La promotora cotizada Neinor Homes anunció este lunes que compra la también cotizada Quabit, en una operación de fusión por absorción que supone el pago de una prima cercana al 20%. Neinor controlará el 93% de la empresa resultante, mientras los actuales accionistas de Quabit se quedarán con el 7% del capital, en una operación valorada por la empresa finalmente entre 360 y 370 millones de euros (incluyendo deuda).
La operación se produce después de que los acreedores de la adquirida hayan aceptado quitas por valor de 50 millones en la deuda.
Este acuerdo supone la reducción de entre el 16% y el 18% de la deuda bruta de Quabit, cifrada en 240 millones. Neinor asegura que el 65% del coste de la transacción está cubierto por los flujos de caja generados por promociones terminadas y en construcción con altos niveles de pre-ventas.
La negociación de quitas y reestructuración de la deuda de la compañía absorbida ha sido decisiva en el aspecto financiero para respaldar la negociación, como reconocían este martes en rueda de prensa virtual los directivos de las compañías. «Esta negociación previa con los acreedores ha posibilitado la operación», explicaban el consejero delegado de Neinor, Borja García-Egotxeaga y su director financiero, Jordi Argemí.
«Hemos llegado a acuerdos de financiación con acreedores de alrededor del 50% de la deuda, para el 20% tenemos un preacuerdo y con el resto no sentimos cómodos porque es banca española con la que ya trabajamos», detalló Jordi Argemí. Las compañías esperan que las respectivas juntas de accionistas aprueben la fusión a finales de marzo o principios de abril, avanzaron también.
Posición de caja de 240 millones
Una negociación que empezó el pasado año, pero que se aceleró en el verano con el estudio en firme de viabilidad de JP Morgan, asesora de Neinor en la operación. «Nuestra posición de caja de 240 millones a cierre de 2020 nos permitía negociar operaciones en las que jugase un papel prioritario el banco de suelo, y Quabit cumplía esas expectativas», precisaba el CEO de la promotora vasca, quien no descartaba seguir usando esa caja «para nuevas oportunidades de negocio«.
La baja capitalización de Quabit, un hecho que por otra parte está penalizando intermitentemente el sector de las inmobiliarias cotizadas desde 2019, y las dificultades financieras de la compañía allanaron el camino. «Ha sido una posibilidad única para nosotros, al tener la capacidad financiera para asumir y reestructurar la deuda», confirma su director financiero. Tras conocerse la operación, los títulos de Quabit se convirtieron en los que más subían en la Bolsa española, con alzas del más del 12%.
Pese a ello, el directivo ha insistido en que no necesitará recurrir a su caja para absorber a Quabit, ya que ampliará capital en ese 7% para acoger a sus actuales accionistas, «y hay un compromiso de cancelar la autocartera por ambas partes». Argemí ha cuantificado en unos 370 millones el valor total de la compañía, incluyendo los 60 millones que desembolsará.
Sube la deuda de Neinor hasta 400 millones
En cualquier, la digestión de los 240 millones de deuda de la promotora alcarreña no es tarea menor para Neinor, cuya integración supondrá elevar hasta 400 millones de euros la deuda de la sociedad resultante, representando así hasta un apalancamiento del 25% del valor de sus activos (loan to value). El objetivo de Neinor Homes ha sido siempre mantenerse por debajo del 30%, niveles que consideran en la normalidad. La deuda de Quabit implica un loan to value del 48%.
En ello ayudará también la unificación de los costes finales de los diferentes tramos de deuda, que según el director financiero de la promotora, heredera de los activos de Kutxabank, se ha reducido hasta un tipo medio ‘razonable’ del 4%.
Avenue y Sareb, los acreedores significativos
La quita de casi 50 millones equivale a una reducción de entre el 16% y el 18% de la deuda bruta de Quabit. De momento, el acuerdo con el principal acreedor, el fondo Avenue, es un hecho.
Así, el acuerdo de fusión entre las partes recoge que se cancelará la deuda de Quabit con el fondo Avenue, al que se le abonará una contraprestación de 22 millones de euros correspondientes a la compra de acciones de clase B de la promotora, más un pago de contraprestación 63 millones y se le transfieren algunos suelos por valor de 32 millones de euros, situados en la localidad malagueña de Mijas, en lo que se denomina Las Lomas del Flamenco.
Con el otro acreedor importante, Sareb, las negociaciones aún no están cerradas, como reconoció el presidente de Quabit, Félix Abánades. Tampoco está definida oficialmente la posición de un accionista importante, el empresario mexicano Carlos Slim, que está presente a través de la sociedad Carso con un 3%. Abánades prevé que Slim acepte la transacción, que necesita un quórum mayor del 50% para autorizarse.
Abánades, que controla el 20% de la promotora, mantendrá entre un 1% y un 1,5% de la nueva Neinor, aunque se asegura un puesto de alta dirección en la filial de Construcción que creó y origen de su trayectoria, Rayet, así como un nuevo puesto de senior advisor en el consejo de administración de Neinor.
Previsión de entrega de 3.400 viviendas
La nueva Neinor prevé entregar 3.400 viviendas en 2021; solo 1.100 unidades corresponden a Quabit, que seguirá utilizando la constructora propia, Rayet, que en el futuro se usará en promociones de Neinor, sobre todo en los proyectos de vivienda social, asequible y destinados a arrendamiento, explicó su CEO.
Los directivos también se refirieron al valor de la cartera de suelo, 2.000 millones (500 millones procedentes de la promotora madrileña), que servirían para construir 16.000 viviendas, 7.000 de ellas de Quabit. En términos de m2 supone doblar el stock de terrenos y contar con suelo programable para varios años, nuevo en la cartera de suelos finalistas de Neinor.
De esas viviendas de Quabit, alrededor de 1.500 unidades podrían incorporarse a la plataforma de alquiler de Neinor, hasta sumar las 2.700 potenciales viviendas para arrendamiento que mencionan en sus proyecciones remitidas a la CNMV.
Más información en:
–Neinor compra Quabit para crear un gigante inmobiliario de 2.000 millones
–La clave de la compra de Quabit por parte de Neinor: una cartera de 2.700 viviendas en alquiler
