El mercado de oficinas, no sólo en las grandes ciudades españolas, sino a nivel mundial, ha vivido un año inaudito, con imágenes hasta ahora inconcebibles como centros financieros vacíos durante meses.
Ante tal coyuntura, las cifras de contratación de espacio e inversión también se han visto marcadas por la parálisis económica creada por la pandemia. «La absorción de espacio de oficinas este año ha sido lógicamente inferior debido a los diversos confinamientos sufridos y reducción de la actividad económica. Esta reducción de la absorción está en línea con la media de las principales ciudades europeas que se sitúa alrededor del 40% y el 42%«, explica Hipólito Sánchez, executive director y responsable de Oficinas en Savills Aguirre Newman.
En el caso de la inversión, tras un 2019 de récord, la actividad en oficinas registrará este año una importante caída, aunque aminorada gracias a las operaciones que se ultiman estos días, señalan los expertos del sector a Brainsre.news. «Los últimos datos confirmados son a cierre del tercer trimestre, cuando la inversión de oficinas en España se situó en el entorno de los 1.740 millones de euros. En estos nueve meses la inversión en Madrid siguió manteniéndose líder, sumando alrededor de 1.040 millones de euros, mientras que en Barcelona se superaron los 480 millones de euros. Para el cierre del ejercicio, prevemos que esta cifra esté por encima de los 2.000 millones de euros para España, de los cuales se estima que alrededor del 60-70% corresponda a Madrid, mientras que el restante se repartirá entre otras localidades», señala Pedro Luengo, director de Oficinas Inversión en Knight Frank.
«A pesar del fuerte impacto provocado por la pandemia en el segmento de oficinas, éste se mantiene como el sector dominante, copando el 34% del volumen de inversión media desde 2015 y de mayor de demanda entre inversores», comenta Iván Azinovic, socio de Inmobiliario de EY.
«Tras un año con altibajos en lo que a inversión se refiere, el último mes del año va a ser el más productivo del año con una previsión de cierres transaccionales por más de 600 millones entre Madrid y Barcelona. En el último trimestre del año, dada la cercanía del cierre del ejercicio unido al newsflow positivo sobre la vacuna del Covid, ha acelerado varios cierres que se venían negociando de meses atrás. Prevemos que el año terminará con un volumen de inversión alrededor de los 2.300 millones de euros«, subraya el responsable de Savills AN.
A pesar de estos 600 millones que se prevén en operaciones en diciembre, la caída global será destacada con respecto al ejercicio anterior, pero no tanto si se amplía la fotografía a otros buenos ejercicios del mercado español. «Si lo comparamos con el año pasado, el descenso es especialmente significativo (ya que entonces la inversión casi alcanzó la cifra de 4.000 millones de euros), pero no podemos olvidar que 2019 fue un año récord en este segmento. Por eso, si la comparación la realizamos con los dos ejercicios anteriores (2018 y 2017), el descenso del volumen de inversión tan solo sería de alrededor de un 10% para 2020. Cabe destacar además que el valor alcanzado durante este año se encuentra muy por encima de las cifras que se registraron en los años correspondientes a la pasada crisis económica», agrega Luengo.
Más operaciones en Barcelona o Madrid
Los principales mercados del país, Madrid y Barcelona, han sufrido un menor impacto en comparación con otras regiones del territorio nacional. En estos dos mercados, los niveles de inversión han seguido siendo superiores al resto, algo que se espera seguir viendo durante el próximo año, apuntan desde Knight Frank.
«En Barcelona, el mercado de oficinas se está comportando muy bien por varias razones. Por un lado, es un mercado en el que ha habido más oportunidades de venta y se han materializado un gran número de operaciones. La zona de 22@ ha servido para satisfacer una demanda creciente durante los últimos años y se ha generado un nuevo mercado que ha posibilitado que muchos inversores hayan podido hacer de una forma exitosa operaciones que les han aportado los retornos exigidos en sus planes de negocio; ha sido un mercado creciente en rentas y, por tanto, es muy atractivo para cualquier inversor con objetivos de compra en España».
«En cuanto al mercado de Madrid, la falta de oportunidades de inversión ha imposibilitado un mayor volumen de inversión. Cualquier activo bien ubicado en lo que se refiere a comunicación por transporte público es susceptible de ser bien valorado por parte de los inversores y generaría un aumento en el volumen de inversión».
«Transacciones como la compra de Velazquez 34 por parte de Zurich o del proyecto de Alcalá 544-546 por parte de Amundi se han realizado a valores preCovid, lo que confirma que los buenos activos con solidos fundamentales siguen estando en el radar de los principales inversores institucionales que buscan el refugio de las oficinas», agrega Hipólito Sánchez.
Impacto del Covid
Uno de los fenómenos que ha acelerado el coronavirus ha sido el teletrabajo, una fórmula apenas extendida en España y, que sin embargo, durante meses ha sido una realidad para grandes y pequeñas empresas, situando la ocupación de sus oficinas en niveles mínimos. ¿Será un hándicap para el mercado inmobiliario?
«Claramente los edificios con mayor calidad, sostenibles, con certificaciones están soportando mucho mejor el envite del Covid ya que son los que apenas ha sufrido ajustes de rentas, manteniéndose el interés por los mismos durante la pandemia. El reposicionamiento de activos obsoletos en este sentido es clave para el medio largo plazo. En cuanto al negocio, estamos notando estructuras de contratos con mayor flexibilidad para los inquilinos con figuras como los step rents, TIs, carencias o contratos con diferentes duraciones, etc, todo ello con el propósito de adaptarse a las necesidades específicas de cada cliente. También las compañías han comprobado menores ratios de productividad en situación de teletrabajo total, por lo que a medio plazo, vemos claramente un modelo híbrido con flexibilidad entre el trabajo en la oficina, en espacios flexibles y el trabajo en casa», señala Sánchez.
«Es de prever que el retorno a la actividad normal de las oficinas lo veamos en la segunda mitad del 2021, y esperamos, para entonces que los datos de absorción en inversión regresen, como mínimo, a valores del 2020», apunta el directivo de Knight Frank.
Nueva oferta
Según el informe The Office Property Telescope elaborado por EY, inversores y promotores tienen previsto acometer en los próximos dos años 74 nuevos proyectos de oficinas, con más de un millón de metros cuadrados de nueva superficie alquilable, concentrados casi en su totalidad en Madrid y Barcelona.
De estos 74 proyectos, 58 tienen previsto entregarse el próximo 2021, incluyendo obra nueva, que supondrá la incorporación al mercado de más de medio millón de metros cuadrados (583.000 en concreto), como otros 385.000 m2 de proyectos de rehabilitación.
¿Qué ocurrirá en 2021?
«Oficinas es el core business del Real Estate y pese a que este año haya sido difícil las oficinas evolucionarán y deberán ser ese 30-35% del mercado nacional del real estate. Creemos que las oficinas van a ser mucho más relevantes. Se ha demostrado que la productividad es mayor, estratégicamente proyectan la marca y la cultura de las compañías y son una herramienta clave para retener y atraer talento. Seguirán siendo un activo refugio y se mantendrá la cuota de participación en el conjunto del inmobiliario español», comenta el responsable de Savills Aguirre Newman.
«Las oficinas siguen suscitando mucho interés por parte de los inversores que, frente a otra tipología de producto, valoran contar con un usuario que tiene un comportamiento más profesional y en la mayor parte de los casos aporta una mayor seguridad jurídica y una mayor estabilidad en cuanto a ingresos y permanencia. Los fondos institucionales pondrán su foco en activos seguros y que puedan alcanzar los retornos esperados. Prueba de ello es que los equipos locales siguen confiando en este mercado y están presentando operaciones en sus comités de inversión, que es donde ahora se están viendo más trabas ante las dudas que todavía se perciben en cuanto al vigor que tiene en la actualidad la demanda de usuario», remarca Luengo.
