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Radiografía del retail en Barcelona

Los locales comerciales son el segmento inmobiliario más perjudicado por la pandemia, pero esta circunstancia solo ha empeorado una crisis que ya era anterior.

Locales comerciales

Trece años más tarde de la crisis subprime de 2008, muchos activos no han logrado recuperar su valor precrack.

Uno de los más significativos es el de los locales comerciales. Una tipología que, tras estos años, mantiene un precio un 40% más bajo que en 2008. Según la plataforma de Big Data inmobiliario de Brains Real Estate, en el tercer trimestre de 2008, se alcanzó el máximo histórico del precio de venta de locales, en 1.922 euros por m2. La caída se mantuvo hasta finales de 2013, logrando una estabilización hasta el segundo trimestre de 2020. Pero la crisis del Covid volvió a precipitar a los locales comerciales a una nueva y brusca caída.

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Gráfica que refleja del precio por m2 de las transacciones de locales comerciales en España, entre 2003 y 2021.

Barcelona, mejor que la media en ventas

En Barcelona, el precio de los locales comerciales se comportó mejor que en la media nacional. Mientras a nivel país, el precio se mantuvo estable entre 2013 y 2020, en Barcelona, desde su mínimo en 2015, se revalorizaron un 28% hasta principios de 2020. Es en este momento, cuando la Covid-19 vuelve a echar por tierra parte de la subida para corregir un 7,5%.

En cifras, los locales de la Ciudad Condal marcaron su máximo en 3.226 euros/m2, en el segundo trimestre de 2007. Desde ese punto, bajaron hasta los 1.895 euros/m2 logrados a principios de 2015. Un mercado bajista que duró ocho años. Durante los últimos cinco años, y después de la subida mencionada, lograron alcanzar 2.434 euros/m2, en el segundo trimestre de 2020. Con datos de los primeros tres meses de 2021, se ubican en 2.172 euros/m2.

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Gráfica que refleja del precio por m2 de las transacciones de locales comerciales en el municipio de Barcelona, entre 2003 y 2021.

El alquiler mantiene tendencia

En el caso de los alquileres, el mercado retail vive una etapa de estabilización desde finales de 2019. Desde este momento, los precios se han mantenido lineales, haciendo la media de todas las zonas y tipología de las superficies, según Brainsre.

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Gráfica que refleja del precio del alquiler por m2 de las diferentes tipologías de locales comerciales, según su tamaño, en el municipio de Barcelona, entre 2015 y 2021.

Por superficies, hay algunas que muestran mejor comportamiento que otras. Este es el caso de los de menos de 100 m2, que a pesar de la pandemia, se sitúan en máximos de los últimos seis años. En cambio, los que están entre 500 y 1.000 m2, han sufrido una caída en sus rentas del 13,3%.

Respecto a la rentabilidad; Ángela Sánchez, directora de Retail de Laborde Marcet, explica: “Antes de la crisis subprime, se vendían locales con una rentabilidad del 4% en zonas comerciales y del 3% en prime. Ahora el inversor nos pide rentabilidades más bien en el entorno del 6%“.

Ciutat Vella suscita interés a los operadores

El distrito de Ciutat Vella es el que tiene el menor tiempo de publicación de producto en alquiler, con 5,7 meses. Esto le convierte en la zona de Barcelona en la que más rápido se alquila un local y, por ende, una de la que más interés suscita. Le siguen San Martín, con 5,8 meses; San Andrés, con 6; Corts, con 6,1; y Ensanche, con 6,2 meses. Lejos queda la media española, situada en 8,1 meses. A pesar del dinamismo del barrio, las rentas se mantienen muy estables desde mediados de 2017, anticipando esta tendencia lateral que comenzó a nivel municipal dos años más tarde.

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Gráfica que refleja del precio por m2 de las transacciones de locales comerciales en el distrito de Ciutat Vella, de Barcelona, entre 2010 y 2021.
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Gráfica que refleja del precio del alquiler de m2 de locales comerciales en el distrito de Ciutat Vella, de Barcelona, entre 2015 y 2021.

El dinamismo de Ciutat Vella en alquileres se traslada también a ventas. Este distrito es el segundo de Barcelona en el que más rápido se vende un local, en 7,2 meses. También, figura como el barrio que mejor se ha portado tras la pandemia, con un 90% de recuperación. Esto se refleja sobre el precio de las transacciones, que han crecido un 14,57%, según Brains Real Estate, a pesar de tratarse con el euro/m2 más caro de la ciudad, 4.014 euros.

El precio del alquiler también es el más caro, 20 euros por metro cuadrado al mes.

La directora de retail de Larborde Marcet detecta que las zonas con más demanda son aquellas en las que hay una combinación de residencial y oficinas, además de zonas transitadas. En cambio, cree que ha ocurrido un cambio de tendencia de las marcas de moda a la hora de instalarse en Barcelona: “Antes abrían en varias ubicaciones en el centro de Barcelona y una marca tenía cuatro o cinco locales. Ahora no estamos en esa tesitura, las marcas prefieren tener dos tiendas muy bien ubicadas, con rentas renegociadas con las propiedades y con las que puedan estar tranquilos y esperar a que todo se recupere”.

Los alquileres temporales, solución a corto plazo

Este tipo de arrendamiento consiste en que un propietario con un buen local y bien ubicado, que no lo puede alquilar porque los operadores a los que está destinado están parados, lo alquila a una marca que esté dispuesta a firmar un contrato temporal con una renta mucho más asequible que la media de mercado.

Ángela Sánchez explica sus beneficios: “El local se puede seguir publicando porque este inquilino sabe que tarde o temprano se tiene que ir, pero conseguimos que esté en movimiento, que se mantenga, evitas la okupación y das vida a la calle. Algunos propietarios están entrando en esta negociación porque así reciben algún ingreso y pagan gastos”.

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