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Mapa de las zonas tensionadas del alquiler en España

El plan del Gobierno de acotar el precio del alquiler en zonas tensionadas ha provocado temor en el sector residencial por el intervencionismo. Sin embargo, ¿a qué zonas afectará realmente?

Es el tema político de los últimos meses. El Gobierno español, con PSOE y Unidas Podemos al frente, ha aprobado el anteproyecto de Ley de Vivienda, con el que pretende mejorar el acceso a una vivienda en el mercado español.

En este documento, que deberá ser ratificado en el Parlamento, se propone entre otras medidas un control de precios del alquiler en las denominadas ‘zonas tensionadas’, es decir, aquellas donde el pago de la renta suponga más del 30% de los ingresos y también que allí el alquiler haya subido un 5% por encima del IPC autonómico en los últimos cinco años.

En estas zonas, los precios del alquiler podrán ser congelados por las comunidades autónomas, titulares de las competencias de vivienda, durante un periodo de tres años.

Pero, ¿dónde es encuentran estas zonas tensionadas?

“Entorno a un 9% de los distritos de España se considerarían tensionados porque el coste del alquiler más gastos y suministros básicos excedería el 30% de la renta media por hogar, pero el verdadero factor que convierte en zonas tensionadas a la mayoría de distritos afectados sería el hecho de que el precio de alquiler haya experimentado en los últimos cinco años un crecimiento acumulado al menos de un 5% superior al IPC, ya que un 29% de los distritos españoles (casi 3 de cada 10 distritos) cumplirían esto. Aún así, han de cumplirse los dos factores para ser declarada como ZMRT (Zona de Mercado Residencial Tensionado”, explica Antonio Ramudo, data scientist de Brainsre.

Según los datos cotejados por la plataforma de big data inmobiliaria Brains Real Estate, la mayoría de zonas tensionadas se encuentran en Madrid, Barcelona y Costa del Sol. Sin embargo, y a pesar de ser Madrid y Málaga los dos lugares con más zonas tensionadas, los Gobiernos regionales de sus comunidades autónomas, liderados por el Partido Popular, ya han anunciado que no implantarán dichas medidas.

En concreto, en Andalucía, hay algunas áreas tensionadas en el mercado del alquiler en Granada, Sevilla y Almería. En Cádiz, superan los 15 distritos tensionados pero es la provincia de Málaga donde más zonas tensionadas hay en toda Andalucía. Según los criterios establecidos por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), tanto en la ciudad de Málaga como en las localidades costeras de Fuengirola, Torremolinos, Estepona y Marbella, existen distritos donde el precio del alquiler debería ser intervenido.

Por su parte, en la Comunidad Valenciana, apenas hay zonas tensionadas para el alquiler según los criterios del Ejecutivo. Tan solo en Alfàs del Pi, Altea, Villajoyosa y Benidorm cuentan con alguna zona.

En Baleares, en Mallorca y, sobre todo, Ibiza, figuran varios distritos tensionados.

En el caso de Madrid, tanto la capital como las localidades limítrofes cuentan con algún distrito donde los alquileres suponen un 30% más que los ingresos del hogar. Éste es el caso de algunas áreas de Alcorcón, Coslada, una en Móstoles y Leganés. Por su parte, en Madrid capital, es donde más zonas tensionadas se registran en esta comunidad: en distritos de la zona Centro, Vallecas, Villaverde, San Blas, Tetuán y también en Moncloa-Aravaca, señalan los datos de Brainsre.

“En el caso de Madrid, el segundo factor (subida de alquiler de IPC + 5% en los últimos 5 años) se cumple en todos los distritos, mientras que el primer factor (alquiler + gastos suponen más del 30% de la renta media por hogar) se cumple solo en 9 de los 21 distritos que componen el municipio: arco Sur + Centro y Tetuán”, comenta Ramudo. “Por lo tanto, son solo estos 9 distritos los que se declararían como zonas tensionadas por culpa de las fuertes subidas de precio de los últimos 5 años pero, sobre todo, por el bajo nivel de renta de sus habitantes”, agrega el data scientist de Brainsre.

En Barcelona, hay tres áreas de Cornellà consideradas tensionadas y tres en Badalona. También en l’Hospitalet de Llobregat, dos en Sabadell. En Barcelona capital, figura, por ejemplo, el distrito de Sants-Montjuic. “En Barcelona, el panorama es bastante diferente, ya que tan solo en 3 de sus 10 distritos los precios de alquiler han registrado un crecimiento acumulado al menos de un 5% superior al IPC (en Madrid, todos). Solo dos distritos de Barcelona: Sants & Montjuic y Nou Barris serían considerados zonas tensionadas según este análisis de Brainsre”.

Precios del alquiler

El mercado del alquiler lleva cuatro años de crecimiento continuo en precios, superando los 10 euros por metro cuadrado antes del Covid 19, momento desde donde se observa una clara ralentización en los principales indicadores de este mercado: precio por metro cuadrado, demanda, ticket promedio, rentabilidad bruta, etc.

En los últimos cuatro trimestres, el precio por metro cuadrado se ha estabilizado alrededor de los 10 €, según datos extraídos de la plataforma de big data inmobiliario Brainsre.

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En el caso del importe total (o ticket promedio), la irrupción del Covid provocó una bajada a 954 euros desde máximos del primer trimestre de 2020, donde llegó a 1.084 €/mes. Sin embargo, en el segundo trimestre de este año, ya se registraba una recuperación, hasta los 962 euros, aunque lejos de los valores de 2019.

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