El mercado residencial de Málaga, que ya mostró signos de debilitamiento de la demanda en 2019, se enfrentará previsiblemente este año a una nueva ralentización en las compraventas de vivienda, principalmente de segunda mano, a causa de la crisis provocada por la pandemia del COVID-19, según las previsiones de CBRE.
Según el informe “Claves del mercado residencial en España 2020”, la demanda de vivienda en Málaga el año pasado registró un retroceso interanual del 10%, hasta las 30.827 unidades. La ciudad de Málaga, con 6.747 viviendas tras retroceder un 12% las transacciones, y el municipio de Marbellarepresentaron casi un cuarto de las transacciones de la provincia. Sobre las previsiones para este año, Rosa Madrid, directora regional de CBRE en Andalucía comenta que “esta situación se ajustará aún más tras el impacto de la pandemia, y en particular por el descenso de la demanda extranjera en la provincia”.
Evolución del número de compraventas de vivienda nueva y usada en Málaga
Por su parte, la compraventa de vivienda nueva, con un peso del 12% sobre el total, se contrajo en la provincia de Málaga un 7% hasta las 3.661 unidades. En la ciudad, la cifra fue de 1.009, lo que supone un incremento del 21% frente a 2019. Desde 2013, las transacciones de vivienda nueva aumentaron significativamente, más del 100%, en la ciudad de Málaga y los municipios de Fuengirola, Torremolinos, Alhaurín de la Torre.
Incremento de la oferta de vivienda en Málaga
En cuanto a la oferta, el informe señala que el volumen de vivienda terminada (tanto libre como protegida) en 2019 creció un 45% respecto al año 2018, superando las 4.302 unidades, aunque está lejos de los niveles de los años 90. En los últimos cuatro años, la oferta de vivienda en Málaga se ha cuadruplicado, aunque hay un nuevo stock de vivienda sin vender pendiente de ser absorbido.
Evolución del número de viviendas terminadas en Málaga
Por otra parte, el volumen de visados de obra nueva, reforma y ampliación concedidos en la provincia ha recuperado el nivel de la década pasada y en 2019 aumentó un 7% hasta los 10.687. Desde 2015, el volumen de visados de obra creció a una tasa promedia anual de un 44%. Por el contrario, se ha observado el pasado año una disminución en la cantidad de permisos de construcción en Málaga ciudad, que han caído un 49% respecto a 2018 (1.182 visados).
Los desarrollos más activos de obra nueva se concentran en Málaga (Zona de Teatinos; Zona de Colinas del Limonar; La Avenida del Pacífico, La Térmica y la zona de Puerto de la Torre; y el paseo marítimo Antonio Banderas). Los municipios de la Costa del Sol siguen siendo atractivos: Estepona, Mijas, Fuengirola y Marbella concentran el mayor número de viviendas en construcción.
El crecimiento de los precios en Málaga, por encima del promedio nacional
En términos de precio, la vivienda en Málaga se encareció más que en el conjunto nacional al incrementarse el valor tasado promedio un 5% hasta algo más de 1.800 euros/m2 mientras que en España aumentó un 3%. Rosa Madrid señala que “este comportamiento está alineado con el experimentado en los últimos años ya que entre 2014-2019 el precio de la vivienda en Málaga subió un 22,4% por la fuerte demanda y una oferta limitada, mientras que la media de ascenso nacional en el mismo período ha sido del 12,5%”.
En la capital malagueña el crecimiento interanual de los precios el año pasado fue aún mayor, del 11% hasta los 1.713 euros/m2. De todos modos, la ciudad de Málaga no es el municipio con los precios promedios de vivienda más altos: Marbella, Fuengirola y Benalmádena registraron los precios más altos, por encima de los 2.000 €/m2.
Evolución del valor tasado promedio de la vivienda en Provincia de Málaga vs Ciudad de Málaga
“En la situación de post COVID-19 se observará un ajuste principalmente en la segunda mano y un impacto menor en la obra nueva”, anticipa Madrid que, además, apunta a que en el ámbito del alquiler residencial “las perspectivas indican que cierta oferta turística se trasladará a alquiler convencional como consecuencia de la situación del COVID-19, lo que podría atenuar la tensión en las rentas de alquiler experimentadas en los últimos años”. Entre 2013 y 2019, la alta demanda turística en Málaga ha incrementado la renta de alquiler promedio anual un 47%.
