La Mutua de los Abogados ha sido noticia recientemente por la compra de un edificio comercial en la calle Serrano Madrid a la gestora de fondos alemana Deka Immobilien, alquilado a la firma textil Adolfo Domínguez. Y como novedad en su historial de inversión, por la adquisición de una participación inferior al 5% en Almagro Capital, que ha supuesto su estreno en el sector de las Socimis cotizadas.
Carlos Pérez-Baz es, desde mayo, director de Inversiones Inmobiliarias de la Mutualidad de la Abogacía, donde se incorporó como analista de Inversiones Inmobiliarias en julio de 2010. En una entrevista con Brainsre.news, explica cómo «dadas las enormes dificultades de inversión en activos del perfil que buscamos, analizamos más oportunidades de inversión muy interesantes y de importantes retornos (esperados) de rentabilidad».
Pregunta: –¿Cómo canalizarían esa inversión? Ya han apostado como accionistas por Almagro Capital, una Socimi con un negocio muy especializado, el de Vivienda Inversa (permite a los propietarios de vivienda transmitirla y permanecer en ella como inquilinos).
Respuesta:- Lo haríamos siempre a través de la fórmula indirecta, es decir, tomando posiciones en Socimis o fondos de inversión especializados para este tipo de negocios, como podría ser el de la Promoción inmobiliaria, entre otras. Tratamos de no asumir riesgos por nuestro perfil; nos centramos en operaciones Core o Core + y no queramos convertirnos en promotores, al menos no de manera directa.
Una inversión segura, pero rentable también para una compañía de perfil asegurador. Aunque la inversión directa en inmuebles supone tan sólo cerca del 6,5% del total de ahorro gestionado por la Mutualidad, los rendimientos netos que aporta la cartera inmobiliaria por la vía de las rentas que producen sus arrendamientos -sin contar las posibles plusvalías tras la venta de alguno de sus inmuebles-, suponen alrededor del 7,5% de los rendimientos totales de la cartera financiera, precisa el directivo.
Una cartera de oficinas
Mutualidad de la Abogacía suma un total de 46 inmuebles en cartera, varios de ellos en Serrano, la arteria comercial del lujo de la capital española, con una superficie total de 277.775 metros cuadrados y un valor de mercado superior a los 831 millones de euros, con una plusvalía latente de más de 156 millones de euros.
Algunos de ellos tan rentables como el situado en el Paseo de la Habana 3, significativos como la propia sede de la Mutua, y con potentes inquilinos. En León, un edificio suyo alberga la oficina principal del BBVA, y en Málaga tienen un inmueble alquilado entero a Banco Santander.
La cartera tiene una plusvalía latente más de 156 millones de euros y un valor de mercado superior a los 831 millones de euros
– ¿Cuál es el perfil de los activos de la cartera?
-La tipología mayoritaria por superficie y tipo se concentra en oficinas, siendo ésta del 50,19% y 22 inmuebles, seguida de la tipología hotelera (19,84% equivalente a 3 inmuebles), industrial/logístico (13,84% en 3 inmuebles), comercial (8,57% repartidos en 16 inmuebles), un activo de residencias de mayores, y aparcamientos y oficinas de uso propio. El grueso de la inversión está situado en la Comunidad de Madrid (53,63%); pero la cartera tiene activos en Barcelona y las principales ciudades de tamaño medio.
-¿Y cuáles son los parámetros de inversión?
Apostamos por edificios completos, exclusivos de oficinas y locales comerciales de cierto volumen (“Flag Ship Stores”), así como cualquier otro activo que cumpla significativamente con un volumen de entre 10 y 75 millones de euros; ubicaciones prime, o cercanas a prime, en Madrid y capitales de jerarquía. No descartamos otras, pero seríamos más exigentes en la solvencia de inquilino o la rentabilidad, por ejemplo. Y rentabilidades no inferiores al 4- 4,5% neto.
-¿Cómo ha evolucionado la composición de la cartera de inmuebles en estos años?
–La evolución de la cartera en estos últimos 10 años ha sido de un crecimiento exponencial, pasando de tener un valor de mercado de cerca de 200 millones de euros y repartida en inmuebles de escaso valor así como activos en co-propiedad, a los más de 830 millones de euros en la actualidad.
Hemos realizado 23 adquisiciones en estos últimos diez años que cumplían con el perfil de inversión y 19 desinversiones de activos que ya no cumplían con el perfil de inversión. Respecto de la evolución de la cartera es este último año, tan sólo ha sido afectada por la última adquisición en Serrano 5, no habiéndose llevado a cabo aún ninguna desinversión.
-¿Qué dificultades encuentran en el mercado a la hora de negociar las operaciones?
– Hace ya algún tiempo que venimos observando la enorme dificultad de encontrar activos core o core + y de forma directa (diferentes son las posibilidades que se empiezan a encontrar por la vía indirecta) en los entornos de rentabilidad que requerimos, así como con las garantías necesarias a aportar por los arrendatarios y en los términos de duración de contrato pretendidos. Los entornos de tipo tan bajos de los mercados financieros hacen que el sector inmobiliario sea un valor refugio para los inversores, incrementando la presión de rentabilidad sobre estos activos.
-La crisis generada con la pandemia tampoco está ayudando. ¿Han renegociado rentas con sus inquilinos?
– La irrupción del Covid en el mercado ha llevado a distanciar aún más las posiciones de vendedor y comprador donde, en la mayor parte de las situaciones, el vendedor sigue ofreciendo su activo a “precios precovid” y el comprador oferta a “precios covid”. Con el paso de los meses y una vez vislumbremos la situación real de la economía y de las empresas, veremos cómo se acercan las posturas y seguro veremos más cierres de operaciones. Además, los procesos en los análisis de compra de inmuebles se alargan más de lo normal con las dificultades de acceso y desplazamiento.
En lo que respecta a la empresa, afecta principalmente en el Área de la Gestión Patrimonial. Ofrecemos bonificaciones a aquellos arrendatarios que no han podido desarrollar su actividad en nuestro inmueble o aquellos donde la caída de la facturación ha sido tan elevada que para evitar un posible concurso de acreedores hemos preferido alcanzar acuerdos que satisfagan a ambas partes.
A pesar de lo cual y, consecuencia de la cartera defensiva que tenemos, ha afectado principalmente a las tipologías hotelera y comercial, siendo al menos de momento, insignificante sobre el resto de tipologías de la cartera. Entre ellas, la de oficinas a pesar de la irrupción del teletrabajo en nuestras vidas.
