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P3, Blackstone y Merlin, entre los favoritos en la operación logística de Aena en Barajas

La salida al mercado de 1,3 millones de metros cuadrados de suelo logístico junto al aeropuerto madrileño revoluciona a los grandes inversores que pujarán por desarrollarlos.

“La operación supondrá incrementar el volumen logístico de la zona del Corredor del Henares en un 30%” y crear el mayor polo logístico de España. Así explicaba María José Cuenda, directora general de Inmobiliario en Aena, lo que supondrá el proyecto inmologístico que el gestor aeroportuario ha decidido lanzar en este tercer trimestre de 2021.

La compañía liderada por Maurici Lucena ha escogido un momento de pleno boom en el sector logístico para lanzar este concurso en el que lleva años trabajando. Una primera operación que forma parte de un proyecto aún de mayor envergadura, como es el desarrollo de Ciudades Aeroportuarias en las principales capitales españolas. El primer paso de este plan será el principal aeropuerto de España y el quinto de Europa. En total el Madrid City Airport supondrá el desarrollo de 323 hectáreas de superficie, con una edificabilidad de 2,1 millones de m2.

En ellas, se desarrollará un nodo logístico de 264 hectáreas con 1,3 millones de metros cuadrados.

También habrá una zona con hoteles y oficinas de alrededor de 59 hectáreas y 650.000 m2 de edificabilidad máxima. Habrá otro tercer eje con unos 55.000 m2 para zonas de carga y actividad aeronáutica.

Suelos logísticos

Del suelo logístico que posee, Aena ha decidido dividirlo en tres lotes. Por un lado, la primera zona será un área de 32 hectáreas, de los que 28 será para la promoción de parques logísticos y 4 hectáreas para zonas verdes. Ubicada junto a la zona de carga del aeropuerto, es la más próxima a la autovía de la A-2 y dispone de un grado de desarrollo de las infraestructuras habilitantes muy elevado, restando sólo la acometida de algunos servicios.

“Este suelo está junto a zonas logísticas ya consolidadas, con buena conexión al aeropuerto y a la A2. Los viales de acceso ya están hechos y los internos se pueden modificar según el proyecto”, aseguraba Cuenda.

Aena lanzará al mercado este suelo logístico en el tercer trimestre de 2021, con el objetivo de adjudicarlo en el segundo trimestre de 2022. “Esperamos que el proceso de licitación dure un mes, mientras que la segunda fase se darán entre cinco y seis meses para presentar ofertas. Los licitantes tendrán 2,5 meses para prepararlo todo desde que reciban el pliego de condiciones”, explican desde la compañía.

Socio con experiencia

Para la puesta en mercado de este suelo -así como de los posteriores-, Aena ha optado por la fórmula de creación de una sociedad conjunta junto a su futuro socio.

En esta nueva empresa, el gestor aeroportuario tendrá una participación minoritaria a cambio de aportar el derecho de superficie durante un periodo de 75 años. Por su parte, su socio deberá asumir toda la inversión para el desarrollo de la zona logística.

La cotizada ha decidido invitar a todos las empresas interesadas a la primera fase inicial del proceso. Sin embargo, para participar en la segunda -donde se tendría ya acceso a los pliegos y condiciones del concurso-, deberán acreditar tanto su solvencia económica como su experiencia en este tipo de desarrollos. “Se exigirá experiencia en diseño, promoción de gestión de no menos de 300.000 m2 en un periodo concreto. De esta superficie, la mitad deber estar en la Unión Europea, Reino Unido, Noruega o Suiza”, ha señalado Fernando Gutiérrez, jefe de la división de gestión inmobiliaria de Aena.

Candidatos

La presentación hecha ayer a analistas e inversores despertó el interés del sector. Muchos fondos y asesores acudieron a la presentación virtual. Aquellos que no fueron invitados también han preguntado por ella, ya que la operación resulta muy atractiva para la mayoría de inversores del mercado español.

Según fuentes inmobiliarias, son decenas los inversores que mostrarán interés por el proyecto. Sin embargo, alrededor de una docena serán los que finalmente pujen por este y el resto de lotes logísticos que sacará Aena, explican.

Entre los mejor posicionados, sin duda, aquellos con mayor expertise en logístico. Entre ellos, el gigante P3, controlado por el fondo soberano de Singapur. Otro de los interesados sería Segro, explican dichas fuentes. El grupo británico es uno de los más activos actualmente en el mercado inmologístico español. Junto a ellos, la Socimi española Merlin Properties figuraría en la lista de ‘favoritos’.

También Blackstone que, aunque hace años vendió su firma logística Logicor, hace unos meses cerró el fondo de deuda inmobiliaria más grande de la historia, con 8.000 millones. Con este mismo perfil, estarían Brookfield y Goldman Sachs.

Las características de un proyecto prime y a largo plazo también supondrían un aliciente para los inversores más conservadores. Es ahí donde entrarían a pujar por el proyecto firmas como Allianz o Patrizia.

Los otros suelos

Junto a este primer área, Aena prevé sacar al mercado otros dos lotes. Uno ubicado en la zona sur del aeropuerto, que está parcialmente urbanizado, y un tercero en la zona norte de la A1.

Estos suelos saldrían al mercado a partir de 2022 “en función de la demanda del mercado”, explican desde la compañía. El horizonte para su los futuros desarrollos se ha fijado hasta 2060.

“Consolidará al aeropuerto como un elemento central del mayor polo logístico de España, atraerá inversión, generará empleo y riqueza y aplicará la responsabilidad medioambiental que caracteriza a Aena”.

Los siguientes: Barcelona, Málaga, Palma …

Tras la puesta en marcha del concurso de Madrid City Airport, Aena se ha marcado como objetivo replicar esta fórmula en los terrenos que posee en otros grandes aeropuertos bajo su gestión.

“Una vez licitado este primer área, Aena seguirá lanzando progresivamente el resto, con Barcelona El Prat como primer destino, y después Málaga, Palma de Mallorca, Valencia y Sevilla”, apuntó Lucena.

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