El precio medio de venta de la vivienda en la ciudad Madrid alcanzó los 4.112 euros el metro cuadrado en el primer trimestre de 2020, con un precio medio por inmueble de 526.889 euros. En la Comunidad de Madrid, el precio del metro cuadrado se situó en 2.717 euros y las operaciones se cerraron por un importe medio de 430.492 euros, según los datos recopilados por la plataforma de big data inmobiliaria Brains RE.
Los datos del precio de la vivienda de tanto Madrid capital como en general de toda la Comunidad reflejan que la región está muy por encima de la media nacional, ya que el precio medio de venta de la vivienda en España fue de 1.767 euros el metro cuadrado en los tres primeros meses del año y el importe medio de una operación de compra se situó en 260.029 euros.
Estos precios suponen un crecimiento trimestral en el municipio de Madrid del 0,5% y un incremento del 2,2% respecto al mismo trimestre de 2019. «Durante los últimos 5 años los precios han subido un 27% en el municipio, pero desde 2019 muestran cierto estancamiento», explica Laura López, data scientist de Brains RE.
Salamanca y Chamberí, los distritos más caros
Dentro de los 21 distritos que conforman la capital, el de Salamanca se posicionó a la cabeza con el precio medio más alto de la ciudad en el primer trimestre del año, con 6.555 euros el metro cuadrado. Seguido del distrito de Chamberí, donde la media se situó en 5.532 euros el metro cuadrado, y Chamartín, con un precio de 5.437 euros el metro.
En el lado opuesto, los distritos con los precios más asequibles en los tres primeros meses del año fueron Villaverde, con 1.823 euros el metro cuadrado, y Puente de Vallecas, que registró un precio medio de 1.950 euros el metro cuadrado. Los distritos ubicados dentro de la M-30 siguen siendo los más exclusivos de la capital, con un segundo escalón donde se encontrarían las zonas periféricas del noroeste de Madrid.
¿Dónde han aumentado más los precios?
En el último año, 15 de los 21 distritos de Madrid han presentado un crecimiento positivo en sus precios. Sin embargo, el aumento más importante se ha registrado en Vicálvaro, donde los precios se han incrementado un 9,7%, sobre todo por el afloramiento de multitud de promociones de obra nueva durante los últimos meses en El Cañaveral.
Aunque a otro ritmo, le siguen los distritos de Tetuán, Puente de Vallecas y Retiro, con un crecimiento que oscila entre el 3,3% y 4,3%. Por el contrario, las zonas que han presentado una mayor caída en el precio medio respecto al año anterior han sido Moratalaz, Usera y Moncloa-Aravaca, con un descenso de entre el 1,6 y el 2,3%.
Las viviendas de segunda mano son más caras
En el primer trimestre de 2020, el precio medio de la vivienda de obra nueva en el municipio de Madrid se situó en 4.139 euros el metro cuadrado, mientras que la operación se cerró en una media de 503.488 euros. Por contra, el precio de los inmuebles de segunda mano alcanzó los 4.112 euros el metro cuadrado y el importe medio de una operación de compra se situó en 527.342 euros superando el precio del producto de nueva construcción.
En el último año, la obra nueva ha presentado una ligera caída en sus precios del 0,12%, mientras que la vivienda de segunda mano ha experimentado un crecimiento del 2,2% en tasa interanual. Por el contrario, en el último trimestre, el valor de los activos residenciales de obra nueva ha aumentado un 1,9% y los de segunda mano tan solo un 0,5%, según los datos de Brains RE.
Tanto el precio de las operaciones como el precio medio por metro cuadrado de las viviendas de segunda mano han estado por encima de los de las residencias de obra nueva durante al menos los últimos cinco años, a excepción de un semestre -del cuarto trimestre de 2018 al segundo trimestre de 2019-. «Esto se debe a que, en Madrid, al igual que en otros grandes municipios, el foco de obra nueva se encuentra en la periferia de la ciudad mientras que la segunda mano suele estar en el centro o en zonas más consolidadas y demandadas, con un precio más elevado. Además, la segunda mano incluye también viviendas que han sido reformadas y que en muchos casos tienen un precio igual o superior al de la obra nueva», explica la data scientist de Brains RE.
La oferta de pisos copa casi todo el mercado
Hasta marzo, la oferta de pisos a la venta en Madrid representaba 93,7% del total, siendo en su mayoría pisos de 3 dormitorios (34,4%), seguido por los de 2 dormitorios. Mientras que el mercado de unifamiliares representaba tan solo un 6,3% de la oferta, compuesta casi en su totalidad por viviendas de 4 dormitorios.
Por superficie, el piso promedio a la venta tenía unos 110 metros cuadrados de media, frente a los 403 metros de los uninfamiliares, en ambos casos, muy por encima de la superficie media de España.
Respecto a los precios de las distintas tipologías en Madrid, los pisos de 1 dormitorio alcanzaron los 252.118 euros de media en el primer trimestre, mientras que el precio por metro cuadrado es 4.353 euros. Los pisos de 2 dormitorios tuvieron un precio medio de 318.669 euros, 4.037 euros el metro cuadrado. Por otro lado, los de 3 dormitorios se vendieron de media a 395.371€ y el precio del metro cuadrado se situó en 3.776 euros. El precio medio de los pisos de 4 dormitorios se posicionó en 772.474 euros y el del metro cuadrado fue de 4.632 euros.
Asimismo, las viviendas unifamiliares de 2 dormitorios registraron un precio de 306.896 y 3.049 euros el metro cuadrado. Las casas de 3 dormitorios tuvieron un precio medio de 588.935€, 3.191 euros el metro cuadrado. Y por último, las viviendas unifamiliares de 4 dormitorios estaban a la venta a un precio medio de 978.700 euros y el metro cuadrado se situaba en 3.314 euros.
Latina y Villaverde, donde antes se venden las viviendas
El tiempo de publicación medio de una vivienda en venta -periodo que el producto pasa en el mercado hasta que encuentra un comprador- fue de 3,7 meses en España y de 2,9 meses en Madrid en el primer trimestre de 2020, convirtiendo a la capital en una de las urbes más líquidas del país.
La vivienda plurifamiliar es el producto más líquido, con un tiempo medio de publicación de media en Madrid de 2,9 meses, mientras que las viviendas unifamiliares en 4,1 meses. «Cuanto más grande es una vivienda y más dormitorios tiene (y por tanto más cara), más se tarda en encontrar un inquilino adecuado», explica Laura López.
En el primer trimestre del año, los distritos de Madrid donde más rápido se dan de baja los anuncios de viviendas en venta fueron Latina y Villaverde, ambas con un tiempo de publicación de 2,5 meses. Por el contrario, Barajas y Moncloa-Aravaca fueron las zonas donde los plazos de venta fueron más dilatados, con un tiempo medio de publicación de 3,5 meses.
Estructura del mercado de compraventa
El 12,3% del producto que se encontró en el mercado español durante los tres primeros meses del año fue producto en alquiler, mientras que el producto en venta, con tiempos de publicación más dilatados, copó un 87,7% de cuota de mercado.
Dentro de los límites municipales, Vicálvaro y Villaverde fueron los dos distritos donde la compraventa tuvo un mayor peso dentro del mercado de vivienda, con un 87%. En estos y otros distritos periféricos como Usera, Puente de Vallecas, Carabanchel o Moratalaz el mercado de alquiler tuvo menos peso gracias a una demanda y a una rotación mucho menor que la existente en distritos más céntricos.
Chamberí, Salamanca o el distrito Centro, donde la compraventa apenas supone un 50% de la cuota de mercado, son distritos muy atractivos para el inversor en alquiler por un bajo riesgo, alta y constante demanda y el fuerte crecimiento de rentas que han sufrido en los últimos años, por ello abunda este tipo de producto.
En cuanto a la gestión de los activos en venta en el mercado, si se observa que el sector disfruta de un alto grado de profesionalización a nivel nacional, con un 85,5% del producto en manos de agentes inmobiliarios. Mientras que Madrid cuenta con un nivel de profesionalización ligeramente inferior, con un 82% de cuota de mercado en manos de profesionales y un 18% en manos de particulares, tanto en la región como en el municipio. Barcelona disfruta de un grado de profesionalización mayor, de un 89%, pero se aprecia que en las grandes urbes españolas todavía existe un amplio rango de producto particular con posibilidad de captación por los agentes inmobiliarios.
Los distritos madrileños con mayor renta per cápita son también aquellos con mayor grado de profesionalización, y por ello ocupan los primeros puestos de la gráfica lugares como Chamberí, Salamanca, Centro o Chamartín. La única excepción parece ser Vicálvaro que, gracias al peso de su gran parque de viviendas de obra nueva en comercialización (actualmente más de 40 promociones en venta en El Cañaveral), cuenta con casi un 86% de su oferta inmobiliaria gestionada por profesionales.
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