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Socimis hipotecarias: ¿son posibles?

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En los últimos años en España, se ha producido la consolidación de la figura de las Socimis muy vinculada a la inversión y gestión inmobiliaria. Actualmente existen más de 70 entidades bajo esta forma jurídica y alcanzan una capitalización bursátil agregada próxima a los 26.000 millones de euros.

La buena acogida de este modelo en el sector inmobiliario en nuestro país debería contemplar la posibilidad de ampliar el negocio de las Socimis al ámbito hipotecario o, como se denominan en Estados Unidos, los “mortgage REITs”, surgidos a finales de la década de los 60.

Este tipo de vehículos desarrollan su negocio mediante la compra de hipotecas a entidades bancarias, si bien también pueden conceder préstamos hipotecarios directamente a terceros, diferenciándose básicamente del REIT de capital (inmobiliario) en que sus principales ingresos derivan directamente del pago de intereses por la financiación sin asumir el riesgo de poseer la propiedad del inmueble y, por ende, siendo una inversión más líquida. Adicionalmente, suelen ofrecer mayores rendimientos de dividendos que las de capital, aunque para ser rentables deben poder prepararse y soportar los posibles cambios de interés y fluctuaciones de la mora.

En Estados Unidos, este colectivo, representa aproximadamente el 6% del volumen de negocio total de los REIT (67.000 millones sobre el billón en capitalización bursátil*), tanto en modelos puros de hipotecas como bajo esquemas híbridos, combinando propiedades en bienes inmuebles y activos hipotecarios.

Estos modelos, además de la evidente dinamización del mercado por la creación de nuevos vehículos y el aumento de la liquidez por la entrada de inversores, aportan una mayor especialización al sector y reducen la exposición al crédito de las entidades financieras tradicionales por la aparición de vías adicionales de financiación minorista.

Entonces, ¿se podría replicar el REIT hipotecario en España? Actualmente, la regulación de las Socimis deja abierto un 20% de su negocio a activos cuya explotación sea distinta al alquiler de inmuebles, pero con los bajos tipos de interés actuales no existen incentivos para que estas sociedades dejen de dedicar parte de su negocio a la explotación de rentas inmobiliarias.

No obstante, en el momento en el que los bancos centrales comiencen a subir los tipos de interés, estos modelos híbridos permitirían diversificar las inversiones manteniendo rentabilidades atractivas. Asimismo, para ser competitivos frente a otros países, la regulación española debería estar preparada para permitir nuevos vehículos de inversión bajo este modelo de Socimis más flexible, menos dependiente de la exposición de los bancos, quienes se han visto incentivados a deshacerse de carteras crediticias con garantía real (hipotecarias) debido a las minusvalías generadas por la aplicación de la normativa IFRS9 y menos afectados por el propio ciclo del sector inmobiliario.

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