Licenciado en Ciencias Económicas por la Universitat de Barcelona (UB) y la Universidad Amberes (Ufsia) y MBA por la Universitat Pompeu Fabra (UPF), Oriol Barrachina Masip (Barcelona, 1969) ejerce desde 2013 como consejero delegado de Cushman & Wakefield en España, una de las tres mayores consultoras inmobiliarias del mundo.
Con más de dos décadas de trayectoria en el mercado inmobiliario español (comenzó en 1996 en otra multinacional de la consultoría, CBRE), Barrachina gestiona un equipo de más de 300 profesionales, repartidos entre sus oficinas de Madrid y Barcelona.
Ahora se enfrenta a un desafío sin igual, por lo abrupto y desconocido: el impacto de la pandemia del Covid, en la economía global y, por tanto, también en el Real Estate. «Se ha hablado mucho de cómo será la recuperación del mercado inmobiliario español tras el coronavirus. Yo nunca me creí que fuera en forma de V. En el caso del símbolo de Nike, donde se recuperan los niveles de 2019 a finales de 2021 y principios del 2022, creo que es más cercano. Otros expertos apuntan a que será en forma de raíz cuadrada, donde el nivel de destrucción no se va a recuperar ni en el rebote, pero creo que es demasiado pronto para hacer ejercicio», explica Oriol Barrachina, en una entrevista en exclusiva con Brainsre.news.
«Hay tanta liquidez en el mercado, con las inversiones alternativas con poca rentabilidad, que el impacto en la inversión es mucho menor»
Junto a su equipo, Barrachina ha participado en las transacciones más relevantes en el mercado inmobiliario español, también en las pocas que se han realizado post-Covid, como ha sido el acuerdo entre Dia y Aquila Capital para desarrollar la mayor plataforma logística del grupo de supermercados en Madrid, con 68.000 metros cuadrados y una inversión de 50 millones de euros. «En el tema de inversión, hay tanta liquidez y con las alternativas de inversión ofreciendo muy poca rentabilidad, el impacto es mucho menor que en el mercado de ocupación. Aunque todo el capital está fluyendo a los mismos sectores. En logística, con la penetración online de la pandemia, falta producto y el mercado lo anticipa con operaciones», señala el CEO de Cushman.
Barrachina cree que la caída en el volumen de inversión no se debe a la incertidumbre si no a la dificultad de fijar el ajuste real en el valor de los activos. «Los inversores están viendo cosas pero aún no saben dónde están los valores y cuál va a ser el impacto. No se ha visto actividad más que por miedo, por falta de capacidad de fijar precios».
En este sentido, el responsable de C&W España cree que sin ajuste de valores en la cartera inmobiliaria de las grandes compañías, «la nueva salida de producto está controlada».
«En oficinas core, no hay ajuste de precios y los compradores no quieren cerrar operaciones a precio pre-Covid», señala Barrrachina. «Lo más complicado es el producto value added, porque no se sabe si el ajuste es del 15% al 20% que pide el comprador al 5% o 10% que está dispuesto a aplicar el vendedor. En cambio, en core, todo el mundo está de acuerdo en que no hay ajuste o casi nada (del 5%)».
Por ello, el experto prevé que en septiembre comiencen a verse cierres de operaciones. «Estamos viene alguna operación que se podría haber caído durante el Covid y no lo hizo», asegura.
Cambio de roles en el inmobiliario
Mientras que el ajuste en precios y ocupación aún es difícil de cuantificar, desde Cushman & Wakefield tienen claro que esta crisis sí dejará efectos en la concepción de los activos inmobiliarios. «Hay un cambio de modelo de sociedad que generará un debate importante en el inmobiliario. No hay que olvidar que, desde que nacemos hasta que morimos, hay inmobiliario en tu vida: en el hospital donde naces, en el colegio donde estudias, en la casa donde vives, hasta que acabas en una residencia. Hasta ahora, los activos estaban definidos por sus usos y ahora se va a una redefinición que afecta a todos los assets class», señala Barrachina.
El caso más claro parece en el modelo del trabajo y las oficinas. «La gente quiere tener flexibilidad de ir o no la oficina, con una redefinición del trabajo por objetivos, que sea de calidad y en tiempo, independientemente de cuándo lo hagas. De tener libertad de horarios para no ir todos a comprar o al gimnasio al mismo tiempo», explica el CEO de C&W. «Se va hacia un modelo híbrido, donde se tienen 80.000 metros en el centro financiero, 10.000 en el sur y otros 10.000 en el norte. Hay zonas de oficinas con un nivel de densidad muy bajo, en medio de la naturaleza con apenas alturas con lo que no necesitas coger el ascensor y tiene servicios como gimnasio, etc. Este producto va a ganar peso».
Este modelo híbrido no es algo novedoso en el mercado, si no que, desde hace un par de años, comienza a verse. «Por ejemplo, los espacios de health & beauty en centros comerciales».
«Está claro que van a cambiar las proporciones de los ingredientes, aunque aún nadie tiene la receta», resume Barrachina.
