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Las Socimis cotizan con un descuento del 40% sobre el valor de sus activos, según CBRE

El coronavirus provoca una pérdida de valor del 8% en las carteras de retail y del 2% en oficinas, según la consultora CBRE.

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Dentro de los activos inmobiliarios de Socimis e inmobiliarias cotizadas, los sectores logístico y residencial multifamily cerraron 2020 con una variación positiva en la valoración de sus activos.

Mientras, los activos pertenecientes a retail y oficinas experimentaron un ajuste a la baja en sus valoraciones, según muestran los datos relativos al cuarto trimestre del Índice CBRE. Este índice de valoraciones de activos inmobiliarios pertenecientes a empresas cotizadas, desarrollado por el área de Valuation & Advisory Services CBRE, evalúa el impacto en las carteras de activos por segmentos de negocio.

Retail: suben yields y negocian rentas

Así, el mayor ajuste se ha producido, como viene siendo noticia, en el retail. El ajuste anual en los valores de los activos cotizados retail analizados (38 centros comerciales de más de 830.000 m2 de SBA agregadas y valorados en alrededor de 3.300 millones de euros) es del -8,23%, según los datos de la consultora.

«Se ha traducido en un incremento generalizado de las rentabilidades y una bajada en rentas de mercado, sobre todo en High Street, provocando una bajada en valores agudizada por los descuentos a corto plazo que ha demandado el sector”, explica Fernando Fuente MRICS, Senior Director VAS CBRE España.

El análisis de las valoraciones del segmento de oficinas, cuyo ajuste anual ha sido de -2,19%, ha abarcado 92 activos de más de 810.000 m2 de SBA agregadas y con un valor agregado de alrededor de 3.700 millones de euros.

Cotización con descuentos

¿Cómo impacta esa depreciación de activos en las empresas? Pues con mayores implicaciones en las cotizadas. Así, las cuatro grandes SocimisMerlin y Colonial en el Ibex y Lar España y Arima en el mercado continuo- cotizan con un descuento del 41% respecto a su NAV (valor neto de los activos sin incluir la deuda), según datos publicados en el Índice, con cifras de valoración de carteras de finales de 2020.

Son precisamente las empresas más dedicadas a los sectores impactados por la pandemia. De hecho, Merlin ha anunciado que estudia la venta de cuatro centros comerciales. Y Lar también pone en venta dos activos.

Según CBRE, el Developed Europe Index de EPRA (que mide a los Reits anglosajones, homólogos de las Socimis), cotizaba con un descuento sobre NAV del 20,5% en enero de 2021. Hay que recordar que el año previo a la pandemia, 2019, el descuento era del 12,5%, en un sector que tradicionalmente cotiza con descuentos en la Bolsa española.

Caídas en Bolsa

La consultora ha observado la evolución de la capitalización de las socimis en el BME Growth (cotizan 76 socimis) y la capitalización de las cuatro en el Ibex 35 y el Mercado Continuo frente a la evolución del Ibex.

Así, desde febrero de 2020 el sector socimi del BME Growth ha tenido una caída en la capitalización del 4% hasta la fecha actual, mientras que la suma de las capitalizaciones de las cuatro Socimis del Ibex 35 y del Mercado Continuo ha caído un 33% desde febrero de 2020.

Daniel Zubillaga, director nacional de Consultoría CBRE España, apunta que “el mercado inmobiliario se ha visto más penalizado que el índice general de referencia en España, ya que las cuatro socimis del Ibex y el Continuo han caído casi el doble de lo que lo ha hecho el IBEX 35 desde febrero de 2020”. Incluso llegaron a caer un 48% en marzo de 2020, frente a una caída del Ibex 35 de un 17% desde febrero de 2020.

Ganadores

En contraste, los activos del sector inmologístico, uno de los que mayor interés ha despertado entre los inversores, incrementaron su valor un 4%, y los del segmento residencial Multifamily (residencias de mayores, estudiantes, alquiler residencial) un 0,69%. Son los sectores resilientes durante la pandemia, y que han pasado a tener consideración de refugio.

Para este ejercicio, el área de Valuation & Advisory Services CBRE ha analizado cerca de 285 inmuebles con un valor agregado superior a los 10.000 millones de euros. Las valoraciones de los 84 activos inmologísticos analizados suman más de 3,2 millones de m 2 de superficie y un valor agregado de 2.200 millones de cbre.es euros.

“El sector logístico está muy bien posicionado para atraer capital institucional y es probable que en los próximos meses se incremente el interés por parte de otros sectores, especialmente del retail, además de un aumento significativo en las operaciones de sale & leaseback”, explica Fernando Fuente.

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