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Los más de 90 parques comerciales en España, candidatos a reconvertirse en ‘hubs’ logísticos

Los parques de medianas superficies menos viables, de una cartera de más de 90 activos en España y una SBA de 2,1 millones de m2, podrían reconvertirse en activos logísticos para hacer frente a la imparable conversión del retail en un modelo híbrido logístico-comercial.

Pinatar Park, en Murcia.

La penetración del comercio electrónico en España crece exponencialmente desde hace años y la pandemia no ha hecho más que acelerar esta tendencia, agudizando la crisis del clásico modelo comercial y la necesidad de almacenamiento y gestión logística.

Por ello, los parques de medianas superficies menos viables de una cartera de más de 90 activos en España y una SBA (Superficie Bruta Alquilable) de 2,1 millones de metros cuadrados, según el dato facilitado por la consultora JLL, podrían reconvertirse en activos logísticos para hacer frente a la imparable conversión del retail en un modelo híbrido logístico-comercial.

Así, estos activos, que perdían público en años anteriores con el aumento progresivo de las flagships o ‘tienda emblema’ en centro ciudad, vuelven a captar el interés de los inversores como contenedores logísticos. Corpfin, Castellana Properties y operadores especializados como Prologis o Amazon, han puesto sus ojos en ellos. “Hay actualmente por parte de los inversores un mayor interés en parques de medianas en zonas urbanas cercanas a la ciudad de referencia, con el fin de convertirlos en centros logísticos que den el servicio tan demandado por los consumidores, y aprovechando las sinergias”, explica Augusto Lobo, director de Retail de JLL.

En el mercado inmobiliario, las necesidades de consumo online durante el Covid 19 han agudizado la crisis del retail que ya venía de lejos, impactado por la menor afluencia de público a las superficies comerciales y bajada de ingresos por la vía del canal presencial. Con los datos de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), la afluencia alcanzó los 1.998 millones de visitas, apenas un 1,6% más que el año anterior, y las ventas 46.163 millones de euros, un magro incremento del 1% en el conjunto del sector. Según sus cálculos, tras dos meses en estado de alarma, las grandes superficies dejaron de ingresar 6.000 millones de euros.

Por otro lado, el mercado logístico, el ‘patito feo’ del sector hasta hace dos años, experimenta un empuje imparable favorecido por las necesidades de almacenamiento. El e-commerce transfronterizo (excluyendo los viajes) generó unos ingresos de 108.700 millones de euros en la UE16, según los datos del informe “TOP500 Cross-Border Retail Europe”, realizado por Cross-Border Commerce Europe con el apoyo de FedEx Express y Worldline.  España registró un volumen de 33.000 millones de euros, con un crecimiento del 17’9%.

El mercado inmobiliario logístico en España alcanzó los 1.800 millones de euros en 2019, más de un 44% de incremento respecto al año anterior, representando el 24% del total de inversión en terciario, según un informe elaborado por Knight Frank. Todo ello está provocando la redefinición acelerada de la estrategia de comercialización y negocio, tanto de retailers como de operadores. El último ejemplo, la eliminación de tiendas por parte del gigante textil Inditex, dueño de Zara y otras marcas, en favor del impulso online.

Tendencia en Londres

Y en el campo del retail inmobiliario, se abre paso una posibilidad, la reconversión de parques de medianas superficies en hubs de última milla, es decir naves de almacenaje, distribución y también recogida de mercancía por parte del usuario, que ya se ha ensayado en otros países como Reino Unido. Prologis ha comprado un parque comercial en Reino Unido, Ravenside Retail Park en Edmonton -al norte de Londres-, por 60 millones de euros, para convertirlo en un hub de envíos online. Amazon ha hecho lo propio adquiriendo otro parque, Pentavia, muy cerca de Londres.

En este sentido, el directivo de JLL plantea la versatilidad que pueden ofrecer estos inmuebles, tanto por capacidad de almacenaje, como por servicios de Click&Collect. “Los retailers se plantean incrementar su presencia en núcleos urbanos donde puedan utilizar sus recursos en tienda para abastecer los pedidos online y reducir con ello los costes”.

Así, para Lobo “los parques de medianas van a salir reforzados al contar con párking gratuito, tiendas más grandes y al exigir menos contacto físico por estar alejados de los núcleos urbanos. En este sentido, urbanismo y flexibilidad tendrán que ir de la mano, ya que la crisis ha acelerado la tendencia del cambio de usos”

Cambio de uso, la clave

Pero para agilizar esta posibilidad es indispensable la agilización en las tramitaciones de los cambios de uso y la flexibilidad a la hora de aplicar las normativas técnicas que rigen los inmuebles logísticos, un problema también se está viendo en la implantación de modelos novedosos en otros sectores, como las residencias de estudiantes, los modelos mixtos y en general, todos los productos living.

“Hay que pensar en renovar el parque logístico porque muchas plataformas no responden a las necesidades actuales como los techos más altos, mayor mecanización o proyectos multinivel”, precisa Emilie Gradassi, Marketing Manager Western Europea de P3 Logistic Park. “Es fundamental la recalificación de activos obsoletos”, afirma la directiva.

Y es que conceptos como hub, logística de última milla, han venido para quedarse. Gloria Valverde, directora del departamento Industrial Logístico de Savills Aguirre Newman, señalaba en una conferencia online organizada por Wires, que ya antes de la pandemia el 80% de la demanda logística en Barcelona pedía suelo o naves en el área metropolitana, con vistas a poder ejecutar la distribución de última milla.

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