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Madrid desbloquea su mayor bolsa de suelo, con 100.000 viviendas

El Ayuntamiento de la capital aprobará este mes el convenio de gestión de Valdecarros, donde se levantarán casi 52.000 viviendas; mientras sigue avanzando en la urbanización de Los Berrocales y El Cañaveral.

Madrid sigue creciendo por sus extremos, en concreto, por el sureste. El Ayuntamiento de la capital continúa avanzando en el ámbito de Los Cerros, Los Ahijones, Valdecarros, Los Berrocales y El Cañaveral, que forman los Desarrollos del Sureste y que supondrán la construcción de 100.000 viviendas asequibles, la mitad de ellas protegidas.

Según ha informado el Consistorio, actualmente está trabajando con las juntas de compensación para realizar “los ajustes necesarios y hacer una ordenación pormenorizada más moderna y sostenible”.

En este sentido, Mariano Fuentes, delegado del Área de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento, ha asegurado que se está avanzando en los convenios de gestión de Los Cerros y Valdecarros, de hecho, éste último se aprobará en el Pleno de este mes y su urbanización comenzará a licitarse en 2021.

Por su parte, en Los Berrocales y Los Ahijones, el desarrollo de las primeras viviendas se llevará a cabo de forma simultánea a los trabajos de urbanización, que se prevé que comiencen a partir de mediados del próximo año.

Respecto estos desarrollos, Fuentes ha recalcado que es “una oportunidad para la ciudad tanto para construir vivienda asequible, como para generar nuevos espacios de actividad económica y comercial que ayuden de manera decisiva al reequilibrio territorial”.

¿En qué fase está cada desarrollo?

El más grande de estos cinco desarrollos es Valdecarros, donde se contempla la construcción de más de 51.600 viviendas, de las cuales el 55% contará con algún tipo de protección. Este desarrollo tendrá una superficie de 19 millones de metros cuadrados.

Fases de desarrollo de Valdecarros.
Fases de desarrollo de Valdecarros.

Valdecarros se ejecutará en ocho etapas. Las obras de la primera fase de urbanización se estima que empezarán este año y, en ella, se levantarán 2.580 viviendas, de las que 1.664 serán protegidas. Además, el próximo Pleno, previsto para este mes, aprobará el convenio de gestión. Se prevé aprobar el proyecto de reparcelación en 2023.

Por su parte, El Cañaveral es el barrio más avanzado. Según el Ayuntamiento de Madrid, “la urbanización está prácticamente finalizada y se están acelerando todos los procesos para dotarla de equipamientos y comunicaciones”. Aquí, se planea el desarrollo de unas 14.000 viviendas, de las cuales más de la mitad contarán con algún tipo de protección.

En Los Berrocales está previsto construir más de 22.200 unidades residenciales -más de la mitad de protección-. A principios de mayo, el Consistorio madrileño aprobó el convenio de gestión. Además, ya está en ejecución la primera fase de urbanización con 4.500 viviendas, de las que 2.168 serán protegidas. Por otro lado, según ha desvelado Fuentes, se contemplan 8.636 m2 de edificabilidad de actividad económica y 56.200 m2 de terciario.

En Los Ahijones se construirán casi 19.00 viviendas, el 53% contará con algún tipo de protección. En este caso, el convenio de gestión está aprobado y la tramitación del proyecto de reparcelación comenzará este verano, por lo que quedará aprobado en 2022. La primera etapa de urbanización ya está en ejecución, en esta primera fase, se levantarán 2.780 viviendas (1.646 serán protegidas). Asimismo, hay 47.000 m2 de edificabilidad para actividad económica y 88.700 m2 para terciario.

Por último, Los Cerros contará con algo más de 14.200 viviendas, la mitad de ellas protegidas. Actualmente, está en tramitación su convenio de gestión y se prevé su aprobación definitiva este mismo año; mientras que el proyecto de expropiación estará en 2022 y el de reparcelación en 2023. La estimación es que las obras de urbanización de la primera etapa se inicien en la primera mitad del próximo 2022, con 4.175 viviendas, de las que 2.624 serán protegidas.

Gran oportunidad

Para los promotores, los Desarrollos de Sureste suponen una gran oportunidad para levantar vivienda en la capital, donde el suelo es muy escaso y la demanda sigue siendo muy elevada.

En este sentido, Rosa Uriol, head of Research de Knight Frank, explica a Brainsre.news que el desarrollo de estos nuevos barrios supondrá la creación de una importante bolsa de vivienda en la región, que cubrirá “una significativa demanda existente”. Además, añade: “Es una oportunidad no sólo para la venta residencial sino también para promover el alquiler residencial, dado el aumento de la demanda que se viene observando en los últimos años”.

Por su parte, Javier Jiménez, director de Suelo de CBRE España, comenta que “El Cañaveral ya es una realidad, allí podemos ver distintas promociones de vivienda en comercialización, con un concepto moderno de amplias urbanizaciones con servicios y zonas verdes”. Y matiza que en cuanto al resto de los ámbitos, Los Ahijones y Los Berrocales son los de mayor avance urbanístico.

En cuanto a los precios, Uriol matiza que lo habitual es que a medida que progrese la construcción, suban los precios al tratarse de zonas cada vez más consolidadas. La dotación de nuevos servicios y las posibles mejoras en la movilidad, que suelen venir dadas por el aumento de los habitantes en una zona, también fomentará esta subida, explica.

Cesión parcelas CAM

Además, el Ayuntamiento ha firmado un convenio de cesión a favor de la Comunidad de Madrid de una parcela de 5.800 m2 en El Cañaveral, en la calle Tolerancia número 31, donde se prevé la construcción centro de salud.

Esta entrega se une a las parcelas ya cedidas por el Área de Desarrollo Urbano para la construcción de un instituto y un colegio, además de la escuela infantil y el centro deportivo municipal que el Área de Obras y Equipamientos prevé construir en el ámbito.

En cuanto al transporte, el Ayuntamiento ha colaborado con el Consorcio de Transportes impulsando nuevas líneas de la EMT para El Cañaveral y ha aprobado definitivamente el Plan Especial de Mejora de las Redes Públicas en el barrio para remodelar el enlace con la M-45 y facilitar la conexión con Madrid y otros municipios.

Datos Brainsre

En el primer trimestre de 2021, el precio medio de la vivienda nueva alcanzó los 2.323 euros el metro cuadrado en la zona de Valdecarros (Villa de Vallecas), un 3,2% menos que en el mismo periodo de 2020. Mientras que el precio de las viviendas de segunda mano se situó en 2.301 €/m2, lo que supone una caída del 2,3% respecto al importe registrado en los tres primeros meses del ejercicio pasado.

Según datos recogidos por la plataforma de big data inmobiliario Brainsre, entre enero y marzo de 2021 la vivienda nueva ubicada en El Cañaveral tenía un precio medio unitario de 2.435 €/m2, un 6,1% más en tasa interanual. Mientras que el importe de los pisos usados ha aumentado un casi un 1,8%, hasta los 2.483 €/m2.

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