¿Tiene sentido invertir en un piso en el Ruedo de Madrid? 2ª Parte

En este segundo post de nuestro análisis de las oportunidades de inversión en el edificio del Ruedo de Madrid analizaremos las oportunidades concretas que existen utilizando los datos del análisis de la zona del anterior post  ¿Tiene sentido invertir en un piso en el Ruedo de Madrid?

Primero analizaremos los testigos de viviendas ofertadas para su venta. Hemos podido localizar en la herramienta de Brainsre, 8 testigos de anuncios que ya se han despublicado y 3 actualmente a la venta.

El rango de precios va desde los 125.000 euros para los pisos de 123 metros cuadrados hasta los 190.000 euros que pide actualmente un anuncio por un piso de 145 m2. Esto suponen precios entre 1.017 €/m2 y 1.411 €/m2. También observamos el tiempo que cada anuncio estuvo publicado y dentro de la plataforma de Brainsre podemos ver la evolución de los precios de cada anuncio. El testigo del artículo de Expansión comercializado por RE/Max distrito clásico era de 80m2 y un precio de 95.000 € lo que supone una repercusión de 1.188 €/m2, dentro del rango mencionado.

En cuanto a los testigos de alquiler solo existen 3 en el mismo edificio de los cuales ninguno sigue anunciado. Los precios van desde 720 a 750 euros al mes para un piso de 80 m2 y 850 € para un piso de 160 m2. Este último redujo su precio antes de despublicarse.

Por lo tanto, vamos a asumir en nuestra hipótesis que el rango de precio de compra debe situarse entre los 1.000 y 1.400 €/m2 y el alquiler que recibiremos por una vivienda de 80 m2 son 720 y 850 euros por las viviendas de 3 habitaciones y 145 m2.  Ambos datos en el rango conservador de los testigos.

Introducimos las siguientes hipótesis en la calculadora de rentabilidades de Brainsre. De nuevo, os invito apuntaros en el siguiente link a la lista de espera para tener acceso gratuito a esta herramienta que lanzaremos esta misma primavera.

Registro Brainsre Herramienta de análisis de Inversión

 

A continuación, las hipótesis compartidas utilizadas en la herramienta:

Datos de mercado:

  • Tiempo para vender: 5,1 meses
  • Tiempo para alquilar: 2 meses (secciones contiguas 1- 2 meses)
  • Riesgo de impago: F
  • Riego de Ocupación: C

Rentabilidad bruta: deberá ser mayor a 5,7 %

 

 

Hipótesis comunes:

    • Hipoteca a 30 años, pago inicial 40% a 2,0% fijo
    • Inversión a 10 años
    • Gasto de obra inicial € 2.000
    • Apreciación de precio de venta: 1%
    • Apreciación de alquileres: 2%
    • IPC: 2% de tiempo desocupado: 10% (cambio inquilino cada 2 años)
Evolución de precios de anuncios en el Ruedo. Fuente: Brainsre.

Calculamos primero la rentabilidad del piso de 80 metros cuadrados:

  • Precio anunciado de € 95.000 (1.188 €/m2)
  • Alquiler estimado: 720 €/mes
    • Rentabilidad estabilizada (año 2) bruta 7,8% (neta: 3,4%)
    • TIR: 9,5%
    • Múltiplo apalancado: 2,1x

Ahora calculamos la rentabilidad del piso de 145 m2 ofertando el mismo €/m2 que el piso de 80 m2.

  • Precio anunciado: € 180.000 (1.241 €/m2)
  • Oferta de € 172.000 (1.188 €/m2)
    • Rentabilidad estabilizada (año 2) bruta 5,1% (neta: 1,1%)
    • TIR: 5.0%
    • Múltiplo apalancado: 1,6x

La rentabilidad a este precio de oferta es baja por lo que calculamos la oferta necesaria para conseguir la misma rentabilidad que el piso de 80m2:

  • Oferta de € 115.000
    • Rentabilidad estabilizada (año 2) bruta 7,6% (neta: 3,2%)
    • TIR: 9,3%
    • múltiplo apalancado: 2,0x

Cómo podemos observar para conseguir una rentabilidad calculada mediante la tasa interna de retorno o TIR, de 9,3% deberíamos hacer una oferta de 115.000 € por la vivienda.  Está cantidad es muy inferior al precio anunciado.  Esto se debe principalmente a que el tamaño del piso es demasiado grande, lo cual no resulta en una renta lo suficientemente alta para compensar el exceso de precio de venta que se pide por este producto.

Podría ser interesante como compra para uso propio, pero no tiene sentido debido al alto riesgo que supone la zona y el edificio en concreto, como producto de inversión a los precios actuales.

 

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