La fórmula del Build to Rent (BtR) residencial ha irrumpido con fuerza en nuestro país y desde un tiempo atrás concentra el interés tanto de inversores como de promotores, con destacadas alianzas y operaciones acometidas a lo largo de 2021.
La expansión de esta figura en el segmento residencial supone un reto desde el punto de vista jurídico tanto para al promotor inmobiliario, el inversor y otras partes implicadas, desde el punto de vista de los riesgos regulatorios y responsabilidades que asumen cuando se alían en este tipo de proyectos.
El promotor español tradicional que con un “préstamo promotor” bancario promovía vivienda para la venta, normalmente en mercados bien conocidos, se encuentra ahora ante un reto a su capacidad para asumir un negocio bastante diferente (a pesar de lo que pudiera parecer a simple vista). Pero, además de ello, su responsabilidad de la gestión se extiende a la puesta en alquiler y gestión del edificio.
Y ello con un “compañero de baile” que es un socio financiero, en muchas ocasiones extranjero, frecuentemente con alto expertise financiero, pero sin mayor experiencia en el mercado inmobiliario español. Lógicamente muy exigente en los requerimientos de rentabilidad y reporting, pero al que le resulta muy difícil comprender los “imponderables” del sector inmobiliario español: diversidad regulatoria en cada Comunidad Autónoma, imprevisibilidad de los plazos de desarrollo del suelo u obtención de licencia, contingencias técnicas o con el constructor durante la ejecución del proyecto, gestión de la morosidad…
En este sentido, en cuanto a los riesgos regulatorios que se ciernen sobre el mercado de la vivienda, y particularmente en lo relativo a la vivienda en alquiler, destaca los que se ciernen sobre los conocidos como grandes tenedores de vivienda. En la definición del Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, grandes tenedores de vivienda serian tantopersonas físicas o jurídicas titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2.
Estos grandes tenedores de vivienda quizá esperan con temor las limitaciones al precio de renta (que precisan que se apruebe la Ley y normativa autonómica). Pero lo cierto es que ya les aplican otras obligaciones vigentes en la normativa autonómica, como las relativas a viviendas vacías o las que se refieren a la suspensión de los desahucios de personas vulnerables.
Comunidades Autónomas como Cataluña, Baleares, Comunidad Valencia o Aragón imponen obligaciones de reporte, prevén una potencial declaración municipal de viviendas desocupada (que conllevarían desde multas hasta la expropiación temporal del uso) o un impuesto sobre viviendas vacías (Cataluña). Igualmente, el recargo del IBI para las viviendas vacías es otra amenaza, que ya prevé la Ley de Haciendas Locales, pero no se había hecho efectiva, pero el Anteproyecto de Ley vuelve sobre él y contempla incrementos del IBI de hasta el 150%.
Otro obstáculo regulatorio en la potencial expansión del Build to Rent es la suspensión del desahucio arrendaticio en caso de situaciones de vulnerabilidad, obligación ya aplicable en numerosas Comunidades Autónomas. El Anteproyecto de Ley incrementa los plazos de suspensión de los lanzamientos en estas situaciones de vulnerabilidad, pero en un contexto social donde los Servicios Sociales municipales o autonómicos no tienen capacidad de ofrecer soluciones habitacionales a corto plazo.
Otras medidas sobre el suelo urbanizable y urbano tampoco estimulan a promover la tan necesaria vivienda nueva a precios asequibles para alquilar. Así, se establece un porcentaje mínimo del 50 por ciento para vivienda protegida en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida. Asimismo, se introduce la posibilidad de que la legislación urbanística pueda establecer una reserva del 30% en suelo urbanizado.
Por último, la restricción regulatoria más temida y debatida es la limitación en el precio del alquiler de vivienda habitual, una amenaza permanente que se cierne sobre el mercado y ya se concretó en Cataluña. La futura Ley estatal de vivienda parece querer ahondar en ello. Aunque no tengamos un texto definitivo, esta nueva norma establecería limitaciones en la renta, en lo que se denominan zonas de mercado residencial tensionado, por razón del nivel de las rentas (una comarca, una ciudad o distrito). Estas limitaciones precisan además de la aprobación de la Ley estatal, que la Comunidad Autónoma declarare las zonas de mercado residencial tensionado, y algunas (Andalucía y Comunidad de Madrid) ya han anticipado que no lo harán.
En definitiva, el desarrollo de vivienda para alquiler (Build-to-Rent) es un negocio en auge, dadas las circunstancias sociológicas y que el parque de vivienda en alquiler en España es muy limitado, esta atomizado, falta calidad y adecuación a la demanda social. Pero la existencia de excesivas trabas regulatorias y la falta de homogeneidad de la regulación (en función de la Comunidad Autónoma) pueden frenar nuevos proyectos que aportan la tan necesaria profesionalidad en la gestión y renovación del parque de viviendas en alquiler y que al poner más vivienda en el mercado deberían contribuir a la moderación de las rentas.
