El sector inmobiliario lleva afrontando una tardía transformación digital desde la crisis financiera de 2008, cuando el “todo vale” dejó paso a la necesidad de mejora a lo largo de la cadena de valor del producto inmobiliario. Esta transformación se ha visto reflejada principalmente en las clases de activos más profesionalizados en España, como lo son las oficinas, el retail o el industrial y logístico (motivado a su vez por dos megatrends como el e-commerce o la revisión de las cadenas de suministro). Sin embargo en los activos multifamily, con una menor presencia institucional, existe una carencia de digitalización que solo la profesionalización del sector podrá corregir.
El mercado multifamily estadounidense actúa a modo de indicador de lo que podremos ver en España a lo largo de la próxima década, una vez se consoliden tendencias jóvenes como el co-living o el build-to-rent. Como destaca CBRE en su Global Outlook 2030, la ‘hotelificación’ del real estate impactará con gran fuerza en el sector multifamily, dando lugar a productos diferenciadores y reconocibles como las ‘Branded Residences’. Para que esta tendencia vea la luz necesita de una revolución en la forma de concebir la actividad residencial, dejando atrás el modelo de alquiler de un producto y dando paso a un concepto más cercano a ofrecer una experiencia, lo que se conoce como Living-as-a-Service.
Para responder a las necesidades digitales y de confort que se puede esperar de este nuevo concepto ‘living’, se han de atender dos aspectos; las personas y la propiedad. Las personas en cuanto a satisfacer sus necesidades tecnológicas de manera integrada, no solo con la respuesta obvia de soluciones domóticas, sino mediante la adecuación a los extensos productos ‘delivery’, a la movilidad eficiente y a la conectividad, convirtiéndose en los nuevos indicadores de confort de la próxima década.
Por otro lado, para que la transformación digital de los edificios residenciales sea una realidad, es necesario prestar atención a las necesidades del propietario, por lo que las soluciones proptech no pueden meramente aportar un valor intangible, sino que han de saber transmitir el potencial que tienen para aumentar el NOI. El NOI de un inmueble (o un porfolio) es sensible a una serie de palancas que se distribuyen en cuatro grupos: aumentar la ocupación, maximizar rentas, reducir costes y crear nuevas fuentes de ingresos. Cada una de estas palancas se puede ver impactada por una o varias soluciones tecnológicas, por lo que es imprescindible hacer un ejercicio analítico sobre cuales son los aspectos con mayor margen de mejora para la optimización de cada activo.
Los inversores con estrategias oportunistas y ‘value-added’ han de contemplar la posibilidad de destinar un capex digital tras un análisis de las soluciones del mercado. Igual que se contempla la aparición de un ‘grey discount’ a medio/largo plazo para aquellos edificios energéticamente ineficientes, la posibilidad de que un inmueble digitalizado tenga un mayor valor de reversión frente a sus competidores es innegable. La relación es evidente, si un patrimonialista optimiza sus activos de manera que aumente su margen, la mayor capacidad de generar rentas de su portfolio hace que una vez capitalizado su valor sea mayor. El perfecto equilibrio entre las necesidades digitales de las personas y las soluciones que ayuden al propietario, harán de los lugares (los edificios) espacios actualizados y preparados para las próximas décadas.
El proptech ha llegado para quedarse y no cabe duda de que por él pasa la transformación del sector multifamily hacia un producto ‘hotelificado’ más cercano a un servicio. Sin embargo, ante la abrumadora cantidad de conversaciones, tendencias y proveedores digitales existentes, es necesario saber identificar qué soluciones satisfacen las necesidades de los inquilinos y cuales realmente aportan valor al ejercicio patrimonialista de un propietario.
