A fondos de inversión y patronales se suman ahora los profesionales de Catalunya, que se han unido para iniciar acciones jurídicas ante un cerco aún mayor por las medidas que ya anunció la Generalitat a finales de diciembre y a las restricciones del Ayuntamiento de Barcelona, además de las decretadas por el Gobierno español.
La pasada semana, el Gobierno de coalición formado por PSOE y Unidas Podemos aseguró que adoptará medidas dentro de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para evitar los desahucios por impago en el alquiler de las viviendas de los grandes tenedores en aquellas zonas con precios tensionados. Además, y mediante decreto ley, el Gobierno anunció la renovación de la prórroga a la moratoria de desahucios hipotecarios, una ley que nació en 2013 y que ha sido renovada con el paso de los años.
La pasada semana, el Gobierno de coalición formado por PSOE y Unidas Podemos aseguró que adoptará medidas dentro de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para evitar los desahucios por impago en el alquiler de las viviendas de los grandes tenedores en aquellas zonas con precios tensionados. Además, y mediante decreto ley, el Gobierno anunció la renovación de la prórroga a la moratoria de desahucios hipotecarios, una ley que nació en 2013 y que ha sido renovada con el paso de los años.
Iniciativa jurídica
Ante estos hechos, y las limitaciones ya establecidas a los precios de alquiler y los supuestos de revocación de contratos, la iniciativa jurídica está impulsada conjuntamente por el Colegio de Agentes de la Propiedad Immobiliaria de Barcelona, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya, la Cámara de la Propiedad Urbana y el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida, que señalan que “algunas de las medidas propuestas son contrarias a la protección que la propiedad privada recibe explícitamente en el artículo 33 de la Constitución”.
Los agentes del sector añaden que “el sector público está trasladando al sector privado la responsabilidad de dar respuesta a la problemática de la escasez de vivienda social”. Los Apis han recordado la experiencia del control de alquileres que se aplicó en España durante el franquismo, cuando “la larga duración del arrendamiento y la imposibilidad de actualizar la renta o su actualización de acuerdo con un IPC que no reflejaba la realidad, llevaron a una reducción y un deterioro más que constatable del parque de viviendas de alquiler”.
En su día, cuando se aprobó en diciembre del pasado año el decreto de medidas urgentes de alquiler (decreto17/2019), estos mismos organismos manifestaron que este decreto ley «entra en contradicción con la LAU y modifica sustancialmente el equilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes en los contratos de alquiler que determina esta ley».
El Decreto Ley comporta que la Administración afecta de forma ilimitada el conjunto del patrimonio inmobiliario residencial de aquellas personas físicas o jurídicas tenedoras de más de 15 viviendas, obligándolas a ofrecer una renta social por un periodo que puede llegar hasta los 14 años y calculada en función de los ingresos de los inquilinos en riesgo de exclusión social, sin tener en cuenta el coste de mantenimiento, funcionamiento e IBI que esté soportando la propiedad.
Los agentes del sector añaden que “el sector público está trasladando al sector privado la responsabilidad de dar respuesta a la problemática de la escasez de vivienda social”. Los Apis han recordado la experiencia del control de alquileres que se aplicó en España durante el franquismo, cuando “la larga duración del arrendamiento y la imposibilidad de actualizar la renta o su actualización de acuerdo con un IPC que no reflejaba la realidad, llevaron a una reducción y un deterioro más que constatable del parque de viviendas de alquiler”.
En su día, cuando se aprobó en diciembre del pasado año el decreto de medidas urgentes de alquiler (decreto17/2019), estos mismos organismos manifestaron que este decreto ley «entra en contradicción con la LAU y modifica sustancialmente el equilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes en los contratos de alquiler que determina esta ley».
El Decreto Ley comporta que la Administración afecta de forma ilimitada el conjunto del patrimonio inmobiliario residencial de aquellas personas físicas o jurídicas tenedoras de más de 15 viviendas, obligándolas a ofrecer una renta social por un periodo que puede llegar hasta los 14 años y calculada en función de los ingresos de los inquilinos en riesgo de exclusión social, sin tener en cuenta el coste de mantenimiento, funcionamiento e IBI que esté soportando la propiedad.
En los principales países de la UE el derecho constitucional a la vivienda se garantiza en el mercado privado de alquiler mediante subvenciones personalizadas a los arrendatarios para pagar el alquiler en el parque privado. Es el caso de la Allocation Logement en Francia (que reciben 6 millones de familias), de la Housing allowance en Inglaterra, o de la Grundsicherung en Alemania (que reciben cerca de 7 millones de familias), incluido Berlín.
Empresas desconcertadas
“El ejecutivo debe recordar que el alquiler es muy sensible a cualquier cambio, por lo que hay que ser cauto y esperar a ver qué ocurre en las próxima semanas y meses. Las continuas informaciones sobre la posible regulación de los precios del alquiler, podría conseguir el efecto contrario al buscado: desestabilizar el mercado, reducir la oferta y generar economía sumergida”, explica David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro.
Ismael Kardoudi, director de Estudios de Fotocasa, advierte de que «las nuevas propuestas que el Gobierno está poniendo en marcha están 100% orientadas a los inquilinos y en ningún caso hay beneficio alguno para los propietarios, que si ven que cada vez tienen más dificultades en el mercado del alquiler o no tienen garantías legales que les abalen, optarán por no ofertar sus viviendas. Habría que encontrar medidas que fueran beneficiosas tanto para propietarios como para inquilinos».
Ante esta situación, hay sensación en el sector de que fondos, socimis y empresas se plantean ralentizar sus planes de inversión, muchos de ellos a gran escala y anunciados después del verano. Blackstone, el gigante del arrendamiento mundial, ha dado los primeros pasos en este sentido, y está deshaciendo sus posiciones en España, y no sólo la cartera de vivienda en alquiler, liquidando por el momento, los inmuebles que tiene fuera de las grandes ciudades.
La posición de algunas administraciones tampoco ayuda. El Ayuntamiento de Barcelona, tras posicionarse en contra del negocio de Azora en la capital catalana, ha anunciado a través de un comunicado, que ha presentado un expediente sancionador al fondo de inversión Vauras por no haber ofrecido alquiler social a seis familias que ocupaban el edificio Bloc Llavors hasta el pasado martes 2 de marzo. Y el Tribunal Supremo inadmite el recurso del Gobierno madrileño contra la sentencia del pasado 12 de diciembre de 2019, en la que el Supremo anulaba la venta de casi 3.000 viviendas protegidas que compró un fondo de inversión de Goldman Sachs y Azora a la Comunidad de Madrid.
Ismael Kardoudi, director de Estudios de Fotocasa, advierte de que «las nuevas propuestas que el Gobierno está poniendo en marcha están 100% orientadas a los inquilinos y en ningún caso hay beneficio alguno para los propietarios, que si ven que cada vez tienen más dificultades en el mercado del alquiler o no tienen garantías legales que les abalen, optarán por no ofertar sus viviendas. Habría que encontrar medidas que fueran beneficiosas tanto para propietarios como para inquilinos».
Ante esta situación, hay sensación en el sector de que fondos, socimis y empresas se plantean ralentizar sus planes de inversión, muchos de ellos a gran escala y anunciados después del verano. Blackstone, el gigante del arrendamiento mundial, ha dado los primeros pasos en este sentido, y está deshaciendo sus posiciones en España, y no sólo la cartera de vivienda en alquiler, liquidando por el momento, los inmuebles que tiene fuera de las grandes ciudades.
La posición de algunas administraciones tampoco ayuda. El Ayuntamiento de Barcelona, tras posicionarse en contra del negocio de Azora en la capital catalana, ha anunciado a través de un comunicado, que ha presentado un expediente sancionador al fondo de inversión Vauras por no haber ofrecido alquiler social a seis familias que ocupaban el edificio Bloc Llavors hasta el pasado martes 2 de marzo. Y el Tribunal Supremo inadmite el recurso del Gobierno madrileño contra la sentencia del pasado 12 de diciembre de 2019, en la que el Supremo anulaba la venta de casi 3.000 viviendas protegidas que compró un fondo de inversión de Goldman Sachs y Azora a la Comunidad de Madrid.
Afectados por coronavirus
La crisis del coronavirus ha impulsado además una moratoria general de todos los desahucios y lanzamientos hipotecarios en Madrid hasta, al menos, el próximo 27 de marzo, en función de cómo vaya avanzando el control de la pandemia.
La medida, tomada por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM), según han difundido desde la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), se habría tomado principalmente para proteger de un potencial contagio a los secretarios y comisiones judiciales que acuden a los lanzamientos. Desde comienzos de semana, los movimientos antidesahucios vienen exigiendo una moratoria similar a nivel estatal alegando, en este caso, que no se puede dejar en la calle a las familias en plena crisis sanitaria.
En Italia se ha impulsado una moratoria hipotecaria que permite congelar el pago de las hipotecas a todas aquellas personas que se hayan quedado sin empleo o hayan sido despedidas temporalmente de sus empresas a causa de la pandemia. El plazo tiene como máximo 18 meses y entonces los pagos se reinician en las mismas condiciones, sin ningún tipo de interés extra.
