Pere Viñolas es uno de los directivos españoles del sector con un claro perfil financiero. Consejero delegado de Colonial desde julio de 2008, este licenciado en Ciencias Empresariales y MBA por Esade, fue uno de los más acertados al definir el crack financiero e inmobiliario de 2007. «En Europa se ha acabado la fiesta y nosotros estamos en las copas», decía en uno de los foros del último momento previo al estallido de la crisis.
Con esa claridad de diagnóstico, el tándem formado con su presidente, Juan José Brugera, un histórico del sector y de la empresa, había ido desinvirtiendo en la línea de negocio residencial y blindándose en oficinas, el core business de la inmobiliaria cotizada. Hoy comparte con Merlin Properties el podio de las Socimis, tras ser una de las escasas empresas rescatadas por bancos y fondos tras la debacle de 2007.
Cartera de 1 millón de m2
Y con una cartera de 1 millón de m2 alquilados y distribuidos en Madrid, Barcelona y París (con su filial francesa FSL), el primer ejecutivo de Colonial es un actor privilegiado para saber lo qué está pasando en un mercado, al que el coronavirus está pasando factura, y con dos otros dos frentes abiertos: el desempleo y el aumento del teletrabajo. «La afectación del Covid-19 ha marcado el desarrollo mundial conllevando una importante contracción de la economía en los mercados donde opera Colonial», reconoce Pere Viñolas, en declaraciones a brainsre.news.
Con inquilinos como Goldman Sachs, Facebook, Netflix, Baker & McKenzie, Cartier (en París) o CaixaBank, el consejero delegado de la inmobiliaria con sede en Barcelona saca pecho de su portoflio para afrontar la crisis, tras vender activos por 240 millones en plena pandemia. «Hasta la fecha, los resultados nos muestran que la fortaleza de la cartera de Colonial y la resistencia de su modelo de negocio permiten mantener, a pesar de las dificultades del entorno, una actividad estable con magnitudes muy favorables».
El 55% de su negocio está situado en París, y el 45% restante se distribuye en Madrid y Barcelona.
Ocupación y recobros altos
La inmobiliaria mantiene elevados niveles de ocupación (96%) en su cartera de activos prime con una tasa de cobro de rentas del 98% y un impacto previsto en su facturación del 2-3% por el coronavirus.
Aún así, la compañía rebajó un 98% sus beneficios hasta septiembre, hasta los cinco millones netos frente a los 393 millones de euros de 2019, por una caída en la valoración de sus activos del 1% (104 millones menos), que han dejado su cartera inmobiliaria valorada en más de 8.253 millones de euros.
A falta de cerrar el año, prevé ingresar entre 336 y 350 millones de euros brutos por los alquileres; «las renovaciones de contratos acumuladas en el año se produjeron con importantes incrementos de un 25% respecto a los contratos anteriores«, argumenta el CEO de Colonial.
Pero, como todas las compañías, ha pactado con sus clientes diferimientos de rentas, que equivalen a un 3% de sus ingresos anuales por rentas, aunque desde la empresa reconocen que esta cifra puede aumentar con el impacto de los nuevos rebrotes.
Nuestros puntos fuertes -destaca- son «los clientes de reconocida solvencia y nuestro posicionamiento estratégico prime con oficinas en los distritos de negocio, así como un balance sólido», precisa el directivo, quien hace una encendida defensa de la importancia del posicionamiento céntrico de las oficinas.
En este sentido, presentaron un informe reciente en el que señalaban que las distancias recorridas por los trabajadores hasta las oficinas en CBD son un 50% inferior a la media del resto de oficinas, y que estas ofrecen ventajas en términos de sostenibilidad y es un activo resiliente.
La incorporación de Utopicus en 2017, una división dedicada al coworking «nos permite ofrecer un mix de oficinas tradicionales rediseñadas bajo las nuevas tendencias y espacios flexibles», apostilla.
En 2021, desinversiones
La inmobiliaria ha vendido en plena pandemia 11 inmuebles (la cartera logística de Axiare, el Hotel Mojácar y dos edificios de oficinas en Barcelona vendidos a Curzon) por 240 millones de euros, «unas desinversiones realizadas con precios de venta con prima de doble dígito sobre la tasación», asegura.
La inmobiliaria ha entrado en una etapa en la que primarán más las ventas que las compras y desarrollos, un ciclo «neto en desinversiones», como ya avanzó en julio, durante los próximos 12 meses mientras dure la crisis económica. «Colonial seguirá en los próximos trimestres con una política de rotación de producto maduro en los tres mercados en los que opera. Se estima un volumen de desinversiones adicional en el entorno de los 300 millones a 400 millones de euros», concluye.
De hecho, SFL, filial francesa de la compañía cotizada, ha puesto en venta dos activos de oficinas en el sur de París. Pide 200 millones de euros, cien millones por cada uno según fuentes de mercado.
No obstante, mantendrá su estrategia de ser un referente en los mercados donde está presente. «Queremos incrementar aún más el peso de oficinas prime con rentabilidades ajustadas al riesgo, y mejorar, alargar y rebajar los compromisos y volumen de deuda; tenemos un pipeline de proyectos muy atractivos, pre-alquilados ya en un tercio de su totalidad«, avanza Viñolas.
Méndez Álvaro
Hoy, la mayor inversión en marcha de Colonial es un complejo mixto en el polo de desarrollo de Méndez Ávaro de Madrid.
Campus Méndez Álvaro, con una inversión de 300 millones y diseñado por Estudio Lamela, ya ha sufrido retrasos en el comienzo de las obras. Colonial compró los terrenos a un grupo familiar en 2018, uno situado uno al lado de la actual sede de Repsol, y un segundo terreno próximo, también cercano a la estación de Atocha, por un importe total de 185 millones de euros.
Colonial ya explicó su intención de construir viviendas, que podrían destinarse al alquiler (un 30% de superficie), aunque los altos precios obtenidos por la venta de suelos, como ya hecho Repsol en esta zona, podrían animar a la Socimi a llevar a cabo alguna operación, según fuentes de mercado.
Igualmente, Colonial está construyendo una torre contigua como sede para Catalana Occidente, que se prevé otro trabajo icónico en la zona.
Recuperación en Bolsa
La compañía cuenta con el respaldo firme del fondo soberano de Qatar, su primer accionista con un 20%, que ha respaldado la conversión de la empresa a Socimi, junto a los mexicanos Finaccess.
La cotizada tradicionalmente ha contado con interés inversor internacional. Antes de ser Socimi contó con la presencia del fondo de pensiones holandés PGGM e incluso Blackrock, hoy en Merlin Properties. Además, la acción no está siendo demasiado castigada al comienzo de año: se anota ganancias en el entorno del 2% en lo que va de año, aunque ayer cerró con una leve caída del 0,25% hasta los 7,85 euros, y JP Morgan la coloca como su favorita del sector en Europa.
