Bienvenidos al primero de una serie de posts escritos por mí para Brainsre.news, en los que analizaré distintas oportunidades de inversión en todo el territorio nacional y eventualmente en el sur de Europa. Cada oportunidad analizada se compondrá de un primer análisis de la zona donde se sitúan las potenciales inversiones y en un segundo post analizaremos oportunidades concretas y veremos los números que arrojan cada una de las oportunidades. El fin es que todos podamos fijar el precio correcto al riesgo asumido de cada oportunidad.
En los posts usaremos datos de la plataforma de Brainsre y su herramienta de cálculo de rentabilidades estará disponible en los siguientes meses al público en general. Os podéis dar de alta en la lista de espera en el siguiente link:
Registro Brainsre Herramienta de análisis de Inversión
Todos los datos que usaremos en este análisis estarán disponibles de manera gratuita y siempre que usemos datos o funcionalidades de pago os explicaremos fórmulas alternativas para poder hacer un análisis similar. Nuestra misión en Brainsre es dotar de trasparencia al mercado inmobiliario y ayudarte a tomar decisiones.
¿Por qué analizar el Ruedo?
Recientemente se publicó en Expansión una noticia sobre una vivienda a la venta en el Ruedo que me hizo preguntarme si sería una buena inversión o no comprar en este edificio tan emblemático de Madrid. La primera razón por la que analizaremos este edificio en concreto es porque acaba de vencer los 30 años de protección que tenía. Por lo tanto, empezarán a salir a la venta unidades a precios de mercado libre sin condiciones para el comprador. La pregunta es si serán interesantes o no como inversión en rentabilidad por alquiler de primera residencia. El ejemplo señalado en el artículo era de un piso de 80 metros cuadrados que se ofrecía a la venta por 95.000 €. Veremos si este precio y otras unidades anunciadas en el edificio son atractivos o no para un inversor.
Empezamos con una breve descripción del edificio, obra del arquitecto Francisco Javier Sáenz de Oiza, maestro y semidiós de gran parte de mis profesores de la Escuela de Arquitectura de Madrid, y autor entre otros edificios de la antigua torre BBVA de AZCA. Construido entre 1986 y 1989 se sitúa junto a la M30 en el distrito de Moratalaz y se diseñó para acoger 346 familias de bajos ingresos realojados desde varios poblados chabolistas. El edificio es una gran espiral con una fachada de ladrillo y pequeñas ventanas hacia el exterior y coloridos balcones hacia el interior. Las viviendas tipo son de 80 m2 y 2 habitaciones o dúplex de 3 y 4 habitaciones de unos 145 m2. Durante muchos años, ha sido una zona conflictiva y con alta criminalidad, si bien su localización pegada a la M30 y cerca del retiro es muy buena.
Datos de la sección censal
Por suerte el edificio ocupa la totalidad de una sección censal por lo que sabemos que todos los datos que vamos a analizar coinciden exactamente con este inmueble.
Los precios de venta de la sección censal son drásticamente menores a los de las zonas colindantes. Esto tiene sentido al ser un edificio de vivienda de protección oficial con precios limitados hasta este momento y condiciones específicas para el comprador. Al otro lado de la M30 el € por metro cuadrado se sitúa en más del doble llegando hasta los 3.765 € por metro cuadrado y más de 4.000 € en cuánto te acercas al parque del Retiro. En las secciones continúas al Ruedo los precios se sitúan entre los 2.500 y 3.500 € por metro cuadrado, una cifra aun significativamente superior a los 1.631 € por metro cuadrado que corresponden al edificio del Ruedo en sí.
Los tiempos de venta medios son superiores en el Ruedo a todas las zonas colindantes, pero esto se puede deber a que hasta el momento solo se podía vender con unas condiciones restringidas. Habrá que analizar si los 5,1 meses que tarda de media un piso en venderse en el edificio se debe a esta condición de VPO o si está causada por el mayor riesgo que supone el Ruedo con respecto a los alrededores.
No hay datos de alquiler en el edificio, puesto que oficialmente las viviendas no podían ser alquiladas durante la protección. Si bien encontramos algunos testigos recientes para poder hacer nuestros cálculos, no hay una muestra suficiente como para compararla con los barrios que lo rodean. Anteriormente observábamos una diferencia muy importante en precios de venta a un lado y el otro de la M30, pero en este caso los precios de alquiler son mucho más semejantes, lo cual señala que hay zonas de potencial oportunidades de inversión.
Las rentabilidades brutas de la zona están entre 3,7 y 5,7% por lo que esperaremos conseguir una rentabilidad mayor en el edificio del Ruedo, debido a sus circunstancias particulares.
El sueldo neto medio por hogar es significativamente más bajo que las secciones colindantes y casi un tercio del sueldo medio al otro lado de la M30. Dato que viene a reforzar la realidad de que son viviendas de personas con bajos ingresos lo cual fue la finalidad inicial del edificio. En cuanto a la tasa de inmigración es mayor qué las zonas al otro lado de la M30, pero está en la línea con barrio que lo rodea.
En cuanto a la Tasa de Esfuerzo, el porcentaje del sueldo neto medio que cada hogar tiene que dedicar al pago de una hipoteca tipo, vemos que aquí se sitúa en la media de la zona. Por lo tanto, los precios de venta reducidos están claramente asociados con unos ingresos menores.
El primer índice de riesgo que vamos a analizar es el riesgo de impago de la sección censal. Este índice se elabora en base a los impagos de contratos de agua, electricidad, gas, ADSL, fibra, móviles e hipotecas de la sección censal en base al número total de contratos. Está sección censal tiene una F, la calificación de máximo riesgo. Esto es algo que debemos tener en cuenta al considerar la rentabilidad que pidamos a nuestra inversión en este edificio. El riesgo de un impago del alquiler es muy alto, con lo que esto supone de un proceso largo de desahucio.
En cuanto al riesgo de ocupación tenemos una C en una escala de la A, riesgo bajo a la E riesgo mayor. Si bien esto es una nota media es una de las zonas de mayor riesgo dentro del municipio de Madrid.
Conclusión sobre los datos de la sección censal
En conclusión, nos apuntamos los siguientes datos para introducir en nuestra calculadora de oportunidad de inversión y poder hacer nuestro análisis en el siguiente post de las oportunidades concretas.
- Tiempo para vender: 5,1 meses
- Tiempo para alquilar: 2 meses (secciones contiguas 1- 2 meses)
- Riesgo de impago: F
- Riego de Ocupación: C
- Rentabilidad bruta: deberá ser mayor a 5,7 %
