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Los precios de la vivienda en Barcelona, al triple que en el resto de España

El precio medio de venta de una vivienda en Barcelona alcanzó los 4.736 euros por metro cuadrado en el primer trimestre frente a los 1.767 de la media española.

El precio medio de venta de la vivienda en Barcelona alcanzó los 4.736 euros el metro cuadrado en el primer trimestre de 2020, con un precio medio por inmueble de 511.916 euros. En la Cataluña, el precio del metro cuadrado se situó en 2.069 euros y las operaciones se cerraron por un importe medio de 313.732 euros, según los datos recopilados por la plataforma de big data inmobiliaria Brains RE.

Los datos del precio de la vivienda en Cataluña y sobre todo en Barcelona registran cifras que están muy por encima de la media nacional, ya que el precio medio de venta de la vivienda en España fue de 1.767 euros el metro cuadrado en los tres primeros meses del año y el importe medio de una operación de compra se situó en 260.029 euros.

Estos precios suponen un crecimiento trimestral en el municipio de Barcelona del 0,9% y un crecimiento del 0,3% en tasa interanual. Por lo tanto, «se puede considerar que los precios se mantienen estabilizados a la espera de la evolución del mercado inmobiliario tras el impacto del coronavirus. Durante los últimos cinco años los precios han subido un 29% en el municipio, pero desde 2018 muestran cierto estancamiento», explica Laura López, data scientist de Brains RE.

Les Corts, el distrito más caro

Dentro de los diez distritos que conforman Barcelona, el de Les Corts se posicionó a la cabeza con el precio medio más alto de la ciudad en el primer trimestre de 2020, con 5.811 euros el metro cuadrado. Seguido de Sarriá & Gervasio, donde la media se situó en 5.496 euros el metro cuadrado, y Ensanche, con un precio de 5.440 euros el metro cuadrado.

En el lado opuesto, el noroeste de la Ciudad Condal es la zona más barata, dado que es donde se encuentran los tres distritos con los precios más bajos en el primer trimestre del año. Nou Barris registró el precio más asequible con una media de 2.473 euros el metro cuadrado. Por detrás, se encontraban Horta & Guinardó, donde la media fue de 3.193 euros el metro cuadrado, y San Andrés, con 3.212 euros el metro cuadrado.

¿Dónde se han incrementado más los precios?

En el último año, seis de los diez distritos de Barcelona han presentado un crecimiento positivo en sus precios. Sin embargo, el aumento más significativo se ha registrado en San Andrés, donde los precios se han incrementado 3,1%, probablemente por los nuevos desarrollos que hay en la zona -más de 15 promociones en comercialización actualmente- y a una creciente demanda debido a los altos precios en otras áreas más céntricas de la ciudad y las buenas comunicaciones que tiene este distrito con el resto de la ciudad. Le siguen Les Corts y Horta & Guinardó, con un crecimiento que oscila entre 1,2 y el 1,3%.

Por el contrario, los distritos que han presentado una mayor caída en su precio medio respecto al año anterior han sido Sants & Montjuic, con un descenso del 4,1%, seguido de Gracia y Nou Barris con un descenso entre el 2% y el 2,2%, según los datos de Brains Re.

La obra nueva, 40.000 euros más cara

En el primer trimestre de 2020, el precio medio de la vivienda de obra nueva en el municipio de Barcelona se situó en 5.845 euros el metro cuadrado, mientras que la operación se cerró en una media de 551.542 euros. La vivienda de segunda mano, por su parte, alcanzó los 4.728 euros el metro cuadrado y el importe medio de compra de un inmueble fue de 511.572 euros, 40.000 euros por debajo del producto de nueva construcción.

En el último año la obra nueva, cada vez más exclusiva debido a la escasez de suelo residencial que existe la ciudad, ha presentado una subida en sus precios del 6,25%, mientras que la segunda mano presentaba un crecimiento de tan solo un 0,28% en tasa interanual. En el último trimestre, el valor de la obra nueva creció un 4,47% y la vivienda usada registro un incremento des 0,83%.

Durante los últimos 5 años, el precio medio de las viviendas de segunda mano ha estado por debajo de la obra nueva entre un 12 y un 22%.

La oferta de pisos copa el 96% del mercado

Hasta marzo, la oferta de pisos a la venta en Madrid representaba 96,1% del total, siendo en su mayoría pisos de 3 dormitorios (38,3%), seguido por los de 4 dormitorios. Mientras que el mercado de unifamiliares representaba tan solo un 3,9% de la oferta, compuesta casi en su totalidad por viviendas de 4 dormitorios.

Por superficie, el piso promedio a la venta tenía unos 101 metros cuadrados y la casa promedio de 292 metros cuadrados, y en ambos casos, se encuentran por encima de la superficie media de España -aunque en el caso de las viviendas plurifamiliares tan solo 1 metro por encima-.

Respecto a los precios de las distintas tipologías en Barcelona, la vivienda unifamiliar es más cara que la plurifamiliar y cerró el trimestre con un precio medio de 700.322 euros; mientras que en las operaciones de vivienda plurifamiliar el precio medio fue de 415.978 euros. No obstante, el metro cuadrado de vivienda plurifamiliar es más caro, ya que alcanzó los 4.719 euros frente a los 3.946 euros el metro cuadrado de la vivienda unifamiliar.

En este sentido, los pisos de 1 dormitorio en Barcelona tenían un precio medio de 270.676 euros, con un promedio de 4.696 euros el metro cuadrado. La compra de pisos de 2 dormitorios se cerró en 377.867 euros y el metro cuadrado registró un precio de 4.907 euros. Por otro lado, los pisos de 3 dormitorios -la tipología más abundante del mercado barcelonés- se vendían de media a 424.221 euros, mientras que el precio medio del metro cuadrado fue 4.531 euros. Por último, la compra de los de 4 dormitorios se cerró a una media de 590.147 euros y el metro cuadrado alcanzó los 4.742 euros.

En cuanto a las viviendas unifamiliares en el primer trimestre de 2020, las de 2 dormitorios tenían un precio de 453.909 euros, con un precio medio de 3.958 euros el metro cuadrado. Las operaciones de viviendas de 3 dormitorios se cerraron a una media de 682.253 euros, mientras que le precio medio del metro cuadrado se situó en 3.898 euros. Por último, los 4 dormitorios se vendieron a una media de 964.804 euros, con 3.973 euros el metro cuadrado.

San Martín, donde antes se venden las viviendas

El tiempo de publicación medio de una vivienda en venta -periodo que el producto pasa en el mercado hasta que encuentra un comprador- fue de 3,7 meses en España, de 3,6 meses en Cataluña y de tan solo 3 meses en Barcelona. La vivienda plurifamiliar es el producto más líquido, en Barcelona se consigue vender en 2,9 meses, mientras que las viviendas unifamiliares se venden de media en 3,7 meses. «Cuanto más grande es una vivienda y más dormitorios tiene -y por tanto más cara-, más se tarda en encontrar un comprador», explica la data scientist.

En el primer trimestre del año, el distrito más líquido dentro de Barcelona es San Martín, con un tiempo de publicación de 2,6 meses, seguido por Sants & Montjuic, San Andrés y Nou Barris, todos ellos con un tiempo de publicación de 2,7 meses. Por el contrario, los distritos en los que el tiempo de venta de una vivienda es más dilatado son Ciutat Vella y Sarriá & San Gervasio, con un tiempo medio de publicación de 3,4 y 3,3 meses, respectivamente.

Estructura del mercado de compraventa

El 12,3% del producto que se encontró en el mercado español durante los tres primeros meses del año fue producto en alquiler; mientras que el producto en venta, con tiempos de publicación más dilatados, copó un 87,7% de cuota de mercado. En Barcelona, el peso de la compraventa sobre el producto de alquiler es menor que en el resto de España gracias a un mercado de renta muy activo, y registró una cuota de mercado de compraventa de tan solo un 58% en el municipio y un 85% en Cataluña.

Dentro de los límites municipales, Nou Barris y San Andrés son los dos distritos donde la compraventa tiene un mayor peso dentro del mercado de vivienda, con un 78% y un 76%, respectivamente. «En estos y otros distritos periféricos como Horta & Guinardó, el mercado de alquiler tiene menos peso debido a una demanda y a una rotación mucho menor que la existente en distritos más céntricos», señala López.

Por otro lado, Ciutat Vella y Gracia, donde la compraventa apenas supone un 50% de la cuota de mercado, son distritos céntricos muy atractivos para el inversor en alquiler por un bajo riesgo, alta y constante demanda y el fuerte crecimiento de rentas que han sufrido en los últimos años, por ello abunda este tipo de producto

En cuanto a la gestión de los activos en venta en el mercado, el sector disfruta de un alto grado de profesionalización a nivel nacional, con un 85,5% del producto en manos de agentes inmobiliarios. Barcelona cuenta con un nivel de profesionalización superior gracias al gran peso en el sector que tiene la red de APIs presente en Cataluña, con un 89% de cuota de mercado en manos de profesionales y un 11% en manos de particulares. Madrid, presenta un grado de profesionalización más bajo, un 82%, pero se aprecia que en las grandes urbes españolas todavía existe un amplio rango de producto particular con posibilidad de captación por los agentes inmobiliarios.

Todos los distritos de Barcelona tienen un grado de profesionalización muy parecido, con un porcentaje que oscila entre el 87% y el 91%. Aquellos barrios que presentan un mayor grado de profesionalización son Ensanche y Sarriá & San Gervasio con un 91% de la cuota de mercado en manos de profesionales. Por el contrario, Horta & Guinardó y Gracia son aquellos distritos con menos producto de compraventa en manos de profesionales, con un 87% y 88%, respectivamente.

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