El gobernador del Banco de España, Hernández de Cos, declaró el pasado 18 de mayo ante la comisión parlamentaria de Asuntos Económicos que habían quedado obsoletas las previsiones más optimistas sobre los efectos de la pandemia en la economía y situó la caída del PIB en el 2020 entre el 9,5% y el 12,4% en el 2020. Añadió que la recuperación no estará exenta de dificultades y no se pueden descartar escenarios más desfavorables. En efecto, las del Banco de España no son las predicciones más pesimistas. Morgan Stanley pronosticó un hundimiento del PIB de España de hasta el 22,6%.
Nos puede dar una idea sobre la gravedad de estos augurios recordar que entre 2008 y 2013, esto es, durante todo el periodo en el que se extendió la última crisis, se perdió aproximadamente un 9,5% del PIB. En otros términos comparativos, usados por Hernández de Cos, este año se registrarán previsiblemente los retrocesos del PIB más abultados desde la Segunda Guerra Mundial en el conjunto de las economías avanzadas y desde la Guerra Civil, en el caso de España.
Esta preocupante situación afectará a todos los sectores de la economía. Sin duda, también al mercado inmobiliario. Los expertos prevén una crisis profunda, aunque, probablemente, más corta que la iniciada en el año 2008. En general, no se discrepa sobre si los precios de los inmuebles bajarán; la duda es cuánto. Algunos pronostican que los descensos serán similares a la contracción del PIB.
En este escenario, es probable que muchos de los que, antes de la declaración del estado de alarma, hayan firmado contratos privados de compraventa, traten de resolverlos. Las causas serán variadas. Desde la existencia de dificultades reales del comprador para poder atender el pago del precio, ante el empeoramiento de su situación laboral o económica; a la simple pérdida de interés en la operación, pues es previsible que se le presenten oportunidades de adquirir inmuebles iguales o similares, pero a un precio inferior.
Una de las alegaciones más efectuadas por los compradores durante la anterior crisis para tratar de desligarse de las compraventas fue la falta de obtención del crédito solicitado para pagar el precio del inmueble. Entonces esta circunstancia era muy frecuente, pues, aquella crisis, como se recordará, fue, principalmente, financiera.
¿Está justificada esta alegación? No es descabellado planteárselo. Hay ordenamientos, incluso en nuestro propio país, donde expresamente se autoriza a resolver la compraventa de un inmueble por falta de financiación (art. 621-49 del Código Civil de Cataluña). Además, en su favor está el clásico principio jurídico – y también lógico – de que nadie está obligado a lo imposible (ad impossibilia nemo tenetur).
Sin embargo, hasta ahora, en las zonas de derecho común, esta vía de escape no ha tenido mucho éxito. Los Tribunales la rechazan radicalmente cuando el comprador, antes de la crisis, se dedicaba habitualmente a especular con la compraventa de inmuebles. El Tribunal Supremo ha declarado que no es admisible en Derecho que alguien que se ha beneficiado de la subida de precios de los inmuebles pretenda que sea el promotor inmobiliario quien cargue con las pérdidas cuando la tendencia se invierte y los precios bajan.
En los demás casos, la respuesta de los Tribunales no es tan severa. Sin embargo, la salida del contrato también se enfrenta a grandes obstáculos. Según la Jurisprudencia, salvo que en el contrato se establezca otra cosa, el riesgo de la financiación corre de cuenta del comprador. Ni siquiera se ha estimado esta alegación en los casos en los que la solvencia económica se vea perjudicada por una enfermedad o incapacidad, ya que, en circunstancias normales, el Tribunal Supremo considera que las contingencias relacionadas con la salud, bien de la parte contratante bien de su núcleo familiar, no son imprevisibles. Y al principio jurídico, antes citado, de que nadie está obligado a lo imposible se responde con otro principio clásico: el dinero es una cosa genérica y el género nunca perece (genus nunquam perit). La obligación de pagar el precio no sería imposible a causa de la falta de financiación, porque, al menos en teoría, puede cumplirse entregando algo del mismo género (dinero obtenido por otra fuente).
No obstante, las decisiones de los Tribunales cambian, muchas veces, en función de lo dispuesto en los contratos. Además, los casos hasta ahora resueltos no se produjeron en una situación pandemia global tan extraordinaria como la que estamos atravesando ahora. En un escenario tan insólito, lo único constante son los cambios. Por eso, es mejor no aventurarse a hacer predicciones sobre cuál será el criterio de los Tribunales en lo sucesivo. Las predicciones te dirán muchas cosas sobre quién las hace, pero no te dirán nada real sobre lo que pasará en el futuro (W. Buffett).
