Revolución logística y ciclo inmobiliario

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En las últimas semanas aparecen titulares sobre la posibilidad de un cambio de ciclo inmobiliario. Se basan en un previsible incremento de los tipos de interés; en el incremento de los costes de construcción, principalmente por la escasez de materias primas; el aumento del coste de la energía y del combustible; así como en la incertidumbre generada por la situación geopolítica en Europa.

Todos estamos muy atentos a los factores que históricamente han influido en la evolución de los mercados inmobiliarios. Pero han cambiado muchas cosas muy rápido, siguen cambiando e intentamos evolucionar con soluciones sobre lo aprendido en situaciones y ciclos anteriores.

La pandemia ha puesto de manifiesto el carácter estratégico del sector logístico y la importancia del control de la cadena de suministro. Al mismo tiempo, el e-commerce sigue creciendo en España y la demanda de espacio de calidad va en aumento. En mercados como Madrid, todavía existe una disponibilidad que alcanza casi un 9%. Hay oferta suficiente a día de hoy, pero irá menguando con rapidez debido al excelente ritmo de absorción y la falta de entrada de nueva oferta ante la incertidumbre en la disponibilidad de materias primas, precios de construcción y fiabilidad de los tiempos de entrega.

Mientras, algunas tesis sobre un posible cambio de ciclo siguen planteándose como si el ciclo inmobiliario fuera único para todos los usos y como si el impacto de factores ajenos a unos fundamentales inmobiliarios muy sólidos fueran a marcar un punto de inflexión inevitable independientemente de las claras necesidades de una demanda en evolución.

Hasta ahora, el aumento de los costes de construcción estaba siendo absorbido por los promotores vía compresión de las yields; pero, ante una eventual estabilización o subida, es previsible que veamos incrementos de rentas -si bien es cierto que a diferentes velocidades según mercados- que deberán ir acompañados por activos de mejor calidad, con mejores servicios para los ocupantes y con criterios de sostenibilidad y eficiencia que les comporten ahorros por otras vías.

Actualmente, se construyen almacenes de forma muy ajustada a la demanda en curso y la tendencia apunta a que relativamente pronto podríamos encontrarnos con un importante desequilibrio en oferta de calidad para la demanda existente y futura en muchas localizaciones. De hecho, en este momento, existen muy buenas oportunidades para todos aquellos que tengan naves construidas listas para ser alquiladas.

España es considerado un hotspot por parte de los usuarios que planean ampliar su huella logística y, previsiblemente, las tendencias para la redefinición de las cadenas de suministro vía near-shoring o re-shoring y las necesidades de aumentar el inventario almacenado generen además una mayor demanda de naves que no se puede dejar insatisfecha.

Continúa la alta demanda de suelo tanto para logística tradicional como para nichos emergentes, y los nuevos desarrollos son necesarios para mantener la tensión y buena forma del mercado industrial-logístico en España.

A pesar del incremento de los costes de producción, comprobaremos en unos meses que el inmologístico en España está impulsado por un viento de cola muy potente. Debemos saber aprovechar el momento de fuerte apetito inversor en el segmento que registra la mayor diferencia de yields respecto al último pico del mercado y que demostrará mayor resiliencia en el ciclo para consolidarse como mercado maduro en el escenario europeo, con una oferta evolucionada, eficiente y sostenible.

Lo cierto, es que todos los proyectos de inversión logísticos cerrados recientemente, así como el pipeline en curso, no solo no han dado ninguna evidencia de bajada de precios, sino todo lo contrario, en gran parte de ellos superando las expectativas iniciales.

Es además previsible que dentro del concepto de Industrial & Logistics, para todos los que estamos ligados a este sector de un modo u otro, esta revolución logística devuelva mayor peso a la pata Industrial después de muchos años relegada a un plano secundario. El cambio de las empresas hacia cadenas de suministro seguras pasando por una relocalización industrial, seguirá impulsando el interés de los inversores por los almacenes en todo el mundo.

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