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Reconfiguración de la prima de riesgo inmobiliario: el paso a la segmentación del mercado del RE

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A pesar de impacto sin precedentes causado por la crisis sanitaria, los bienes inmuebles siguen siendo tan atractivos como siempre gracias a una elevada prima de riesgo del sector inmobiliario, es decir, la diferencia entre el rendimiento del alquiler de los activos inmobiliarios en el momento de su adquisición y la tasa libre de riesgo. Mientras los tipos de los bonos soberanos se situaban cerca de cero en Europa, la prima de riesgo del inmobiliario europeo se situó en 316 pb[1] (1) a finales de septiembre, lo que supone un 68% más que su media a largo plazo, que se sitúa en 188 pb. La política monetaria europea debería prolongar los bajos niveles de los bonos soberanos en 2021, y por lo tanto mantener el atractivo de los bienes inmobiliarios.

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Sin embargo, está surgiendo una nueva percepción de los riesgos relacionados con la tenencia de activos inmobiliarios que debería conducir a la reconfiguración de la prima de riesgo de manera específica para cada activo. En consecuencia, ya no se podrá hablar del mercado inmobiliario en su conjunto. Se espera que aparezcan divergencias significativas en las tendencias entre las clases de activos inmobiliarios y dentro de cada clase de activos.

Mientras que hasta 2019 la rentabilidad adicional de los activos secundarios disminuyó a medida que las tasas de rentabilidad de los activos core (de mayor calidad) y secundarios convergieron (gráfico), la crisis sanitaria debería traer consigo una nueva jerarquía de tipos, lo que pone de relieve la polarización de los mercados entre los activos core y los secundarios. A finales del tercer trimestre de 2020, la rentabilidad adicional que ofrecían los activos secundarios se mantuvo a un nivel bajo de 50 pb, en comparación con un promedio a largo plazo de 145 pb.

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El cambio de perspectiva frente a los riesgos inmobiliarios ha provocado una fuga hacia la calidad (es decir, una transferencia de capital invertido a los segmentos más seguros). Esta concentración de la demanda en el segmento core, es decir, los activos de mayor calidad, debería mantener los rendimientos primarios bajo presión. Las nuevas expectativas de los inversores en términos de rentabilidad de ciertos tipos de riesgo deberían conducir a una disociación de las tasas de los activos secundarios y a una corrección de sus valores.

Hay varios tipos de riesgos que pueden hacer que los bienes inmobiliarios sean clasificados como core o secundarios:

  • Riesgo de crédito del arrendatario: los arrendamientos de largo plazo ya no son suficientes para asegurar la sostenibilidad de los ingresos

La crisis sanitaria y la consiguiente crisis económica han dado lugar a que se preste mayor atención al riesgo crediticio del inquilino, en la medida en que un arrendamiento a largo plazo ya no garantiza automáticamente la sostenibilidad de los ingresos. Al igual que los bonos corporativos en Europa, donde los tipos de los bonos grado de inversión han aumentado 70 puntos básicos y los tipos de los bonos de alto rendimiento han aumentado 210 puntos básicos, la prima de riesgo para los arrendatarios con las peores calificaciones crediticias debería aumentar considerablemente, con grandes diferencias entre los sectores. En consecuencia, las tasas de cobro de los fondos inmobiliarios de capital variable varían significativamente entre las clases de activos, con tasas de cobro cercanas al 100% en logística, 85% para oficinas y 75% para tiendas [1]

  • Riesgo de liquidez: la importancia de los inversores nacionales

La segunda cosa a tener en cuenta, que se ve exacerbada por un entorno cada vez más incierto, es la liquidez de los diferentes segmentos inmobiliarios. Las crisis pasadas nos han enseñado que la actividad transaccional en ciertos segmentos del mercado puede tender a estancarse debido a la falta de acuerdo sobre los precios entre vendedores y compradores. Los mercados con una base de inversores nacionales limitada, y que, por lo tanto, dependen de la demanda de los inversores internacionales, se ven especialmente afectados porque los inversores internacionales tienden a retirarse a su mercado nacional. La clase de activos más líquida sigue siendo las oficinas, representando el 60% de los volúmenes de inversión en propiedades comerciales en Francia, el 50% en Alemania y el 45% en el Reino Unido[1]

La diversificación por tipo de activo debería permitir desvincular de los ciclos económicos parte de los ingresos basándose en fundamentos sostenibles a largo plazo, entre los que destacan los cambios demográficos y, en particular, el envejecimiento de la población. Sin embargo, el segmento de los activos de diversificación, compuesto principalmente por activos residenciales y sanitarios gestionados, sigue siendo un segmento nicho, con un volumen de inversión anual de unos 10.000 millones de euros en Europa (frente a las inversiones en oficinas de unos 100.000 millones de euros) y la mayoría de las transacciones se realizan en Reino Unido y Alemania.


[1] CBRE


[1] Según un estudio de LFREM

[1] Datos tercer trimestre 2020. Fuente PMA 

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