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¿A qué afecta más el Covid: a la vivienda nueva o la segunda mano?

En el segundo trimestre, la compra de obra nueva cayó un 41,1% con respecto al anterior, frente al 39,6% que descendió la vivienda usada. Sin embargo, en los últimos 12 meses, las cifras cambian de bando.

El sector inmobiliario español comienza a asimilar las consecuencias de la pandemia en sus negocios. Así, mientras Socimis ven ajustar el valor de sus activos y sus previsiones de negocio, las promotoras se enfrentan a las dificultades de vender un producto tan importante como es una vivienda con las recomendaciones sanitarias de apenas salir de casa.

¿Qué ha supuesto exactamente el Covid al negocio de obra nueva? Según los últimos datos, correspondientes al segundo trimestre de 2020, la compraventa de viviendas cayó desde marzo un 40%, según los datos de Registradores, con una ligera mayor incidencia en obra nueva: un 41,1% frente al 39,6% de la segunda mano.

Las operaciones de vivienda nueva han caído en todas las comunidades, con descensos intertrimestrales del 55% en Canarias, del 52% en Castilla La-Mancha y del 47,6% en la Comunidad Valenciana. Y en ocho regiones se no han vendido ni 500 viviendas nuevas en todo el trimestre.

Sin embargo, en los últimos 12 meses, la caída de operaciones residenciales en España es del 41,16%, con una corrección del -35,67% en vivienda nueva y del -42,29% en vivienda usada.

Si a nivel trimestral, se han visto descensos de ventas de hasta el 55% (es el caso de Canarias), solo en nueve comunidades, el descenso de las de obra nueva es mayor que la de segunda mano. Teniendo en cuenta la evolución de los últimos doce meses, solo en dos los precios se resienten más que en segunda mano.

Así, en Cantabria, las operaciones de casas a estrenar han caído un 35,11% interanual frente al 11,65% de la usada, mientras que en Asturias, la vivienda nueva ha sufrido un ajuste en las transacciones del 19,2%, frente a casi un 22% de la usada. En Madrid, la caída interanual es prácticamente igual: un 15,3% la nueva y un 16,3% la usada, mientras que en Valencia el ajuste es del 9,9% frente al 16% de la de segunda mano y en La Rioja, estos porcentajes pasan al 6% y al 20,4% respectivamente.

No hay que obviar que el mercado de vivienda a estrenar tiene un peso relativo en la totalidad del mercado: tan solo dos de cada diez transacciones de vivienda son protagonizadas por esta tipología. En concreto, en el último trimestre, la segunda mano copa el 81,33% del total de compraventas, con un ligero incremento (de 0,37 pp) en estos tres meses.

Asturias, Navarra y Madrid es donde más peso relativo tiene la nueva, aunque en ningún caso supera el 26% del total del mercado. En concreto, en Asturias es del 25,78%, en Navarra del 23,97% y en Madrid, del 23,51%.

Con respecto a precios, el precio medio de la vivienda de obra nueva se situó antes de la pandemia en 1.906 euros el metro cuadrado, frente a los 1.765 euros de la de segunda mano, según datos recopilados por la plataforma de big data inmobiliario Brains RE. En ambas tipologías, los precios ha presentado un crecimiento positivo en el último año: un 3% internanual en la vivienda nueva y un 1% en la usada.

Sin embargo, en este primer trimestre, el valor de la obra nueva registra un descenso en los precios del 0,21% respecto al último trimestre de 2019; mientras que la segunda mano se mantiene prácticamente constante, con una ligera subida de un 0,06%

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