jueves, abril 2, 2020
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Qué le depara al Real Estate en España

El sector inmobiliario ya está sufriendo los efectos inmediatos de esta crisis: parón en la venta de viviendas, condonaciones de pago en las cuotas de alquiler en oficinas, en vivienda, o incluso carencias en el pago de las cuotas de obra nueva por parte de las promotoras. ¿Pero, hasta dónde llegarán sus efectos?

Nos enfrentamos a una crisis sanitaria mundial sin precedentes, con impacto real aún difícil de estimar para nuestra economía y que dependerá en gran medida de cómo evolucione la pandemia.

El cierre temporal de la actividad económica, los transportes, y el comercio conllevarán una recesión inevitable que afectará a todos los sectores en mayor o menor medida. Goldman Sachs, DB o JP Morgan calculan auténticos desplomes del PIB para este trimestre, que rozan el 22% para la Eurozona.

El impacto a corto plazo de esta crisis ya se está empezando a notar con una cascada de ERTEs, por parte de empresas españolas como consecuencia del cese de actividad, que inevitablemente mandarán al paro a un gran número de personas provocando un hundimiento del consumo a corto plazo.

El sector turístico, que a día de hoy tiene un peso del 14% del PIB, será uno de los peor parados de esta crisis con el cierre de establecimientos, fronteras y limitación del movimiento de personas.

La crisis a la que hoy nos enfrentamos, a diferencia de lo que pasó en 2008, es una crisis por desplome de actividad, no por falta de acceso a crédito. El mayor reto que tendrán que afrontar las empresas será el subsistir en un momento en que los ingresos son inexistentes, y los costes fijos siguen siendo los mismos.

Previsiblemente, veremos en el medio y largo plazo un incremento de la tasa de morosidad en los balances de las entidades financieras, que viendo incrementar el riesgo en sus activos, exigirán mayores garantías a la hora de conceder nuevos créditos.

El sector inmobiliario no es una excepción, y ya está sufriendo los efectos inmediatos de esta crisis: parón en la venta de viviendas, condonaciones de pago en las cuotas de alquiler en oficinas, en vivienda, o incluso carencias en el pago de las cuotas de obra nueva por parte de las promotoras. ¿Pero, hasta dónde llegarán sus efectos?

Si nos fijamos en las cifras del sector en China, según los datos publicados por National Bureau of Statistics, durante enero y febrero, la inversión en el sector se contrajo un 16.3% dejando de ingresar 140 billones de dólares. En lo que respecta a la venta de inmuebles, estas contrajeron en un 36% mientras que el impacto en precio todavía no es palpable en la mayor parte de las regiones. La inversión en obra nueva sin embargo ha podido capear algo mejor la situación, con una contracción de cerca del 16% gracias a las medidas tomadas por algunos de los mayores grupos promotores del país, como es el caso de China Evergrade Group. La inversión extranjera en el sector ha sufrido las contracciones más dramáticas alcanzando cifras de 77,2% según datos de la Oficina Nacional de Estadística.

Parece evidente pensar que el sector sufrirá una fuerte contracción que irá más allá de los efectos obvios fruto de las restricciones del estado de alarma. Los daños colaterales del parón de la economía a prácticamente todos los niveles se harán notar en un sector que ya venía dando avisos de agotamiento. El sector hotelero podría ser el mayor damnificado a corto y medio plazo debido a las restricciones de movimientos de personas y al cierre de fronteras escalado que vamos a sufrir a nivel mundial.

Efectos en el residencial: venta

El mercado de venta de vivienda ya sufre los efectos de esta crisis con el inevitable parón de las ventas fruto entre otras razones, de las medidas implementadas por el gobierno durante el estado de alarma: imposibilidad de hacer visitas físicas a los inmuebles, notarios con servicios mínimos y atendiendo solo “casos de extrema urgencia”. Pero estos son solo los efectos inmediatos de una crisis que todavía somos incapaces de cuantificar y dependerá en gran medida de lo que dure la batalla contra el COVID-19.

Lo que parece evidente es que la oleada de ERTEs en el país desembocará en una situación de crisis económica en el corto plazo, con un hundimiento del consumo y una fuerte contracción del número de transacciones de vivienda. Aunque a día de hoy todavía no existen cifras oficiales que arrojen bajadas en precios, ésta será la consecuencia inevitable que siga a la contracción en la demanda, y aquellos propietarios que se vean forzados a vender para obtener liquidez, no tendrán más remedio que ajustar los precios. Las pocas operaciones que se cierran a día de hoy son operaciones distressed con descuentos entre el 20-40%.

También habrá que observar la capacidad de las entidades financieras para seguir proveyendo de crédito con la generación de nuevas hipotecas con una economía en contracción: mayor LTV, mayores garantías, …

Esta situación pondrá contra las cuerdas a numerosas empresas relacionadas directamente con la compraventa de viviendas, tales como inmobiliarias o incluso algunas pequeñas tasadoras que verán su negocio drásticamente mermado en los próximos meses. Es probable que seamos testigos del cierre de muchas de ellas en el corto y medio plazo.

Alquiler

En lo que respecta al mercado del alquiler, cuyo punto de partida ya era incierto con todos los ajustes regulatorios anunciados por el gobierno durante los últimos meses, se enfrentará a un escenario de ajuste en el corto plazo. Tanto los nuevos contratos, como contratos vigentes, serán víctima de esta corrección que podría extenderse más allá del estado de alarma. Esta situación vendría favorecida por distintos efectos:

  1. Por un lado, la crisis económica y la situación de desempleo temporal de numerosos trabajadores, forzará a medidas urgentes para evitar cascadas de impagos en el corto plazo. Si bien es cierto que el Gobierno, con su decreto ley de estado de alarma no trata el tema de los alquileres, los principales players del sector, tales como Témpore o Lazora, han anunciado ya un programa de moratoria del pago de las rentas para todos aquellos inquilinos que se encuentren en dificultades financieras como consecuencia del Covid-19. Una medida que ya habían anunciado algunas autonomías para sus parques de vivienda en alquiler. La situación de numerosas familias en desempleo fruto de la crisis, podría propiciar el éxodo de estas familias a sus ciudades de origen destensionando los mercados de las grandes ciudades.
  2. Por otro lado, una caída en el turismo más prolongada de lo esperado, podría provocar que muchos de las propiedades que ahora mismo se anuncian como alquiler turístico, pasasen a alimentar la oferta de pisos de larga estancia. Este efecto sería importante sobre todo en centros de ciudades principales donde el mercado de alquiler ha venido estando muy tensionados durante los últimos meses.   

Obra nueva

La venta de obra nueva sigue la línea de la segunda mano, con un parón en seco que juega en contra de las líneas de ruta dibujadas por las promotoras. Con todas sus obras todavía en marcha, las grandes promotoras del país han tomado medidas, y han acordado aplazar el cobro de los próximos pagos en sus preventas para aliviar el impacto del coronavirus en sus compradores. Mantener el nivel de entregas que tenían previsto para este año se convertirá en tarea difícil y no es de extrañar que se produzcan bajadas en los precios para poder sobrellevar la situación y hacer frente a sus gastos operativos. Los altos precios pagados por el suelo durante los últimos dos años podrían convertir en inviable numerosos desarrollos que se pondrán en cuarentena en los próximos meses.

Esta situación, sin embargo, de extenderse, podría propiciar una fuerte caída en los precios del suelo, ahora mismo a precios muy tensionados, que algunas promotoras podrían aprovechar para alimentar su bolsa para los próximos años.

Oficinas

El sector de las oficinas venía de un periodo de gracia con una considerable reducción de la oferta y con leves aumentos en las rentas, sin embargo, el impacto de la crisis obligará a tomar medidas en el corto plazo que ayuden a flexibilizar el pago de los alquileres por parte de las empresas por medio de carencias o reducciones de la cuota durante los próximos meses. Otra situación diferente será que tengan que afrontar empresas de co-working, con la mayor parte de sus contratos a corto plazo y unos pasivos a largo, que verán como muchos de ellos se cancelan o no se renuevan. Habrá que seguir de cerca cómo se comportan de este tipo de soluciones.

Con la mayor parte de las empresas poniendo en práctica el teletrabajo durante las semanas de cuarentena, parece razonable pensar que una vez que la situación se normalice, las empresas estarán más abiertas a este tipo de prácticas buscando reducir al máximo sus costes de estructura optando por espacios más reducidos y una rotación de sus empleados. De ser así, la demanda por lo espacios físicos de oficinas se reduciría aumentando la disponibilidad, y ejerciendo una presión a la baja en las rentas a medio y largo plazo sobre todo en zonas secundarias y de periferia. Este mismo efecto podría producir que la gente no tuviese que vivir tan cerca del espacio de trabajo, y buscase soluciones en las afueras a cambio de mejorar la calidad del espacio.

Retail

El mercado del retail será uno de los más afectados por la pandemia. Nos enfrentamos a un parón de la actividad comercial que ha obligado a echar el cierre a la mayor parte de establecimientos en el país que tendrán que hacer frente al pago del alquiler y de personal sin generar un solo euro. Asistiremos aquí también tanto a condonaciones como aplazamientos de cuotas de alquiler que supondrá un impacto negativo así mismo en la cuenta de resultados de los propietarios. Socimis como Lar España, Castellana Properties o General de Galerías Comerciales (GGC) son algunos de estos ejemplos.    

Este episodio será un golpe más a un sector que ya venía renqueante antes del inicio de la crisis. La digitalización se acelerará y los peor parados serán los locales de comercio minorista que incapaces de asumir los costes fijos, se verán obligados a echar el cierre con la consecuente presión a la baja de las rentas en localizaciones secundarias.

Hoteles

La caída del turismo y el cierre de los alojamientos turísticos está guiando al sector a una crisis sin precedentes: turismo cero. El sector concentra la mayor parte de los ERTEs por fuerza mayor que se han comenzado a tramitar, alcanzando solamente en Canarias, 165.000 trabajadores que supone un 20% de la población activa de las islas.

Los hosteleros clasifican este año como “caótico” y estiman que la recuperación no será inmediata una vez la pandemia esté controlada, si no que la psicosis tardará unos meses en desaparecer. Además, el cierre de fronteras que estamos sufriendo a nivel mundial a medida que el virus se expande, podría ralentizar todavía más esa recuperación. Las empresas turísticas especializadas en paquetes vacacionales se enfrentan a cancelaciones masivas que les está causando una salida desmesurada de liquidez y que podría amenazar su viabilidad a largo plazo.

Logístico

El papel del sector logístico en estos momentos de crisis está siendo crucial y se posiciona como uno de los sectores mejor parados de esta crisis.

A corto plazo, los efectos son evidentes: la demanda por el comercio digital que ya mencionamos como una de las consecuencias directas de este periodo de confinamiento, la necesidad de abastecimiento de cadenas de supermercados o farmacéuticas, están favoreciendo la demanda de espacios de almacenaje en las afueras de las ciudades para los próximos meses.

Expertos del sector se aventuran a dibujar el impacto que esta crisis tendrá a largo plazo en el sector que va más allá una mayor penetración del comercio online, pasando por un replanteamiento de las cadenas de suministro, con incrementos de inventario o redes más regionales que ayude a sobrellevar periodos disruptivos como el que estamos viviendo. Al final, será cuestión de hacer números y sopesar si los incrementos de costes compensan el riesgo por una mayor seguridad en los suministros. De ser así, la situación desembocaría en creciente demanda para este tipo de espacios en las afueras de las ciudades.

Alternativos

Pensamos que el sector de activos alternativos no saldrá tan mal parado como otros a largo plazo, aunque el impacto será diferente en cada tipología.

Las residencias de estudiantes funcionan hoy a medio gas, con la mayor parte de los estudiantes de vuelta en sus hogares tras la cancelación de las clases. Son muchos las residencias que ya dan el año “por perdido” y aunque tendrán que tomar medidas en ahorro de costes para poder compensar la falta de ingresos de este curso, no vemos que una vez controlada la pandemia, esto vaya a afectar a la demanda de este tipo de establecimientos, por lo menos no por la parte de estudiantes nacionales que suponen más de un 96% total.

Las residencias de ancianos se enfrentan a un reto mayor, el garantizar la salubridad de sus clientes durante una pandemia que ya ha hechos estragos en algunas residencias en España provocando la muerte de grupos de ancianos dentro de estos establecimientos. Esta situación de emergencia podría obligar en el medio y largo plazo, a implementar unos protocolos de salubridad y control más exigentes que podrían afectar directamente a su cuenta de resultados.

Inversión

En cuanto a la inversión, esperamos una contracción importante, sino una paralización en el corto plazo motivada por la gran incertidumbre existente a día de hoy.

Viendo la drástica caída que están experimentando los mercados financieros, todo parece indicar que los niveles de yield en mínimos que se venían pagando meses antes del estallido de la crisis, no serán sostenibles en corto y medio plazo, provocando una minoración de las valoraciones. Ejemplo de esto, sin ir más lejos lo tenemos en las cotizaciones actuales de las grandes Socimis, como Merlin Properties, con rentabilidades por dividendo del entorno al 6% tras una caída en el precio cercana al 40%.

Andrea Rodríguez, directora en Aura REE.

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