El sector inmobiliario no sabe qué se va a encontrar cada mañana para desayunar: si el dulce de los datos reales de incrementos de precios de los últimos meses o el salado de las dudas que se ciernen desde todos los rincones macro y microeconómicos, locales e internacionales. A 2022 le quedan menos de dos meses para cerrarse y de lo poco en lo que se ponen de acuerdo todos los expertos es en añadir un tercer sabor a la mezcla: el amargo de unas previsiones repletas de riesgos.
«El escenario macroeconómico justifica una ligera contracción de las ventas en 2023, pese a lo cual el nivel seguirá siendo elevado. La iniciación de viviendas, tras una corrección en 2022, se estancaría en 2023 y el precio de la vivienda registraría un crecimiento nominal en torno al 2%, lo que supone una corrección en términos reales (-2,4%)».
El resumen pertenece al BBVA Research, que este viernes 4 de noviembre ha publicado su Observatorio Inmobiliario del segundo semestre de 2022. En él, se analizan las últimas tendencias en precios y transacciones (o firmas de hipotecas) y se confirma la sensación de que, en lo que va de año, el mercado todavía resiste con cifras que le están situando sobradamente por encima de los niveles que había allá por 2019.
Sobre todo, puntualiza, por el efecto acelerador de los meses de verano, cuando muchos particulares e inversores todavía quisieron aprovechar la calma chicha antes de la tormenta de tipos desatada por el Banco Central Europeo desde septiembre.
Pero es que el mercado todavía no se ha parado. Desde Idealista a Fotocasa, pasando por Tinsa, las empresas que generan evolución del mercado inmobiliario cada fin de mes han coincidido en torno a una cifra: un 7% (la sociedad de tasación incluso la eleva al 9%).. Es lo que ha crecido el precio en el total nacional en tasa interanual en el mes de octubre. Es decir, con la doble ración de castigo del BCE ya asumida.
Así que BBVA utiliza términos como estancamiento para cifrar en que en 2023 volverán a venderse unas 700.000 viviendas o de incluso «nuevo impulso a los visados» en la segunda mitad de 2023 para estabilizar los desajustes de la demanda y oferta que se producirán en algunas zonas geográficas.
En cuanto a los precios, es donde aparece el pero de mayor tamaño: «El nivel de ventas seguirá siendo elevado en un contexto de oferta de nueva vivienda relativamente bajo, sobre todo en algunas tipologías determinadas, lo que evitará que el precio corrija en los próximos trimestres».
A ellos se suma que, en un contexto de escasez de oferta, el incremento del coste de la construcción podría trasladarse a los precios finales, si bien la elevada inflación ahogará a los precios reales al hacer cuentas. «Con todo, el precio se mantendrá todavía alejado de los máximos del ciclo anterior la final del intervalo de previsión (-14% en términos nominales)».
Desde ING se avala este doble camino para ventas y precios: «Aunque se espera un mayor enfriamiento del mercado inmobiliario español, es poco probable que se produzca una corrección severa».
Según las perspectivas de su último informe, «el nivel de precios está cerca de un máximo y caerá ligeramente en los próximos dos trimestres. De este modo, llegaremos a un crecimiento de precios del 7% para 2022 y del 1% para 2023, cifra menor que la inflación».
Demasiados riesgos para cumplir previsiones
Así que la conclusión de casi todos los expertos es similar en cuanto a que hay demasiada incertidumbre. El servicio de estudios del BBVA identifica los tres mayores riesgos (que se suman a la habitual falta de suelo, disparidad de oferta y demanda general o la presión alcista de los bancos centrales) que pueden convertir la prudencia y wait and see unánime en el sector en un tambaleo que empuje a la caída.
En primer lugar, uno en el que se insiste a micrófono abierto o en corrillos en cualquier foro inmobiliario (pero que no deja titulares jugosos): «La falta de mano de obra cualificada en general, y en el sector de la construcción en particular, puede convertirse en un cuello de botella para las empresas si no se actúa».
Dos: «Debido al contexto geopolítico y a la persistencia de la guerra en Ucrania, se mantiene el riesgo de que el precio de las materias primas intensifique su encarecimiento, lo que repercutiría de lleno en la inversión en vivienda».
Y tres: «La Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda continúa en trámite parlamentario y no hay certeza de cuándo se aprobará ni de cuáles de los contenidos iniciales van a considerarse y cuáles no van a tenerse en cuenta. Esta situación introduce incertidumbre en el sector a todos los niveles: compradores, productores e inversores».
Como adenda complementaria a este último punto, al sector le entra escalofríos con una propuesta concreta, la de limitar la revisión del precio de alquiler al 2%. Desde BBVA Research, se advierte que esta medida «supone reducir la rentabilidad de la vivienda, que en los últimos ejercicios se ha situado en torno al 4%» y «puede generar una disminución de la oferta de alquiler, lo que en un contexto de incremento de tipos de interés puede dar lugar a una mayor dificultad de acceso a la vivienda, sobre todo del colectivo de jóvenes, el que más recurre al alquiler».
José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), es más explícito: «Observamos con estupor cómo los socios del Gobierno, imprescindibles para aprobar los Presupuestos de 2023, acaban de registrar enmiendas, que en definitiva buscan que los propietarios particulares y las empresas que se dedican a poner viviendas de alquiler en el mercado, paguen, sin ninguna contraprestación, una política social de viviendas inexistente. Así, de aprobarse, los propietarios verían como alquilar una vivienda ya no es rentable, porque su alquiler pasaría a estar 7 años congelado al 2% (12 si es empresa), mientras la inflación está al 7,5%. Y además para la todas las viviendas que no están en zonas tensionadas (que son la mayoría) los arrendadores perderían un 10% de desgravación, pasando del actual 60% al 50%».
