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Los precios de los locales caen un 19% con el coronavirus

Los precios tan solo crecen en los municipios cuya población es mayor al millón de habitantes; Madrid (3.334.730) y Barcelona (1.664.182).

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El sector comercial está siendo uno de los más afectados por la crisis sanitaria del Covid-19, debido al confinamiento y a las numerosas restricciones a las que se está enfrentando tanto en aforo como en horarios.

De hecho, actualmente los comercios siguen viéndose obligados a cerrar en muchos municipios donde la tasa de incidencia es muy alta y en aquellos donde se puede abrir, se observan desplomes de afluencia de hasta un 40% en centros comerciales. Así, en el tercer trimestre del año 2020 el precio de las transacciones alcanzó su precio más bajo de los últimos 17 años, 1.238 euros por m2, según los datos de la plataforma de big data inmobiliario Brainsre. Y de hecho, los precios de publicación del cuarto trimestre de 2020 ya referencian una cifra de 975 euros por m2.

Todas estas limitaciones han llegado en un momento en el que los precios de los locales comerciales no se habían recuperado aún de la anterior crisis, cuyo inicio se fija en el tercer trimestre de 2008, cuando los precios medios de compraventa de inmuebles comerciales alcanzaron su techo y que estuvieron cayendo durante 5 años, según los datos de la plataforma de big data inmobiliario Brainsre.

Precio más bajo

Si analizamos en el gráfico las transacciones provenientes de datos del Colegios de Registradores, se puede observar cómo se produce una fuerte caída inicial de los precios del tercer trimestre de 2008 al cuarto trimestre de 2009. No obstante, la caída más significativa se presenta desde el tercer trimestre de 2010 hasta el tercer trimestre de 2013, donde el precio cae desde los 1.787€/m2 hasta los 1.294 €/m2, lo que representa un descenso de precios de un 27%.

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Local cerrado en Alicante. Foto de Axel Álvarez.

A lo largo de los sucesivos años los precios presentan una mayor estabilidad con ligeros altibajos. Es en el tercer trimestre del año 2020 (último dato proporcionado por el Colegio de Registradores) cuando el precio de las transacciones alcanzó su precio más bajo de los últimos 17 años, 1.238 euros por metro cuadrado, un 3,7% más bajo que a principios del pasado año.

¿Qué sucedió en la crisis de 2008?

Entre los momentos anteriores a la explosión de la burbuja inmobiliaria de 2008 hasta que se frenó la caída, los precios medios de transacciones de los establecimientos comerciales pasaron de 1.922 euros el metro cuadrado a 1.294 euros, perdiendo un 32% de su valor; en una caída de valor que duró 5 años, desde el tercer trimestre de 2008 donde se tocó techo, al tercer trimestre de 2013 donde se tocó fondo.

Desde 2013, los precios de transacciones se han mantenido estables entorno a los 1.300 euros el metro cuadrado aunque el descenso del 4,11% que han sufrido entre el segundo y el tercer trimestre de 2020 es la contracción más grande desde 2011, lo cual puede anticipar otro nuevo periodo de caídas continuadas.

Los precios medios de publicación caen un 19%

Por otra parte, si atendemos al precio medio de publicación de locales comerciales en España, se puede observar cómo los precios han ido descendiendo de manera progresiva año tras año desde el segundo trimestre del 2015, donde el precio se situaba en 1.201 €/m2 hasta el cierre del pasado año donde el precio medio era de 975 €/m2. Por tanto, en estos últimos cinco años, el precio medio de publicación de locales comerciales ha caído un 19%.

El panorama actual sigue siendo de una gran incertidumbre para el retail español, puesto que junto con una situación sanitaria que sigue siendo muy complicada, se suma los lentos ritmos de vacunación, lo que prolongará aún más de lo previsto, las restricciones.

Los precios solo crecen en Madrid y Barcelona

En el gráfico anterior vemos de manera diferenciada la evolución del precio medio de publicación de los locales comerciales según las franjas de población de cada municipio. De esta forma, podemos ver cómo los precios tan solo crecen en los municipios cuya población es mayor al millón de habitantes, es decir, Madrid (3.334.730) y Barcelona (1.664.182).

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Imagen del paseo de la Castellana vacío durante el confinamiento.

En el caso de estos dos municipios, sí que se puede apreciar una recuperación de precios tras las caídas sufridas en el segundo y tercer trimestre del pasado año a raíz del coronavirus. Así, el precio medio de publicación se ha situado en el cuarto y último trimestre de 2020 en 2.206€/m2.

Además, Madrid y Barcelona sí han experimentado un crecimiento de precios a lo largo de estos últimos cinco años, pasando de los 1.906 €/m2 en el segundo trimestre de 2015 a los 2.206€/m2 que mencionábamos anteriormente, cifra que supone un crecimiento de un 16%.

El precio medio más alto se alcanzó en el primer trimestre del pasado año con un valor de 2.267€/m2, cifras que podrían haber seguido creciendo de no ser por la llegada de esta pandemia global.

Sucede lo contrario con el resto de franjas de población, incluso para municipios muy poblados (150.000-1.000.000) como Valencia, Sevilla, Zaragoza, Málaga o Murcia. Aquí, los datos no son positivos, ya que los precios han ido cayendo de manera progresiva a lo largo de éstos últimos cinco años.

En el caso de estos municipios de gran población, la caída ha sido de un 19%, pasando de los 1.302 €/m2 en 2015 a los 1.050 a finales del pasado 2020. Se trata de hecho, de la franja de población cuyos precios han caído más.

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