Fue una de las últimas operaciones inmobiliarias que salieron al mercado antes de que la pandemia del Covid-19 golpease a España. La cadena de supermercados Mercadona, liderada por Juan Roig, decidía hacer caja con parte de su extensa red de establecimientos comerciales (al cierre del ejercicio 2019, poseía 1.636 tiendas), poniendo a la venta 36 supermercados.
“El motivo es que actualmente tenemos un importante número de inmuebles en propiedad, fruto de las inversiones realizadas en adquisición de terrenos y locales durante los últimos años y ahora hemos decidido cambiar ladrillo por euros para, con nuestros recursos, acelerar la ‘brutal’ transformación en la que está inmersa Mercadona”, explicaron entonces desde la compañía.
El portfolio, conocido como Cartera Orange, está compuesto por 36 supermercados repartidos por 13 comunidades autónomas. Andalucía es donde se concentra mayor número de tiendas, con diez supermercados en venta, seguido de Cataluña con siete; cuatro en Madrid, tres en la Comunidad Valenciana -donde Mercadona comenzó su actividad y tiene su sede-, dos en País Vasco, Aragón y Castilla-La Mancha y el resto, uno.
En total, la cartera cuenta con casi 100.000 metros cuadrados de superficie alquilable (96.342 concretamente), que generan un volumen de ventas global de 534 millones de euros (en el último ejercicio, Mercadona facturó 25.500 millones de euros). El 28% de esta superficie comercial se sitúa en Andalucía.
El objetivo de Mercadona es ceder la propiedad de estos establecimientos, para quedarse como inquilino con un contrato de arrendamiento a largo plazo. Se calcula que estos establecimientos generarían unas rentas de unos 9,26 millones de euros, ingresos que serían actualizados con mínimo garantizado el IPC.
En total, el porfolio está valorado en unos 200 millones de euros, señalan en el mercado.
Gran interés
La cartera de Mercadona desató muy pronto el interés entre todo tipo de inversores, nacionales y extranjeros, que durante estos tres meses se han acercado a CBRE, consultora encargada de la venta. Entre los potenciales interesados, figuraban varias grandes fortunas españolas que invierten parte de sus recursos en patrimonio inmobiliario, explican fuentes del sector. Sin embargo, finalmente ha sido un inversor internacional, asesorado por Cushman & Wakefield, quien ha logrado situarse en primera posición y negociar en exclusiva con el grupo de supermercados, confirman varias fuentes cercanas al proceso. Por su parte, desde CBRE y C&W han declinado hacer comentarios al respecto.
Aunque las negociaciones avanzan de forma positiva, tanto de la parte del comprador como del vendedor, se muestran prudentes y prevén que aún se alarguen semanas y la firma de la operación no se produzca hasta verano o septiembre, señalan estas mismas fuentes.
Supermercados, activos refugio frente al Covid
La enorme respuesta del mercado a la cartera de Mercadona debe entenderse por dos motivos. Por un lado, la tipología de activos: los supermercados ha sido de los pocos activos inmobiliarios indemnes de la crisis del Covid-19, algo que no ha pasado desapercibido para los inversores.
Así, muchos inversores institucionales y privados han puesto el foco en la distribución alimentaria como activo refugio y defensivo tras el Covid-19, según la consultora Colliers International. En 2019, este sector facturó más de 100.000 millones de euros, de los cuales tan solo el 1,6% corresponde a la venta online.
Por otro, su inquilino: Mercadona es el líder de la gran distribución en España, aumentando cada año la distancia de sus más directos competidores. Si hace una década, contaba con una cuota de mercado del 18%, hoy supera el 25%. El año pasado, la compañía que posee más de 1.600 tiendas en España y diez en Portugal registró unos ingresos de 25.500 millones, un 5%, con un beneficio neto de 623 millones.
