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La intrahistoria de una operación de éxito

Óscar Vallés (CEO Research & Analysis Orbyn) explica una de las operaciones más destacadas del 'real estate' español en lo que va de año.

La intrahistoria de una operación de éxito

Cuando en julio de 2018 QPQ Alquiler Seguro SOCIMI se incorporaba a BME Growth identificándose como la primera SOCIMI de alquiler residencial en disperso, se alcanzaba un hito sobre una historia de éxito que ha culminado este año, en junio, con su adquisición por Ktesios SOCIMI.

Llegar hasta BME Growth ha sido un proceso complejo en donde se involucró, por un lado, Grupo Alquiler Seguro, generador de la idea, y por otro, Grupo Orbyn, quien a través de sus diferentes empresas realizó todo el proceso de asesoramiento estratégico y financiero, estructuración del vehículo, control financiero de la compañía y búsqueda de inversores. Finalmente, Orbyn ha asesorado y estructurado el proceso de venta de QPQ a KTESIOS a través de un instrumento financiero ya conocido, pero prácticamente inédito, en BME Growth y en el universo de las SOCIMIs en España: la venta y posterior ejecución de una opción de compra.

El nacimiento de QPQ está íntimamente ligado a un modelo de negocio que le confiere un factor diferencial respecto a las demás SOCIMIs: el alquiler en disperso, es decir, su cartera de 170 inmuebles está repartida por 10 Comunidades Autónomas y no hay dos inmuebles en el mismo edificio. Este modelo de negocio, complejo y difícil de gestionar, ha sido la base de su éxito al generar una diversificación geográfica y de clientes que le ha permitido mantener, en todo momento, unos índices de ocupación superiores al 95%, reducir los riesgos comerciales y de repago, así como generar una rentabilidad adecuada por alquileres en cada inmueble en relación directa al precio de adquisición. Actualmente, este modelo de negocio está siendo explotado por otras SOCIMIs que han reconocido su bondad.

En esta gestión profesionalizada y eficiente de un porfolio tan diseminado ha tenido gran influencia la subcontratación de Grupo Alquiler Seguro, líder del sector tanto a nivel particular como de grandes tenedores en España. El propio grupo fue la génesis inicial del nacimiento de la SOCIMI y se ha mantenido como un accionista de referencia en la misma. Su eficiente gestión ha posibilitado reducir los tiempos de reposición de los nuevos alquileres (inferior a una semana), asegurar la bondad crediticia de los inquilinos (tasa de impago del 0%, con una garantía expresa de cobro firmada directamente por Alquiler Seguro, quien mantiene una base de datos que permite conocer el perfil del inquilino a través del análisis de más de 150 variables), gestionar con la máxima celeridad cualquier incidencia planteada y maximizar el importe de los alquileres (a través de la base de datos de Alquiler Seguro se puede conocer la renta óptima de cada inmueble en función de la evolución del mercado).

Como consecuencia directa de esta gestión profesionalizada y del propio modelo de alquiler en disperso, QPQ SOCIMI ha podido ir configurando su porfolio de viviendas de forma progresiva, aprovechando las oportunidades de inversión y adquiriendo cada inmueble tras un análisis pormenorizado del mismo. Muchos de estos inmuebles estaban ya alquilados con contratos con una rentabilidad superior a la media (la rentabilidad media bruta por alquiler de los inmuebles en cartera está por encima del 7,5%) y a unos precios de compra que han posibilitado, en las rotaciones previstas, plusvalías muy importantes (la plusvalía media de las ventas de los inmuebles enajenados durante toda la vida de la SOCIMI es superior al 45% sobre el valor contable de estos activos). Siendo la política de rotación desarrollada muy conservadora, enajenando un número limitado de activos con el fin de generar una rentabilidad añadida para los inversores.

Un factor que ha influido directamente en la favorable evolución de la compañía ha sido la decisión estratégica de subcontratar la totalidad de los servicios necesarios para el desarrollo de QPQ SOCIMI. Cuando el Grupo Orbyn, como controller financiero y responsable de la relación con los inversores, diseñó el plan estratégico y financiero, tenía una premisa básica: la compañía debía tener una estructura mínima, todas las labores tenían que estar externalizadas en diferentes proveedores, o lo que es lo mismo, todos los costes tenían que ser variables y estar en relación directa con la evolución económico-financiera de la compañía.

Por esta razón, los únicos costes internos de QPQ SOCIMI en la actualidad son los relacionados directamente con la remuneración de sus consejeros. La función del Consejo de Administración es analizar y contrastar que todos los proveedores están cumpliendo adecuadamente con su función y tomar las medidas correctoras en caso de ser necesarias.

Este modelo de externalización requiere de un control exhaustivo del Consejo de Administración y, para ello, QPQ en colaboración con Orbyn, desarrolló un reporting mensual con más de 50 KPIs financieros y de gestión, donde se refleja tanto la situación actual de las diferentes variables analizadas, como la evolución en el tiempo de las mismas y, en algún caso, objetivos a corto/medio plazo.

Finalmente, otro aspecto diferenciador de la compañía, propiciado desde el Consejo de Administración, es la total transparencia con sus accionistas y la comunidad inversora. QPQ ha informado en todo momento al mercado sobre su evolución económico-financiera y la gestión de su porfolio. Desde su incorporación a BME Growth, ha facilitado toda la información disponible, tanto la requerida formalmente como miembro del mercado, como aquella que entendía necesaria para que cualquier inversor, accionista o no, pudiera tomar decisiones de inversión o desinversión.

Un hito importante en esta política de transparencia ha sido la publicación de los informes trimestrales de actividad, realizados por Orbyn, en los que se reflejan los KPIs necesarios para que los inversores puedan conocer los aspectos básicos y diferenciales de la compañía. Esta transparencia en la información se ha reflejado en el incremento del número de accionistas (en la actualidad hay 79 accionistas, frente a los 63 iniciales) y ha permitido que las acciones de QPQ sean una de las que mayor número de transacciones han tenido en el mercado (en el año 2022 el ratio de liquidez fue del 13,2% y se intercambiaron el 2% del total de las acciones en circulación).

Con todas estas premisas, y una vez contrastado el éxito del modelo de alquiler en disperso desarrollado por QPQ Alquiler Seguro SOCIMI, Ktesios SOCIMI ha realizado una oferta de compra sobre el 100% de las acciones de la compañía a la cual han acudido el 99,97% de los accionistas. Esta operación de compra se ha desarrollado en dos tramos: en el primero se concedió a la compradora una Opción de Compra con Prima (febrero de 2023, prima de 0,06 euros por acción) y posteriormente se procedió a la ejecución de la opción (junio de 2023, precio de compra 1,25 euros por acción).

Como conclusión, con la integración de QPQ en KTESIOS, compañías claramente complementarias y con significativas sinergias, se pone en marcha el proceso de concentración necesario en el sector en España. Con una integración adecuada de ambas compañías, generarán un valor añadido importante para sus accionistas, y posibilitarán que otras muchas compañías transiten por el mismo camino, en aras de buscar un tamaño óptimo que permita incrementar la rentabilidad de sus accionistas y conseguir que las SOCIMIs sean los vehículos de inversión inmobiliaria preferidos para un número cada vez mayor de inversores.

Artículo de opinión escrito por Óscar Vallés, CEO de Orbyn Research & Analysis

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