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La inversión hotelera cae un 60% a pesar del interés del comprador internacional

El perfil del capital fue internacional -un 65% del total inversor-, y de origen predominantemente europeo, según la consultora JLL.

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El mercado español presenció una caída del 60% en la inversión en activos hoteleros durante el 2020, con un registro que se situó en torno a los 1.100 millones de euros, según las estimaciones del informe anual sobre perspectivas para el sector hotelero de JLL Hotels & Hospitality (Hotel Investment Outlook).

El informe prevé que el segmento mundial del alojamiento repuntará en 2021. El perfil del capital fue internacional, un 65% del total inversor, y de origen predominantemente europeo, según la consultora JLL.

Ana Ivanovic, directora de inversiones para España de JLL Hotels & Hospitality, destaca que «la falta de claridad en cuestiones de recuperación ha empujado a que inversores con un alto coste de capital consideren continuar invirtiendo en el sector, pero el perfil de compradores del ejercicio 2020 fue predominantemente liderado por inversores institucionales con una visión a largo plazo del sector».

En España, después del impacto de la pandemia en el sector turístico, muchos propietarios han sacado sus activos al mercado, especialmente en Canarias y Baleares.

Madrid y Barcelona

En relación al interés geográfico de los inversores, Ivanovic resalta que el capital más institucional tiene un mayor interés en las zonas prime de Madrid y Barcelona.

Por otro lado,  los fondos de capital riesgo buscan oportunidades en resorts ubicados en zonas principales –como la Costa del Sol, Baleares o Canarias – y que en mayor parte son propiedades de particulares».

Volumen de transacciones hoteleras hasta 2020
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Fuente: JLL

Y llama la atención la combinación de ubicaciones con gran foco de demanda internacional y de activos que puedan ofrecer potencial de reposicionamiento, ya que sea a través de inversión en capex, la mejora de marca o la optimización de gestión

En el mundo

La liquidez del sector hotelero descendió más de un 60 % desde los niveles de 2019, y casi el 50 % de las operaciones se cerraron en el primer trimestre del año, según las estimaciones de la consultora.

«Si bien capear un contexto sin flujos de efectivo supuso una gran dificultad, los acreedores se mostraron comprensivos y concedieron periodos de gracia en la medida de lo posible», detallan en el informe.

Los grupos de capital riesgo y los inversores institucionales aprovecharon los activos que se ponían a la venta e impulsaron la liquidez en 2020: estos representaron el 54% del volumen total del año. 

Aproximadamente el 21 % de la inversión hotelera a escala mundial fue a parar a los mercados de complejos hoteleros, lo que pone de manifiesto el actual atractivo desde el prisma de la inversión de los mercados menos densos.

Se espera que este grupo nicho de interés inversor constituya un catalizador de los volúmenes de inversión hotelera, con un incremento del 35 % al 40 % frente a los niveles de 2020.

Qué cambia en 2021

La consultora constata que, a corto plazo, hay que considerar diversas tendencias. Así, los grupos de capital riesgo y los grandes patrimonios (HNWI, por sus siglas en inglés) seguirán siendo inversores activos en los activos hoteleros en 2021. 

Según el informe, en 2020, se captaron 24.500 millones de dólares en fondos de capital fijo centrados en los activos hoteleros y de hospitality de todo el mundo, un volumen a la par del de 2016.

Ya hay varios ejemplos: El grupo noruego Fredensborg planea invertir 500 millones en hoteles en España; Barceló estudia compras de hoteles con socios financieros y posibles fusiones, y el fondo alemán Freo está estudiando oportunidades tanto en hoteles urbanos de Madrid y Barcelona como en vacacionales en las principales zonas turísticas del país.

Además, todas las regiones del mundo están protagonizando una gran actividad de captación de capital para asignarlo de forma oportunista a activos distressed, lo que permite a los inversores no tradicionales hacerse un hueco en el segmento del alojamiento a precios competitivos. Se espera que esta tendencia lidere el grueso de la liquidez en 2021.

Por último, la estructura manchise muestra una tendencia creciente a medida que las compañías hoteleras matrices evolucionan desde los acuerdos de gestión tradicionales. El término manchise hace referencia a un acuerdo de gestión de marca que cuenta con la opción de convertirse en un acuerdo de franquicia.

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