Con la inflación, los costes de construcción y el empeoramiento de las previsiones de recuperación macroeconómica, comienzan a surgir las primeras voces que anticipan la llegada de una corrección en el hasta ahora boyante sector inmobiliario.
«Nuestro mercado es uno de los más sujetos a nivel macro. Estamos en un momento hiperflacionista; los tipos de interés empiezan su senda alcista; las entidades han empezado a restringir crédito y pedir prudencia; está habiendo una pérdida de empleo, que se certificará en septiembre; y los precios han alcanzado precios preburbuja, mientras los salarios no han subido en este tiempo. Es un cóctel perfecto para presagiar un cambio de ciclo en los próximos 12-18 meses«, alertaba Emilio Sánchez Castellano, CEO de Iberdrola Inmobiliaria, en un evento organizado por Grupo Vía.
El CEO de Iberdrola Inmobiliaria cree que la caída será más lenta que en 2008 porque en esta ocasión será una recesión de equity, no de deuda.
En concreto, Sánchez Castellano ponía en relieve el ajustado margen que algunas inversiones inmobiliarias presentan: «Las gestoras han convencido a sus partícipes de conformarse con yieds bajas. Cuando suban los tipos y se reduzca el diferencial entre los bonos gubernamentales y las rentabilidades inmobiliarias, veremos qué ocurre».
Problemas de acceso a la vivienda
España cuenta con un déficit de 1 millones de viviendas, 250.000 de ellas solo en Madrid. El empeoramiento de la economía solo dificultará la situación, prevén los expertos. «El 50% de los alquileres tienen una tasa de esfuerzo superior al 40%. No puede ser que haya en la Comunidad de Madrid una legislación de vivienda protegida que data de 2008 y esto parece no importarle a nadie», reprocha Andrés Horcajada, CEO Tectum.
También, asegura que, en este contexto de crisis, el Gobierno ha subvencionado la luz, el gas o la gasolina; pero «la vivienda la soportan los propietarios, sobre todo, cuando en la asequible los márgenes son estrechos«.
Juan José Perucho, director general de Grupo Ibosa, fue un paso más allá en sus críticas: «La Administración no hace más que poner trabas. En un mercado tan intervenido como el del suelo, además tenemos tan limitada la vivienda protegida».
¿El mercado bursátil anticipa el cambio de ciclo inmobiliario?
En las últimas semanas, los mercados mundiales han sufrido una corrección, perdiendo su tendencia. Índices de referencia mundial, como el S&P o el Dow Jones, ya han caído un 17% y un 14% desde sus máximos, respectivamente. Esta caída se agudiza en las compañías tecnológicas, como se evidencia en el retroceso del Nasdaq, que ronda el 27,5%.
Fondos indexados de referencia en inmobiliario, como el Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global AE-C, también han corregido; aunque menos que las Bolsas. En su caso, se deja un 2,2% en el año.
En Europa, el índice de los Reits, el Euronext IEIF REIT Europe Index, ya ha perdido sus mínimos interanuales. Este índice permanecía en una tendencia lateral durante los últimos doce meses para acabar perdiendo sus mínimos. Solo en 2022, ha retrocedido más de un 12%.
Concretamente, en España, se suman dos condicionantes: por un lado, el poco interés inversor internacional en la Bolsa, y, por otro, la mala reputación del inmobiliario cotizado, derivado de la anterior crisis.
Merlin Properties, que participa junto a Colonial en el Ibex-35, se sitúa un 26% por debajo de sus máximos históricos y un 10% por debajo de sus máximos anuales. La situación de Colonial es peor, un 43,5% por debajo de sus máximos preCovid y un 21,5% por debajo de los máximos de 52 semanas.
En el caso de los promotores, la situación se repite. Aedas Homes ha caído un 27% desde septiembre, Neinor Homes un 17% y Metrovacesa solo un 7%; en buena medida por la opa llevada a cabo por Carlos Slim con una prima del 20%. De no haberse anunciado esta opa, la caída era del 26%.
