La mayor parte de las operaciones inmobiliarias realizadas en el primer semestre de 2020, afectado de lleno por el Covid 19, se concentra en activos logísticos y de última milla, erigiéndose como el refugio inversor de la crisis (el auge del ecommerce ha abarcado el 41% del total de la contratación). Y sigue atrayendo interés: Aena sacará al mercado las primeras parcelas en 2021 y las destinará a la logística aprovechando el aumento del comercio electrónico en España durante el confinamiento.
Y es que el sector logístico continúa siendo uno de los más favorables a pesar de la pandemia, espoleado por el empuje del comercio electrónico, que ha batido récord con el confinamiento obligado. De hecho, las entradas de capital de fondos como Blackstone y el fortalecimiento de otros como Segro, Goodman o Nuveen con nuevas operaciones, han elevado a más de 500 millones la inversión realizada hasta julio.
Madrid y alrededores tiene tirón también para posicionarse en este negocio, y más cuando la necesidad de espacios de última milla de almacenaje se sitúa en el entorno de las grandes ciudades. Segro busca ubicaciones ‘prime’ de última milla en Barcelona y Madrid, donde prevé invertir 600 millones de euros en cinco años; de hecho, negocia la compra de ocho centros logísticos en Madrid y Barcelona.
La presión compradora afectará a la rentabilidad ofrecida por el negocio, que tradicionalmente era más alta que en otros mercados inmobiliarios. «Las rentabilidades prime se han mantenido constantes en las principales ciudades, 4,75% (Madrid y Barcelona) esperando que el año finalice así o incluso que se reduzcan en algunos casos», precisan desde la consultora Knight Frank.
Madrid ha registrado el mayor volumen de inversión, con un incremento del 15% sobre el trimestre anterior hasta los 120 millones, de más de 400 millones registrados en Barcelona y Madrid hasta junio, según los datos facilitados por la consultora Knight Frank, aunque otras plazas como Zaragoza o Valencia también han visto impulsadas sus cifras.
Compras de suelo
Otro de los factores que avalan este ímpetu inversor es la generación de operaciones de suelo para promover producto, incluso promoviendo a riesgo y no llave en mano, que es lo habitual en este segmento de negocio. Así, Goodman acaba de hacerse con 108.457 metros cuadrados de suelo en los terrenos de la antigua fábrica de Iveco-Pegaso, muy cerca del aeropuerto Madrid Barajas Adolfo Suárez. La compañía ha adquirido por 37 millones de euros, 11 parcelas que eran propiedad del fondo GreenOak en la zona conocida como Pegaso City.
Blackstone también ha adquirido una cartera de naves logísticas situada en los mercados top del sector. Nuveen adquirió dos naves logísticas en Illescas con una superficie total de 66.300 m2. Además de los portfolios de Mercury y Koning, destaca la compra por parte de Barings de cuatro naves en Algete, por 42,8 millones de euros; y la venta por parte de Airbus de un conjunto de edificios en Barajas a Hines, por 29,2 millones.
«El sector logístico está muy bien posicionado para atraer capital de big players ya que es visto como el primer sector en salir de la crisis y el primero capaz de recuperar los niveles de actividad normales. Se empieza a ver una reactivación del sector que se verá reflejada en un volumen de inversión superior a los 1.000 millones de euros a final del ejercicio”, señalaba Alberto Larrazábal, director nacional de Industrial y Logística de CBRE España, en el último informe de la consultora.
Producto nuevo en mercado
El dinamismo de este mercado es evidente: está previsto que se incorporen 965.900 metros cuadrados de nuevas instalaciones logísticas al mercado, según los cálculos de BNP Paribas. Estos nuevos proyectos que se están desarrollando suponen una regeneración del parque logístico de Madrid, con el desarrollo de plataformas de última generación, y una oportunidad para los operadores de mejora de sus instalaciones actuales e implantación de nuevos proyectos.
Según las cifras de Knight Frank, durante el segundo trimestre del año el take up en Madrid se sitúa en torno a los 165.000 m2, un 88% más con respecto al mismo periodo de 2019, y 90.000 m2 en Barcelona, con un descenso del 25%. La renta prime permanece estable en Madrid y Barcelona, al igual que su tasa de disponibilidad, 6% y 3,5% respectivamente, según la consultora.
