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Los datos revelan que la caída de la vivienda se verá en 12 meses

El coste del momento de compra o el registro de la venta muy posterior en la vivienda nueva; los precios pedidos frente al cierre de venta en la usada, y sobre todo el paro, distorsionan los cálculos. El descenso de los precios tasados ya da pistas.

Partiendo de que la crisis se ha originado en un fénomeno, la pandemia del coronavirus Covid-19, sin precedente histórico mundial, no hay bola de cristal para predecir con claridad fecha y alcance de descensos. Pero sí se sabe que en el mercado inmobiliario, la crisis de ventas y caídas de precio, consecuencia de una crisis económica, se manifiesta con claridad entre nueve y doce meses después. Y el desempleo siempre es el mayor detonante.

Así, y según las series históricas estudiadas por la plataforma de big data inmobiliario Brains RE, aunque el pico de volumen de transacciones residenciales en España se produjo en 2006, con casi un millón de viviendas vendidas, el valor máximo del precio medio de transacción no se alcanzó hasta el primer trimestre de 2008, cuando ascendió a 2.017 euros metros cuadrados. «Esto demuestra que antes de que los precios comenzaran a bajar, ya se empezaron a registrar menos transacciones«, destaca Antonio Ramudo, data scientist en Brainsre.

«Donde está afectando ya de una manera clara es en la cifra de transacciones, principalmente de vivienda usada, que en julio cayó un 35% respecto al 2019 mientras la obra nueva lo hacía un 21%. La previsión es que esta disminución de la actividad se traslade posteriormente a los precios, acelerando las caídas que ya se están produciendo», precisa Ferran Font, director de Estudios del portal inmobiliario pisos.com.

Luis Corral, consejero delegado de la firma Foro Consultores, pone el acento en que la crisis no es global y afecta a determinados sectores y colectivos. «Obviamente ha provocado una reducción de la demanda (de los colectivos afectados), pero a la vez el Covid ha generado un cambio en el modo de vida», precisa. «Y otro dato que nos ha enseñado esta pandemia: la gente está ahorrando más y eso permite tener más recursos para invertir en vivienda«, apunta el directivo de Foro.

Anaïs López, directora de Comunicación de Fotocasa, asegura que en el caso de la vivienda de obra nueva va a vivir un gran boom durante este año y el año que viene. «Es un producto muy atractivo para la nueva demanda de vivienda surgida del confinamiento porque muchas promociones de obra nueva tienen lo que la nueva demanda está buscando: zonas comunes amplias, terrazas, piscina… Por tanto, aunque la obra nueva ha empezado a ralentizar su crecimiento de precio aún tardaremos en ver caídas en esta tipología de viviendas». 

En este sentido, Corral afirma que «incluso hay gente que está anticipando la decisión de compra por temor a futuros confinamientos. De hecho, hemos detectado la búsqueda de unifamiliares como cambio de vida, al igual que las urbanizaciones con servicios. Y la situación alcanza a las segundas residencias, tenemos mayor demanda por parte de españoles, dado que el teletrabajo lo permite».

A esto se unen tipos de interés bajos e hipotecas baratas, en opinión del directivo. Así se entienden dos datos. Según el INE, las compraventas de viviendas inscritas se incrementaron un 20% respecto al mes anterior.Y del total de las 32.654 compraventas que se hicieron en julio, el 20,7% (6.767) correspondía a viviendas de nueva construcción y el 79,3% (25.887), a usadas. Y explica que el sector hipotecario registra un menor deterioro inmediato porque la firma registrada de hipotecas de casas nuevas lo hace con respecto a las casas compradas hace año y medio hasta dos años.

En cualquier caso, «la incertidumbre en el medio y largo plazo sigue siendo muy elevada y habrá que esperar a los próximos meses para ver cómo afectará la recesión económica a la demanda del sector«, precisan desde Bankia.

Pero hay que recordar que el INE usa los datos contenidos en escritura pública, es decir, procedentes de los registradores, con lo que estamos atendiendo a registros de viviendas que se compraron hace meses. De nuevo, el decalaje. ¿Dónde hay que fijarse? En la caída interanual: la compraventa volvió a caer en julio un 32,4% con respecto a un año antes, encadenando cinco meses consecutivos a la baja y cuatro con descensos superiores al 30%.

Fuente: BrainsRE

Las tasaciones ya bajan

Otro indicador muy relevante, por su relación con la concesión de hipotecas es la tasación. El valor tasado de la vivienda cae por primera vez desde 2015 con un descenso del 1,7%, según la dirección de Vivienda del Ministerio de Movilidad. Y las preventas de vivienda, un dato interno de las promotoras, que muy pocas ofrecen con regularidad, es otro de los indicadores claros de las decisiones de compra de los españoles, en un momento de claro ahorro. Por ejemplo, Neinor aseguraba que durante el segundo trimestre, ha continuado con la comercialización de sus viviendas a pesar del estado de alarma, cerrando 315 preventas.

En el caso de la segunda mano, los expertos explican que los dueños prefieren aguantar hasta que la situación se normalice, en lugar de vender sus viviendas a un precio por debajo del mercado. Eso frena la decisión de los compradores y explica que, mientras las operaciones se mantienen en negativo, los precios siguen prácticamente invariables. «Respecto a los precios, de momento, no podemos decir que los propietarios estén bajando precios debido a la situación del coronavirus y las caídas que estamos empezando a registrar son una tendencia normal y natural del mercado», precisa la directiva de Fotocasa.

«Ya se esperaba -añade- para este 2020 una contención de precios en la vivienda de segunda mano y ya en diciembre de 2019 detectamos la primera caída después de casi 4 años de incrementos. Por tanto, ya se esperaban estas leves caídas (de momento, no son superiores al 2%)«. 

Lo que sí es posible es que, en su opinión, en los próximos meses, hacia final de año o principios de 2021, las caídas sean algo más acusadas debido sí a la crisis del coronavirus.

Paro

Donde sí coincide todo el sector es en señalar el aumento del desempleo como el factor que precipita los indicadores a la baja de forma rápida, empezando por los problemas de pago en las hipotecas y alquileres de las ya firmadas. Ferran Font lo explica: «Esto traería como consecuencia no sólo la disminución de las transacciones en sí, sino un posible trasvase de la demanda de venta hacia el alquiler, tensionando más el mercado y paralizando las bajadas en las rentas que ya se están produciendo en grandes capitales. Como consecuencia, no mejoraría la accesibilidad a la vivienda, uno de los grandes problemas que tenemos en la actualidad».

El Banco de España también advirtió esta semana del impacto del desempleo y el retraimiento del consumo en la recuperación ‘¡ncompleta’ del mercado. Vicenç Hernández, economista y CEO de Tecnotramit, aventura que a pesar de que hay ciertos indicios de recuperación, el traslado de la crisis al mercado de la vivienda reducirá un 25% las transacciones residenciales y los precios, hasta un 8% de media.

«El virus retrasará las decisiones de compra entre 6 y 9 meses, y hay que contar con parte de desaparición de la demanda, una vez que el aumento del desempleo empiece a concretarse»; precisaba recientemente en un foro sectorial.

B-EXCLUSIVE

En la semana previa al inicio del estado de alarma, el precio medio de la vivienda publicada en España, se situaba en 1.760 €/m2, según datos de la plataforma de big data inmobiliario Brains RE. Durante el confinamiento, el precio más bajo fue de 1.731€/m2 que se dio en la última semana de abrilNo obstante, los precios se han ido recuperando a lo largo de las semanas, hasta alcanzar los 1.769 €/m2 de media en la última semana de agosto superando incluso el precio pre Covid, y produciéndose un incremento de un 0,5%.

Si hablamos de importe medio por operación, 267.480 euros era el precio medio que costaba adquirir una vivienda en nuestro país en la semana previa al estado de alarma. Actualmente, el precio ha aumentado levemente hasta los 268.178 euros, lo que supone un incremento de un 0,26%, según datos de Brains RE.

B-Exclusives

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