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Por qué las grandes promotoras desembarcan en Vigo

Vigo, una zona tradicionalmente copada por pequeños promotores y cooperativas locales, ha despertado el interés de los grandes del sector, gracias a su estabilidad y recorrido en precios.

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El mercado de obra nueva en Vigo, tradicionalmente, capado por pequeños promotores locales, ha visto como en los últimos años grandes promotoras, iniciaban proyectos en la ciudad. Ese es el caso de Aedas Homes, Avantespacia y Gestilar. La entrada de estas promotoras se debe en parte a la estabilidad política e institucional en el Consistorio, que permite una planificación urbanística con vistas al largo plazo, señalan los expertos.

Además, están los precios. Con datos del último trimestre de 2020 de la plataforma de big data inmobiliario Brainsre, el precio medio de la transacción de vivienda fue de 1.932 euros el metro cuadrado (unos 173.322 euros por vivienda). A pesar de que los precios mantienen un aumento constante desde 2015, no ha logrado recuperar valores registrados en el boom inmobiliario, donde se superaron los 2.300 euros el metro cuadrado.

Las grandes promotoras inician sus proyectos

La cotizada Aedas Homes es una de las pocas cotizadas con presencia en la ciudad, con su promoción Ponte. Este desarrollo está formado por 48 viviendas de uno, dos y tres dormitorios en la zona de Rosalía de Castro con la calle García Barbón. Las obras están en marcha y prevén las primeras entregas en la primera mitad de 2023.

José Antonio Baeta, delegado de Aedas Homes en Galicia, explica el por qué de este proyecto. “Vigo presenta dinamismo de su mercado inmobiliario y a la escasez de oferta de vivienda de obra nueva, hace que sea una ciudad muy atractiva para el creciente mercado inmobiliario y por ello encaja como zona estratégica“.

Baeta señaló a brainsre.news que la ciudad no participó de la primera reactivación del mercado en 2015, pero sí lo está haciendo en la actualidad: “La demanda ha comenzado a ser superior a la oferta desequilibrando claramente el mercado y de ahí que Aedas Homes haya decidido operar en esta ciudad para intentar equilibrar ese mercado por el lado de la oferta”.

En el caso de Avantespacia cuenta con tres promociones de obra nueva en Vigo. La primera, Marqués de Valladares, está en preventa y pendiente de licencia. Esta promoción de 39 viviendas de lujo de dos a cinco dormitorios se edificará sobre un histórico solar vigués paralizado durante años por encontrar yacimientos arqueológicos de la ciudad.

La promoción Jacinto Benavente es la de mayor tamaño de Avantespacia en la ciudad con 155 viviendas de uno a cuatro dormitorios. Próxima al casco histórico de la ciudad, está prevendida al 53% y estará lista en el tercer trimestre de 2023. Por último, Tomás Alonso es la más alejada del centro de la ciudad, con 62 viviendas de dos a cuatro habitaciones. Está comercializada al 25% y esperan finalizarla en el segundo trimestre de 2023.

Suelos de exfutbolistas, ahora en manos de fondos

Gestilar es la tercera gran promotora con desarrollos en Vigo. Ubicado en el Barrio del Cura, zona de expansión, este proyecto está aún en proyección. Por el momento, la promotora no lo ha hecho público a la espera de que la Xunta de Galicia ratifique la modificación del plan urbanístico. Se trata de un proyecto muy polémico en la ciudad, que quedó paralizado por la derogación del plan urbanístico por el Tribunal Supremo, y en el que varios exfutbolistas del R.C.Celta (entre ellos Valeri Karpin) quedaron atrapados por las deudas. Años más tarde, el fondo Autonomy Global Opportunities, en colaboración con el banco de inversión americano Morgan Stanley, adquirió los terrenos asumiendo las obligaciones y las deudas que mantenía la promotora del exfutbolista con Santander y BBVA.

La escasez de stock de obra nueva dispara la segunda mano

Vigo tiene un parque de viviendas relativamente envejecido, según la plataforma de big data inmobiliario Brainsre. La mayoría de inmuebles fueron construidos entre los años 1970 y 1980, y entre 1990 y el 2010. Entre 2014 y 2017, solo entraron 551 unidades de obra nueva en el mercado, mientras; por ejemplo, en 2005 se construyeron casi 3.000.

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El cese de la construcción de vivienda de primera mano ha hundido las transacciones de esta tipología de vivienda desde 2008, aunque de forma más acentuada desde 2014. Ante una escasez de la oferta, los compradores se han decantado por la vivienda de segunda mano. Desde el segundo trimestre de 2018 se ha contabilizan aproximadamente 600 transacciones al trimestre, según datos del Ministerio de Fomento recopilados en Brainsre.

La diferencia entre el precio del metro cuadrado de segunda mano frente al de primera se encuentra cercano al 40%, con datos del último trimestre de 2020. El sobrecoste de la vivienda nueva frente a la de segunda mano se ha mantenido estable en el entorno del 30% durante los últimos seis años.

El Barrio del Cura, zona en expansión

El 15 de octubre del pasado año, se aprobó en el pleno del Ayuntamiento de Vigo la modificación urbanística del Barrio del Cura. A falta del informe favorable de la Xunta de Galicia, el plan de remodelación incluye la promoción de 400 viviendas por parte de promotoras privadas y la humanización de la zona. Es la zona del distrito centro más alejada de las arterias comerciales, con un producto envejecido.

El fin de este plan es conectar el centro de la ciudad con las calles que culminan en él. Dentro del proyecto, se contemplan conexiones peatonales entre el Paseo de Alfonso XII y la Zona del Berbés, y entre Santa Marta y Poboadores. También, la construcción de 4.000 m² de zonas verdes, 2.500 m² destinados a una escuela infantil, 5.500 m² para plazas y espacios públicos, y la construcción de 1.200 plazas de garaje.

Según la plataforma de big data inmobiliario de Brainsre, esta zona se encuentra dentro del distrito más caro de Vigo, pero dentro de la sección censal más barata; 1.723 euros/m², frente a 2.401 euros/m² del distrito al que pertenece. Aún así, las demanda de vivienda en venta y alquiler se ha mantenido creciente con aumentos de los precios desde 2017. Según Antonio Ramudo, data scientist de Brainsre, el aumento de la demanda y la pérdida de población observada deja entrever que el producto actual no da respuesta a las necesidades en tamaño de vivienda, ascensor, servicios o garaje; pero añade: “Si el producto que sale a la venta cumple los requisitos, aumentará su valor porque la localización sí genera atracción”, apunta el data scientist.

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