Neinor compra Quabit para crear un gigante inmobiliario de 2.000 millones de euros

La promotora cotizada Neinor Homes acaba de anunciar que compra la también cotizada Quabit, en una operación de fusión por absorción que supone valorar la empresa en 62 millones de euros, frente a los 53 millones que capitaliza en bolsa, y el pago de una prima cercana al 20%.

El año empieza fuerte para las promotoras inmobiliarias. La promotora cotizada Neinor Homes acaba de anunciar este lunes que compra la también cotizada Quabit Inmobiliaria, en una operación de fusión por absorción que lleva negociándose desde este verano, según fuentes cercanas a la operación, y que supone valorar la compañía resultante en 2.000 millones de euros.

En la reunión celebrada hoy, se ha acordado un canje de acciones de forma que la operación resultante es producto de una ecuación de canje de 1 acción de Neinor, de 10 euros de valor nominal cada una, por cada 25,9650 acciones de Clase A de Quabit, a un precio de 0,50 euros, señalan en la información remitida a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Así, se valora Quabit en 62 millones de euros, frente a los 53 millones que capitaliza en bolsa, con el pago de una prima cercana al 20%, para los titulares de acciones A, es decir las cotizadas.

Los actuales accionistas de Neinor controlarán el 93% del capital, mientras que los hasta ahora dueños de Quabit, liderados por el empresario dueño de Rayet, Félix Abánades, se harán con el 7% restante.

La fusión deberá ser ratificada en las respectivas juntas de accionistas que están previstas para finales del mes de marzo o comienzos de abril. No obstante, la operación cuenta ya con el apoyo explícito del máximo accionista de Neinor, Orion, así como del 26% de los accionistas de Quabit, entre ellos, su presidente, pero también de inversores como el grupo constructor vasco Ondobide y fondos gestionados por Gescooperativo, Augustus Capital AM y Cobas AM. Se desconoce qué hará Carlos Slim, dueño desde finales de 2019 de una participación del 3,06% en Quabit.

Accionariado de Neinor Homes

En porcentaje

“Con la absorción de Quabit conformamos al líder de la promoción residencial en España, con una situación de fortaleza financiera y un mayor tamaño y presencia que nos permite afrontar en mejor posición los actuales desafíos que nos ofrece el mercado”, señala el CEO de Neinor Homes, Borja García-Egotxeaga.

Por su parte, Félix Abánades, CEO de Quabit ha querido señalar que “en el contexto actual, la fusión de Quabit con Neinor es la mejor noticia para los accionistas, acreedores y trabajadores de Quabit, ya que les permite integrarse en un gran grupo promotor, con una alta visibilidad de generación de resultados y caja, y con alto potencial de revalorización de la acción”. Un mensaje tranquilizador para su plantilla en un momento duro para la compañía, a la que la crisis pandémica había afectado especialmente.

En la operación, Neinor ha contado en la operación con el asesoramiento a nivel financiero de J.P. Morgan, que ha liderado el proceso, y con Deutsche Bank, siendo ambas entidades además las encargadas de la financiación, así como con Uría Menéndez y PwC en los aspectos legales, mientras que por parte de Quabit han actuado Arcano y Cuatrecasas.

Disolución

Los accionistas de clase A de Quabit tendrán una participación del 7% de Neinor y se llevará a cabo una reestructuración de la deuda del Grupo Quabit, aseguran desde la compañía adquiriente.

Accionariado de Quabit

En porcentaje

Como consecuencia de la fusión, Quabit se disolverá sin liquidación y verá todos sus activos y pasivos transmitidos en bloque ipso iure e in uno actu al patrimonio de Neinor. El proceso de fusión se someterá a aprobación por parte de las Juntas Generales de Accionistas de ambas compañías, previstas para finales del mes de marzo o comienzos de abril.

Suelo y plataforma patrimonialista

Tras la operación, Neinor sumará un banco de suelo para desarrollar más de 16.000 viviendas y reforzará su presencia en Madrid (sobre todo en el Corredor del Henares) y Málaga, en concreto la Costa del Sol. El valor bruto de los activos (GAV) se sitúa cerca de los 4.500 millones de euros.

La suma de ambas carteras supone valorar la empresa en 2.000 millones de euros. La compra aportará suelos para el negocio de alquiler, actividad en la que Neinor se quiere posicionar como un jugador importante. De hecho entre los motivos de la fusión, figura la propuesta de valor para la división patrimonialista de Neinor “mediante la contribución de suelos de alta calidad para desarrollo y alquiler de viviendas en ubicaciones con alta demanda”.

Tras la operación, la deuda financiera de la nueva Neinor será de 400 millones de euros, lo que supone un loan to value de entre el 20% y el 25%, según señalaron ayer desde la cotizada.

Una inmobiliaria joven

Neinor tiene su origen hace apenas cinco años, cuando el fondo estadounidense Lone Star cerró la compra de la que era entonces la inmobiliaria de Kutxabank, que sería solo el germen para crear la mayor promotora inmobiliaria del país.

Así, el fondo comenzó a realizar inversiones de más de 200 millones de euros al año para crear el mayor banco del suelo del país. Así lo aseguraba el entonces CEO de la compañia, Juan Velayos, que en 2015, cifraba en 1.000 millones la inversión que iba a realizar en suelo de la compañía, en un momento donde apenas existían transacciones de este tipo.

Dos años después, Lone Star sacaba a Bolsa Neinor Homes, valorada en 1.340 millones de euros, convirtiéndose en la primera promotora que salía a Bolsa tras el estallido de la burbuja y a unos valores muy por encima del resto cotizadas, como Realia, que vale 620 millones, Inmobiliaria del Sur (157 millones) y la propia Quabit (177 millones).

Actualmente, y con Orion Capital como accionista de referencia tras salir totalmente del capital Lone Star, Neinor contaba con un banco de suelo mayoritariamente finalista para la construcción de 10.300 viviendas.

Un líder en alquiler

El otro gran hito de la compañía liderada por Borja García-Egotxeaga y Jordi Argemí  ha consistido en crear primero una división de alquiler patrimonialista, bautizada como Neinor Rental, a principios de 2020, mediante la fórmula EDAV (entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas), un tipo de vehículo que cuenta con una serie de ventajas fiscales como un Impuesto de Sociedades reducido al 3,75% y un IVA de transmisión del 4%.

Y después, en comprar el pasado mes de septiembre, el 75% de Renta Garantizada, una compañía especializada en el alquiler residencial, lo que le permitió aumentar los activos bajo gestión en 2.500 unidades.

Sumado a la cartera de 1.200 viviendas que está desarrollando su división Neinor Rental, acerca a las 4.000 viviendas el total del porfolio para alquiler.

Hay que recordar que el objetivo de Neinor era que la cartera de pisos en alquiler bajo la fórmula patrimonialista superase las 5.000 unidades, por lo que la cartera futura de la plataforma de Rental podría acercarse a las 8.000 viviendas. No llega a los 20.000 pisos de alquiler que gestiona el mayor casero de España, Blackstone, ni la bolsa que llegó a tener Testa Residencial, heredera de la extinta Vallehermoso, pero si se cumplen los planes de Neinor Homes, su cartera de pisos distribuidos en las principales localidades del país le convertirá en un actor indispensable del mercado.

Quabit, construcción y vivienda asequible

Félix Abánades es el gran conocedor del Corredor del Henares y de la vivienda de tipo medio, con un claro perfil de comprador trabajador y joven. Comercial, ‘siempre comercial’, y alcarreño, llegó al inmobiliario por la construcción. Adquirió en los ochenta una compañía en quiebra técnica, Rayet Construcción, que llegó a ser la gran competidora de Hercesa Inmobiliaria, la reina de la promoción asequible en la zona Centro española.

A partir de ahí, crea el grupo Rayet, con inversiones en hoteles, cadenas de televisión y saltos a Latinoamérica, para acabar vendiendo la división inmobiliaria a Enrique Bañuelos, creador de Astroc, el gran símbolo de la burbuja inmobiliaria (y posterior estallido). La venta salió mal, y acabo recomprándola, para fusionar Rayet Promoción, Landscape, Astroc y otras 16 empresas, reordenando la compañía, completando el proceso de refinanciación de la deuda y dando a luz al llamado, primero, grupo Afirma y, después, Quabit Inmobiliaria.

Desde entonces, Abánades ha intentado capear las dificultades de una abultada deuda, que le llevó a frenar el desarrollo de nuevas viviendas durante años para centrarse exclusivamente en la venta de suelo y stock para pagar acreedores. El Covid supuso un revés para los planes de crecimiento de la compañía que comenzaba a ver la luz del final del túnel, obligándola a realizar un ERTE y cancelar el desarrollo de varios proyectos. Ahora, con la venta a Neinor, Quabit acabará por fin con sus problemas financieros.

El Consejo de Administración del nuevo grupo no presentará cambios respecto al actualmente integrado por Neinor Homes, y la compañía seguirá liderada por el actual CEO de Neinor Homes, Borja García-Egotxeaga, y el CEO Adjunto y director general Financiero, Jordi Argemí. El actual CEO y presidente de Quabit, Félix Abánades, se mantendrá ligado a la gestión como Senior Advisor.

Bolsa

Los mercados han reaccionado positivamente al movimiento de Neinor que, tras conocerse al cierre de ayer, hoy han llevado a las acciones de la promotora a registrar subidas de casi un 5% al inicio de la sesión, hasta los 11,540 euros, situando su capitalización en los 912 millones de euros.

Por su parte, los títulos de Quabit caían un 0,69% situando su valor bursátil en 53 millones de euros. Horas después, la compañía aún liderada por Félix Abánades se convertía en la empresa que más subía de la Bola española, con alzas de más del 12%.

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