Patricia Hernández, Directora General de Vía Ágora, prevé cómo cerrará 2023, opina sobre la actualidad en el mercado de obra nueva, el papel de la administración en la promoción de este segmento inmobiliario y el impacto que podría tener la nueva ley sobre el mercado inmobiliario.
Efectivamente, hay muchísimo interés por las ubicaciones de alta demanda, el suelo finalista sigue siendo escaso y y hay poco producto de obra nueva.
A nivel inversión en obra nueva, ¿cómo espera Vía Ágora que cierre 2023?
El primer semestre de 2023 está siendo para nosotros un año clave, sobre todo, por el lanzamiento de los proyectos de tipología BtR, segmento por el que hemos decidido apostar y que constituye una nueva línea de negocio bastante potente para nuestra compañía.
Este año prevemos tener en construcción unas 1350 viviendas, de las cuales ya el 55% son de la modalidad BtR y el otro 45%, BtS. Para Vía Ágora, está siendo un año muy intenso.
¿Ralentización del mercado, o sí hay cabida para nuevos proyectos que empiecen este año?
El mercado está bastante marcado por el contexto macro, el contexto de tipos, en ese sentido, sí podría haber muchas operaciones de BtR que quizá se hayan podido ralentizar o que puedan estar esperando.
Por otra parte, para Vía Ágora, BtR también implica todos los procesos de colaboración público-privada para el desarrollo de vivienda asequible en alquiler. Y en este sentido, sí creo que es al revés: son muchas las administraciones que están poniendo en marcha bastantes proyectos. Ahí es donde estamos. Este es uno de los principales motivos por el que esta balanza nuestra se inclina hacia el BtR.
En Vía Ágora seguimos siendo una promotora para venta de comercialización de primera vivienda en venta. 2023 un año en el que continuamos con la actividad que ya veníamos arrastrando a otros años. Acabamos entregar una promoción que ha sido un éxito.
Pese a las dudas que podíamos tener sobre cómo podrían impactar los nuevos tipos en las subrogaciones, finalmente no ha habido ningún problema. La gente ha subrogado con bastante normalidad y nosotros lanzamos nuevos proyectos. En este SIMA, lanzamos un proyecto en el barrio de Peñagrande, de 45 viviendas, un proyecto muy especial que está despertando el interés.
También en 2023, Vía Ágora ha experimentado avances significativos en la línea de desarrollo de suelo, un área más de largo plazo. Tenemos una línea de negocio especializada para desarrollo de suelo en gestión por la que apostamos bastante.
En Vía Ágora tenemos suelo en desarrollo, somos los segundos propietarios del ámbito de Los Cerros, un ámbito que comienza a dar sus frutos tras muchos años de trabajo, de mucho esfuerzo, también en este ejercicio. Confiamos en que para el SIMA del año que viene podamos estar ya lanzando las primeras viviendas. Por eso, mi previsión para el 2023, tanto del primer semestre como a cierre del ejercicio, es positiva.
Pese al contexto, ¿obra nueva es un mercado que siempre va a estar ahí?
Por el momento, sí, y en lo que podemos vislumbrar, sí. Seguimos teniendo muy poca oferta, sobre todo en las plazas donde todo el mundo quiere estar. Obviamente hay sitios donde hay menos demanda y, seguramente, las circunstancias sean otras.
Las ubicaciones en las que nosotros estamos son ubicaciones con un alto apetito. Por ejemplo, hemos colocado los carteles del programa asequible del Ayuntamiento (de Madrid) y no para de escribirnos gente interesada en comprar una vivienda. A pesar de que el cartel dice que es alquiler, estamos viendo una avalancha de correos de personas interesadas en comprar.
En este proyecto junto al Ayuntamiento de Madrid, todo lo gestionamos nosotros, el adjudicatario. Este programa del Ayuntamiento, concretamente, busca proporcionar vivienda en alquiler para ese segmento intermedio, que no está llegando al precio de mercado, pero que se queda fuera de los programas más sociales, de alquiler más social. El programa ataca a ese segmento intermedio que estoy segura de que es mayoritario.
¿Hasta qué punto la Administración facilita la comercialización del suelo finalista que a las promotoras os haría falta para cubrir la demanda?
Esa escasez de suelo finalista está generando muchísimas tensiones en el mercado y está provocando esa sobrerreacción, muchas veces normativa, buscando intentar resolver a golpe de decreto cosas que no son sencillas de resolver.
El perjudicado real, es el ciudadano, efectivamente, porque no hay vivienda de calidad suficiente puesta en el mercado. Evidentemente es un problema, no solamente en España, yo creo que generalizado en Europa, pues tenemos una burocracia elevadísima. Somos extremadamente así. No sé cómo de bueno será, pero estoy segura de que se puede reducir, aunque no sea fácil.
Además, hay que entender que los procesos administrativos a menudo requieren tener en cuenta muchísimos elementos. Entre todos, tenemos que hacer un esfuerzo por reducir las cargas administrativas y burocráticas, porque al final, ganamos todos, nos vamos a beneficiar todos de ello.
Yo creo que, en realidad, el verdaderamente perjudicado es el ciudadano, el usuario final que no está pudiendo acceder por esta falta de producto, que al final genera tensiones en los precios.
¿Cómo crees que va a impactar en el mercado residencial?
Es pronto todavía para ver cuál va a ser el impacto real de esa norma. Nace con una vocación más propagandística, en un contexto muy concreto, próximo a unas elecciones, y hay que ver realmente cómo se aterriza eso.
Lo que sí que pienso es que podría generar al final es dos Españas. A nivel inmobiliario, ya existen: ya hay una España vaciada, con poca demanda por parte de los ciudadanos para vivir, y una España abarrotada donde, al final, queremos vivir todos y donde se concentra la actividad.
Esta ley, en función de cómo acabe implantándose, puede acabar generando una brecha, en mi opinión, artificial, entre una España limitada y una España no limitada. Habrá plazas como Madrid o Andalucía, donde previsiblemente no se van a implantar estas medidas limitadoras, esta intervención en los precios. Seguramente, sigan manteniendo el atractivo inversor frente a otras plazas en las que ‘no se va a invertir’.
Por supuesto, hay plazas magníficas, y lo siguen siendo, y sigue habiendo apetito inmobiliario. Sin embargo, en el cierre de operaciones en las plazas donde la inversión sea menor, seguramente acabe reflejándose.
