La situación derivada de la Covid-19 ha provocado que la economía española entre en recesión, experimentando un desplome histórico del PIB, con caídas de un 18,5% en el segundo trimestre de 2020, periodo en que el país se encontraba en estado de alarma, con la población confinada y con una paralización general de la actividad. En la Unión Europea, el PIB se contrajo un 11,7%, encabezando el Reino Unido la primera posición en el “ranking” con una caída abrupta del 20,4%, siguiéndole España en segunda posición, con un diferencial de 6,8 puntos respecto a la UE.
La delicada situación de la economía española, el empeoramiento de la visibilidad sobre la evolución de la pandemia y la continua expansión del virus dando lugar a los actuales rebrotes, generan incertidumbre en los mercados, paralizando la actividad de compra-venta de empresas e incluso las operaciones que estaban en curso.
Según datos de Mergermarket, julio de 2020, mes clave para el cierre de transacciones, fue el mes con el menor volumen de operaciones cerradas de la década, con una caída del 61% respecto al mismo mes del año anterior, interrumpiendo el fuerte crecimiento que se estaba experimentando en los últimos años.
La situación de inestabilidad y la paralización de la actividad han provocado el retraso de los planes de inversión de las empresas para centrarse en su actividad principal y reparar los daños operativos y financieros que ha arrojado esta pandemia tales como cierres de fábricas, caídas significativas de las ventas, despidos, falta de liquidez, etc. En consecuencia, el valor de las compañías ha experimentado una evolución negativa, provocando una revisión a la baja de los planes de negocio, una de las bases de cálculo para la valoración de las empresas.
Las valoraciones de las empresas están siendo muy dispares en función de la compañía, sector y de su exposición al riesgo generado por la pandemia, siendo los sectores más castigados aquellos relacionados con el turismo y servicios. Estos sectores traen nuevas oportunidades al mercado inmobiliario en cuanto a producto, lo que impulsa la aparición de nuevos “players” que demandan, por ejemplo, activos o compañías hoteleras.
Por el contrario, el sector tecnológico y el sector relacionado con servicios de primera necesidad como alimentación y salud, los cuales han conseguido mantenerse o incluso incrementar su valor durante estos meses, a través de por ejemplo la digitalización de las empresas y del consumo.
Fruto de la incertidumbre actual y previsiblemente futura, cobran más relevancia las valoraciones dinámicas construidas a partir de fórmulas de precio variable sujeto a la evolución futura de la compañía (“earn-outs”), así como estructuras de pago aplazados sobre precios calculados con magnitudes de 2019 que están condicionados al cumplimiento de un “business plan”. En efecto, estos métodos dinámicos están siendo los óptimos para fijar el precio de una transacción dado que permiten tanto adaptar la situación actual a las expectativas de precio de los vendedores, como acercar posturas con los compradores.
Referencias en la valoración
Paralelamente, el método por múltiplos de transacciones y el de cotizadas comparables quedarán como referencia de valoración, pero serán de aplicación limitada dada la situación actual de volatilidad e incertidumbre en la evolución del precio de mercado de las compañías cotizadas y sus propias magnitudes financieras de 2020. Como alternativa, se pueden utilizar metodologías como la del Discounted Cash Flow (DCF) que, mediante modelos de proyecciones que contemplen la estimación de distintos escenarios (pesimistas, optimistas y probables) permiten detectar el impacto económico de la Covid-19 en el valor de las empresas e incluso definir un potencial escenario PostCovid.
Desde el punto de vista del sector inmobiliario, los valores de los activos de las compañías del sector a 30 de junio de 2020 no han sufrido bajadas significativas, aunque esperamos más ajustes a 31 de diciembre de2020, ya que durante los últimos meses hemos visto renegociaciones de rentas y un cierto impacto sobre los precios de venta de producto terminado, por lo que esperamos que se refleje en las actualizaciones de valor a esa fecha.
Liquidez en el mercado
A pesar de la incertidumbre generalizada, existe muchísimo capital que invierte en real estate con el foco puesto en España, y podemos afirmar que seguimos en un mercado comprador con mucho apetito inversor. Aquellos sectores con poco impacto de la pandemia o incluso con impacto muy positivo han despertado también el apetito inversor. En los últimos cuatro meses, se han cerrado operaciones relevantes y con valoraciones atractivas, como consecuencia de un menor volumen de transacciones que se traducen en un incremento de la competencia.
Asimismo, nos encontramos en un momento de liquidez máxima de los fondos de capital riesgo. De hecho, su participación en el volumen de operaciones en los dos últimos meses de 2020 hasta la fecha ha incrementado sustancialmente. Nace una oportunidad para las empresas de llevar a cabo estrategias de crecimiento inorgánico desde el momento en el que los fondos de capital riesgo no tienen la necesidad de desinvertir a corto plazo puesto que las valoraciones de compañías adquiridas recientemente en sectores fuertemente afectados por la Covid-19 se han visto penalizadas.
A lo largo de los próximos meses, se espera la reactivación de las operaciones que quedaron en “stand by” desde marzo y se sumarán nuevos procesos originados por estos momentos de crisis, tales como las reestructuraciones o fusiones por problemas de liquidez y rentabilidad. En este sentido, previsiblemente, se volverá a iniciar una tendencia creciente de los procesos de compra-venta de empresas.
A nivel transaccional, y en cuanto al sector de real estate nos encontramos en un punto de transición: en el mercado de capitales aún esperamos que se produzcan los ajustes entre las expectativas en cuanto a los precios de venta de los activos en rentabilidad y lo que los inversores están dispuestos a pagar por ellos. La oferta se ajustará a la demanda y esperamos ciertos repuntes en cuanto a las yields, que impulsarán nuevamente este segmento.
