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Así impactó el desafío independentista en los precios de la vivienda de Barcelona

La convocatoria del referéndum y la posterior declaración de independencia unilateral del Gobierno catalán en octubre de 2017 marcó un punto de inflexión en los precios de la vivienda en Barcelona.: los nuevos vendedores bajaron un 10% los precios que aún hoy están lejos de sus máximos.

Los hechos acontecidos en octubre de 2017 en Cataluña, con la celebración de un referéndum calificado como ilegal y la posterior declaración unilateral de independencia por parte del Gobierno de la Generalitat, marcaron un punto de inflexión en los precios de la vivienda en Barcelona, el mercado que lideraba el crecimiento a nivel nacional.

La incertidumbre generada esos días provocó que los nuevos propietarios que deseaban vender sus inmuebles bajaran un 10% los precios versus los propietarios que estaban vendiendo sus inmuebles anteriormente, según los datos recopilados por la plataforma inmobiliaria Brainsre.

Especialmente se observa cómo en esta fecha hubo un cambio de tendencia en la capital catalana en los precios de publicación, que se empieza a observar más tarde en los precios de transacción. Así, el precio de la vivienda en Barcelona en el cuarto trimestre de 2017 era de 4.707 euros por metro cuadrado en los anuncios antiguos -con más de tres meses de publicación-, mientras que el importe que se cerraba en las nuevas transacciones desde la declaración de independencia era de 3.753 euros por metro cuadrado.

Aunque en el conjunto de la comunidad autónoma el dato se diluye, el impacto en el mercado fue muy significativo por el porcentaje de población internacional y de captación de inversiones residenciales foráneas. El valor medio de las casas en Barcelona ciudad alcanzó su máximo histórico en el tercer trimestre de 2007. Desde entonces, el precio ha experimentado un ajuste acumulado del 24,5%, según la firma Tinsa.

Si analizamos por distritos sólo Nou Barris, Horta & Guinardó y San Andrés se salvan de esta bajada de precios a finales de 2019. Por contra, San Martín y Corts son los más afectados, como se aprecia en el gráfico.  

En el conjunto de Cataluña, el impacto se aprecia en menor medida. En los precios de publicación, los precios también cambian la tendencia, sin embargo los precios de cierre todavía no habían recogido esta corrección hasta el momento.

Compraventa

A pesar de los descensos en los precios, el impacto en la compraventa en el conjunto de la Comunidad Autónoma se resintió menos de lo esperado, lo que contribuyó a la percepción de que el impacto fue menor. Si nos atenemos a los datos que aporta el Colegio de Registradores en toda Cataluña, en el periodo que comprende desde noviembre de 2017 a octubre de 2018, se realizaron 81.138 transacciones. Desde noviembre de 2018 a octubre de 2019 las ventas se redujeron hasta las 80.712 viviendas.

Y con respecto al periodo de tiempo anterior, desde noviembre de 2016 a octubre de 2017, crecen el número de compraventas, porque se contabilizaron 76.949 unidades vendidas. El dato es creciente también con respecto a los meses que comprenden desde noviembre de 2015 a octubre de 2016, con 65.650 casas registradas, reflejando el crecimiento que entonces lideraba la región a nivel nacional.

«La declaración de independencia preocupó más en la ciudad de Barcelona, donde hay más profesionales que no son locales y se mueve más dinero internacional», explica Anna Puigdevall, gerente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, quien asegura que las decisiones tanto del Gobierno catalán como del nacional sobre las restricciones al alquiler y las moratorias de desahucios tomadas antes de la pandemia, van a tener un impacto mucho mayor a medio y largo plazo sobre el mercado residencial en la comunidad autónoma.

Pero en las provincias con más porcentaje de fuerzas independentistas como Tarragona y claramente Lleida, la sensación de euforia acrecentó incluso la compra de inmuebles ‘catalanes’, como señalan desde una consultora local. «Esto explica que el cómputo de transacciones global no se resintiera, aunque en Barcelona sí que se reflejó en el descenso de los precios «, explican.

Anna Puigdevall insiste en que algunas de las medidas propuestas como la fijación de precios máximos de alquiler o el alargamiento de plazos de contratos “son contrarias a la protección que la propiedad privada recibe explícitamente en el artículo 33 de la Constitución”.

«El sector público está trasladando al sector privado la responsabilidad de dar respuesta a la problemática de la escasez de vivienda social”, precisó.

Comprador internacional

El giro independentista también tuvo su efecto en la disminución del comprador e inversor internacional. Constanza Maya, directora de Operaciones y Expansión de Engel & Völkers para España, Portugal y Andorra, señala que «con independencia de las noticias, ya sea la independencia, el coronavirus o cualquier otro tipo de incertidumbre, tiene un efecto. Sobre todo, a nivel internacional, pues cuando uno está lejos prefiere invertir en lugares que, aunque sea aparentemente, ofrecen menos riesgos». La firma detecta desde entonces un giro del tipo de cliente comprador: «pasamos de tener un numero mayoritario de clientes compradores extranjeros a un mayor número de clientes locales«.

En cuanto a los precios, «no podemos decir que han bajado, pero sí que los propietarios más reacios a bajar la valoración de sus propiedades han estado dispuestos a negociar. Esta situación ha beneficiado al mercado para encontrar más fácilmente el equilibrio entre oferta y demanda, y es verdad, que a veces necesitan factores externos para cerciorarse de que ha habido un cambio que les obliga a adaptarse a la realidad», explica la responsable de Operaciones y Expansión de la consultora.

Sin embargo, el progresivo endurecimiento de la política catalana, no ha sido obstáculo para seguir vendiendo, a tenor de la opinión de Constanza Maya. Y da un ejemplo. En Engel & Völkers Barcelona se vendió toda una promoción en la zona de Vallcarca, con plazos récord; en menos de 5 meses se vendieron 9 unidades. «2019 fue un gran año, sobre todo el primer y tercer trimestre, con una ralentización en el cuarto. Enero y febrero de 2020 estaban siendo aún mejores y estábamos mejorando los resultados planeados. No obstante, hay que ser conscientes que estos días de pandemia están teniendo consecuencias».

Rubén Cozar, director de Residencial de Foro Consultores, cree que después de un primer impacto en la intención compradora tras el referéndum, en el que no se hicieron reservas durante octubre, noviembre y diciembre de 2017, la actividad se recuperó, «aunque más contenida desde entonces y siempre con la sombra de la incertidumbre política; donde sí ha impactado es en la demanda de vivienda para inversión».

Cozar apela al sentimiento del comprador, que a veces no tiene que ver con la agitación política que trasciende. El mercado catalán, y en particular el de Barcelona, tiene más ‘tensiones’ de precio por la escasez de suelo, dada la geografía del terreno, y siempre ha habido diferencias con Madrid por las posibilidades de construcción de vivienda nueva. El directivo muestra su preocupación por los efectos del coronavirus: «la demanda futura dependerá de los efectos que la crisis va a tener en el empleo y la capacidad adquisitiva del comprador», asegura.

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