El escenario de descensos de precios en el mercado del suelo está muy condicionado por la duración de la salida de la pandemia, y la profundidad y modelo de la propia crisis económica, pero podrían llegar a sufrir una caída media de hasta un 5% o un 6% en 2020 para el peor de los escenarios, según estima la consultora CBRE.
De hecho, el Colegio de Notarios ya detectó que en las operaciones de suelo de febrero, el precio medio por metro cuadrado de estas transacciones se situó en 187 euros, con un descenso del 6% en tasa interanual.
Los intermediadores navarros agravan el escenario: los expertos consultados por Coapi Navarra (Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) estiman que incluso habrá bajadas del precio del suelo finalista del 20-30% en determinadas ubicaciones.
Se trataría de mercados sobrecalentados, como Málaga, o muy dependientes del empleo temporal, como todo el litoral mediterráneo. Las grandes ciudades como Madrid o Barcelona ya estaban alcanzando techo en los precios, presionados por una demanda cada vez más agotada.
Más flexibilidad en financiación
De las estadísticas más recientes del Ministerio de Fomento, se puede suponer por la tendencia de la curva, que 2020 iba a registrar leves descensos del suelo, con independencia de la crisis generada con la pandemia del Covid-19 y su impacto en la economía y el mercado del suelo.
Hay que precisar que el Ministerio aduce que la población objeto de estudio en su estadística está constituida por todos aquellos terrenos inscritos como urbanos o urbanizables que han sido objeto de transacción en un determinado trimestre. Se excluyen aquellos terrenos urbanos con edificación.
«En los últimos dos trimestres de 2019 (últimos datos disponibles) los precios encadenaron dos ligeras bajadas consecutivas, pero tras una fuerte caída de más del 50% tras la crisis de 2008, los precios parecen bastante estabilizados desde 2014, momento en el que tocaron fondo tras la dicha crisis. Durante los últimos 6 años, los precios de suelo solo han subido un 11%», precisa Antonio Ramudo, data scientist de la plataforma de big data inmobiliario Brainsre.
De hecho, ya venía detectándose una mayor flexibilidad de los propietarios de suelo a la hora de aceptar pagos o flexibilidad en la financiación, en lugar de exigir la compra al contado, como explicaba en este diario Raúl Guerrero, el consejero delegado de Gestilar.
«El previsible aumento en la tasa de paro influirá directamente en la compra de viviendas, y por consiguiente en la compra de suelos para su promoción», explica Javier Jiménez Manzano, director de Suelo de CBRE. Sin embargo, el directivo de CBRE apuesta por un escenario moderado o “U”: donde la economía sufre una gran caída y su recuperación es más progresiva, lo que conlleva a un periodo de parón económico y después un crecimiento y vuelta a los niveles iniciales.
«El escenario que barajamos es que abril y mayo van a ser meses de transacciones prácticamente nulas. A partir de ahí, durante los meses de verano se produciría una paulatina recuperación de las operaciones, de tal forma que el ritmo de compraventa de viviendas en España 2019 (unas 42.000 unidades al mes) se podría recuperar a finales de año. En este sentido, pensamos que grandes ciudades como Madrid o Barcelona tardarán menos tiempo en recuperarse, frente a los municipios de menor tamaño», apuntan desde Sociedad de Tasación.
Endeudamiento aceptable
En este escenario poco tranquilizador, al menos el dato del endedudamiento juega a favor; hay una crisis de liquidez, pero no de solvencia, que la agravaría aún más. «Ya desde 2019 veníamos viviendo un periodo de estabilización y moderación de precios que se ha visto afectado por el Covid-19, pero a diferencia de 2008 donde la crisis fue financiera y golpeó de lleno en los promotores debido a su alto nivel de endeudamiento, ahora en esta crisis los niveles de endeudamiento de los promotores son más razonables y no esperamos que obliguen a una liquidación de sus activos a día de hoy, con grandes descuentos«, argumenta Javier Jiménez.
«La actual crisis conllevará a buen seguro efectos intensos en el mercado residencial en general y el de suelo en particular. La recomposición de la demanda residencial determinará la paulatina recuperación de transacciones de suelo y por supuesto los precios medios, en función del ajuste correspondiente que sufra la vivienda», señala Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de la firma de valoración y consultoría Tinsa.
Madrid y Barcelona
En cifras, son Madrid y Barcelona los mercados más impactantes. En el casco urbano de ambas capitales podemos encontramos valores medios en el entorno de los 3.000€/m2 edificables, «pero no es raro encontrarse algún valor muy por encima del valor medio señalado en barrios de alto standing, y donde el suelo (prácticamente inexistente) o más concretamente edificios para rehabilitar o demoler pueden salir a mercado en valores por encima de los 6.000€/m2/edificables, en ubicaciones como Barrio Salamanca y Chamberí en Madrid y Pedralbes o Sarriá en Barcelona», precisa el directivo.
Los precios del suelo edificable para vivienda libre en zonas periféricas de ambas capitales variarán dependiendo de la ubicación y distancia al centro de la ciudad de suelo. Así en Madrid podemos encontrarnos con precios para suelo edificable próximos a los 900€/m2/edif. en recientes desarrollos como El Cañaveral y hasta 2.000€/m2/edif. en Valdebebas, o para Barcelona 700€/m2/edif. en Sabadell, 1.200€/m2/edif. en L´Hospitalet y 600€/m2/edif. en Tarrasa, según estimaciones de la consultora CBRE.
Desde Sociedad de Tasación apuntan que sus estudios refuerzan la conclusión de que «la escasez de suelo introduce presión alcista en los precios de la vivienda si la demanda se muestra activa y que los repuntes en el mercado del suelo son consecuencia directa de una mayor demanda de vivienda».
