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Los fondos internacionales estudian sacar a Bolsa más de 10 Socimis de vivienda en alquiler

Los inversores, sobre todo fondos, se animan a invertir así ante la clarificación del marco de alquiler, la posibilidad de contar con un mercado más para cotizar, Euronext, y la desviación de inversiones procedentes de las Sicavs.

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La gran liquidez existente, tanto en fondos institucionales como en patrimonios privados y familiares, y el desembarco de nuevos inversores internacionales en el negocio de vivienda en alquiler (BTR), han animado las salidas a Bolsa de vehículos de inversión inmobiliaria como las Socimis.

Así, tras un año de sequía bursátil debido a la pandemia, empresas de asesoramiento como Armabex, están inmersas en el asesoramiento de al menos siete operaciones para sacar a Bolsa carteras de vivienda en alquiler por parte de fondos internacionales.

En 2020, apenas ha habido estrenos de empresas inmobiliarias en el parqué, a diferencia de lo que ocurría en los años anteriores. Tan solo Home Capital Rents, que seis días después del decreto del Estado de alarma en España, saltó al parqué: se trata de una Socimi en desarrollo con un valor de 50,2 millones de euros. El 1 de junio lo hizo Gavari Properties con 8,77 millones de capitalización. Y en septiembre JSS Real Estate Socimi, All Iron o Ermita del Santo, a veces con un único activo.

El ejemplo más reciente del año es residencial: la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) ha dado luz verde a Orinoquia Real Estate, de la familia Capriles en España, para salir a Bolsa con sus inmuebles. Torre Rioja, controlada por la familia Soria Vaquerizo, prevé incorporarse en 2021 a BME Growth, aunque su cartera es de oficinas.

Hoy, nueve de cada diez inversores en las Socimis del Continuo son fondos soberanos, de pensiones y de inversión, así como instituciones financieras internacionales no especulativas, según datos del mercado. “Por una parte hay consultas de grupos familiares que operaban a través de Sicav, y con la nueva regulación fiscal están valorando pasar a cotizar como empresa familiar bajo el paraguas de Socimi”, explica Antonio Fernández, presidente de Armabex y Armanext, la firma pionera en asesorar salidas de Socimis.

El Gobierno busca fijar en las Sicav requisitos de inversión mínima de 2.500 euros, o 12.500 euros en el caso de una sicav por compartimentos, para contabilizarlo dentro del mínimo de cien participantes necesario para tributar al 1% en el Impuesto sobre Sociedades. En el caso de las familias, se trata de minimizar también el impacto del impuesto de Sucesiones y Patrimonio, al tiempo que encuentran una alternativa al régimen de las Sicavs, y de paso invertir en inmuebles, un tradicional refugio en tiempos de crisis.

Carteras

Además, el desarrollo de un mercado de vivienda en alquiler ha generado negocio a través de alianzas entre fondos y promotoras para desarrollar activos de build to rent (BTR). Y ha propiciado diversas consultas, tanto de fondos de inversión como de EDAV (entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas) para constituir Socimis. Esta forma jurídica dispone de ventajas fiscales como un impuesto de Sociedades reducido al 3,75%. Neinor, por ejemplo constituyó como EDAV su filial destinada al alquiler.

El año ha estado marcado por este tipo de operaciones: La familia Mahía Solís ha puesto en su gestora de vivienda de alquiler; el vehículo de inversión Xeito ha lanzado Beyome, una gestora de alquiler que nace con el objetivo de sumar 10.000 viviendas y facturar 120 millones de euros en 2025. La sociedad conjunta de Lar y Primonial ha firmado un acuerdo con Aedas para la compra de cinco proyectos build to rent con un total de 655 viviendas que desarrollará la promotora, con una inversión de 120 millones de euros; mientras que el fondo americano Nuveen y Kronos han creado una empresa conjunta llamada Stay para levantar 5.000 viviendas de alquiler en España en las que invertirán 1.000 millones de euros en cinco años.

El rey de las Socimis destinadas a vivienda en alquiler es Blackstone: la firma estadounidense es la que tiene un mayor número de activos en este mercado, unos 30.000, distribuidos entre sus cinco Socimis: Corona (ya disuelta), Testa Residencial, Albirana Properties, Fidere Patrimonio, Euripo Properties y Torbel Investments 2015. Precisamente Testa es la que cuenta con la mayor cartera del BME Growth, con un valor de 2.899 millones de euros y 11.000 pisos.

Nuevas leyes y gravamen

A la espera de estos estrenos bursátiles, las Socimis encaran un año de salvaguarda de su solvencia y mirando de reojo el cerco legislativo (okupas, moratorias al alquiler) y fiscal al que plantea el Gobierno. No obstante, el nuevo gravamen del 15% sobre los beneficios no distribuidos, no tendría un impacto real en su actividad por cuanto reparten de forma habitual el 100% a sus accionistas, destacan los expertos.

El presidente de Armabex cree que las recientes decisiones del Gobierno en materia de alquiler, aunque endurezcan el mercado, lo han clarificado. “El inversor negocia con las reglas de juego que sean pero no soporta la incertidumbre, ni los cambios continuos”, precisa.

De la misma opinión es Javier Basagoiti, presidente de Asocimi, la patronal de estas empresas. “No cabe duda de que el sector inmobiliario español sigue teniendo unos fundamentales sólidos gracias, en parte, a la existencia de las Socimis, y seguirá siendo un polo de atracción para los inversores nacionales y extranjeros”.

“Pero -advierte- esta ventaja requiere que mantengamos el marco normativo del sector sin cambios, genera inseguridad jurídica e institucional y, en consecuencia, podría provocar la salida de los inversores hacia otros mercados”.

Flexibilidad

Antonio Fernández también llama la atención sobre la flexibilización de los requisitos para cotizar en el BME Growth, el parqué específico de las pymes. “Las sociedades se han animado a cotizar, aunque no tuvieran cartera previa, por aprovechar el momento y no esperar dos años, usando ampliaciones de capital para ir comprando activos”.

Y por último, estos fondos también contemplan la inversión en Euronext, que se estructura en dos mercados: El Main Market que incluye a compañías de media y alta capitalización, y el Junior Market compuesto por Euronext Acces y Euronext Growth dónde acoge a las pymes europeas que quieren cotizar en un mercado alternativo. Euronext Acces i Growth son el mercado equivalente al MAB español y suman cerca de 450 cotizadas.

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