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Merlin centra sus próximas inversiones logísticas fuera de Madrid y Barcelona

La Socimi Merlin Properties descarta la venta de activos logísticos y grandes compras a corto plazo, y ve difícil la adjudicación de los suelos de Aena en Barajas.

ismael clemente ceo merlin socimi

Es el activo estrella, junto al residencial del alquiler, tras décadas donde los inversores inmobiliarios lo señalaban como activo menor, los inmuebles logísticos -antes, industriales- se han convertido en el nuevo objeto de deseo en el mercado.

Entre sus principales dueños y tenedores en España, figura Merlin Properties. La Socimi participada por Banco Santander cuenta con una cartera global de activos valorada en 12.900 millones de euros, que incluyen medio centenar de complejos logísticos, con más de dos millones de metros cuadrados, repartidos principalmente en los hubs logísticos españoles pero también en Portugal.

«Tras la venta de varios activos a comienzos de año -a Clarion Partners-, la compañía opera 2,1 millones de metros cuadrados en siete hubs de España y Portugal, y tenemos otros 700.000 m2 en desarrollo, lo que nos otorga cierto liderazgo como operador logístico en la Península Ibérica» explica Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties, en un encuentro celebrado para hacer balance del año.

Una cartera en la que no habrá muchos cambios a corto plazo. Por un lado, la Socimi descarta aprovechar la demanda logística para hacer caja. «No nos planteamos vender. De los 700.000 que vamos a promover, unos 160.000 m2 estarán colocados en los próximos 12 meses. En dos o tres años, sacaremos al mercado todo el suelo que tenemos sin promover», asegura Clemente.

Tampoco Merlin se presenta como un inversor potente en adquisiciones logísticas. «No somos muy amigos del banco de suelo porque es el antítesis del dividendo, pero cargamos en el 2016, 2017 y 2018 porque veíamos lo que venía y nos queda ya menos de la mitad. Es posible que recarguemos algo de banco de suelo pero no con tanta intensidad», señala el CEO de Merlin.

«Nosotros ya vamos sobrados de metros cuadrados y tampoco pasa nada porque estemos unos años fuera del mercado», agrega el ejecutivo, que además limita las futuribles inversiones a unas zonas en concreto, fuera de los grandes mercados de Madrid y Barcelona. «Hay un par de ubicaciones como Valencia y el Corredor Málaga-Sevilla donde estamos mirando activamente para añadir algo de presencia. Son zonas además donde el riesgo de sobreoferta es menor».

¿El motivo? Los altos precios que registran los activos inmologísticos.

«No hay precios altos y bajos, si no que todo depende del retorno de capital que cada cual se exija. Al final si eres una aseguradora o un fondo de pensiones, pueden comprar a unos precios a los que los mortales no podemos pagar, porque tenemos que justificar unos retornos, dar unos dividendos. En Madrid, casi cualquiera ha pagado precios caros por activos logísticos y en Barcelona también ha habido recientemente una transacción a precios elevados. A lo mejor nosotros estamos mal acostumbrados que en un pasado reciente hemos podido hacer compras de suelo mucho más razonables desde el punto de vista de coste industrial y ahora mismo sinceramente nos cuesta», apunta Clemente.

«Lo ideal sería comprar poco. Adiciones a futuro no creo que pasen de 200.000 m2. No serán millones y solo serán si encontramos algo interesante y que nos complementen», agrega.

Aena

La posición conservadora de Merlin en inversión logística para el futuro inmediato contrasta con un papel protagonista en las macro-operaciones de Aena, donde la Socimi figuraba hasta ahora como uno de los principales candidatos.

«El concurso de Aena en Madrid es un un proceso hiper competitivo. Es un proceso de la administración pública algo diferente porque lo que buscan es un socio a largo plazo pero no deja de ser un proceso público», reconoce el ejecutivo de Merlin.

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