El coronavirus acelera paradójicamente en España los nuevos grandes ‘barrios’ en gestión: las administraciones han agilizado trámites y licencias urbanísticas para poner en marcha obras de desarrollos que llevaban pendientes incluso décadas. Para que nos hagamos una idea: el proyecto de reparcelación del Arpo, en Pozuelo fue aprobado el día 18 de enero de 2011 por la asamblea general de la Junta de Compensación. Hoy, varias inmobiliarias tratan de sacar adelante por fin el proyecto.
Y en paralelo, aunque «la apuesta por los planeamientos con reparcelación pendiente es arriesgada, porque no son suelos finalistas y la gestión urbanística sigue siendo un caballo de batalla en el sector», explica Antonio de la Fuente, Senior Director de CM de Colliers, hay promotores que quieren liderar esta carrera. Con la incertidumbre instalada en la economía, y sin tener claro el ritmo de venta en el corto plazo, las grandes promotoras se posicionan en los barrios del futuro españoles para el próximo ciclo.
Metrovacesa, en toda España
Metrovacesa, es probablemente, la promotora que cuenta con la mayor bolsa de suelo del mercado español, con una superficie total de 6 millones de m2 edificables, lo que le permite desarrollar 36.000 viviendas en todo el país, y es la que tiene mayor diversificación geográfica en desarrollos en gestión.
Por poner en contexto este banco de suelo, en toda la estrategia del Sureste de Madrid (El Ensanche de Vallecas, El Cañaveral, los Berrocales, los Ahijones, los Cerros y Valdecarros), tiene capacidad para 100.000 viviendas. El valor de mercado de los activos (GAV) de Metrovacesa alcanzaba los 2.626 millones de euros a junio de 2020.
Es además la compañía que tiene mayor presencia geográfica en desarrollos en gestión, con algo más del 18,4% del total de la cartera. De su portfolio, el volumen de suelo en gestión equivale a 2.314.234 m2 (1.319.587 m2 de uso residencial y 994.653 de usos terciario), con capacidad para desarrollar 12.710 viviendas. En términos de valoración de la cartera, supone un 18,4% de la misma aproximadamente.
¿Dónde está posicionada? En Madrid, por ejemplo, tiene suelo en ARPO, la última operación estrella de Pozuelo, para 256 viviendas con 45.147 m2 edificables (13%) y en Los Cerros, dentro del Sureste de Madrid, con 1.645 viviendas y 196.970 m2e (12%). Los suelos de la antigua fábrica de Clesa son otros terrenos cuya intervención urbanística los ha desbloqueado y donde Metrovacesa tiene el 100 por cien de suelos, en este caso de uso terciario, en una zona eminentemente residencial como es Fuencarral.
Cataluña es otro de los polos donde la compañía focaliza sus intereses. En concreto, con una operación singular, los terrenos de la antigua fábrica de La Seda, donde puede promover 1.558 viviendas, en 171.101 m2 (50%). Las IIIX (Sant Adrià del Besòs) es otro ámbito donde posee suelo para 477 viviendas, 79.512 m2e (38%).
Valencia, con terrenos para casi 900 unidades, Coruña o Cádiz, son otras ciudades donde está posicionada para poner en marcha viviendas en nuevas barriadas.
Vía Célere, en el Sureste y Arpo
La cartera de suelo de Vía Célere contempla 2,7 millones de m2 de suelo, o la capacidad para construir 22.500 viviendas. Están posicionados en Los Berrocales, un desarrollo urbanístico para 22.000 viviendas, o Los Cerros, donde «nuestra promotora cuenta con una participación mayoritaria de las 14.000 unidades que supone el proyecto completo. De la misma forma estamos presentes también en Arpo, el principal desarrollo de Pozuelo de Alarcón, donde están planificadas 5.500 viviendas«, precisa Aurelio Díez, director de suelo de Vía Célere.
Fuera de la Comunidad de Madrid, también «tenemos una participación mayoritaria en Entrenúcleos, en Dos Hermanas, Sevilla, uno de los uno de los desarrollos urbanísticos más grandes de Andalucía», añade. «Vía Célere siempre está atento a los grandes desarrollos urbanísticos que surgen en las principales ciudades de España, analizando las posibilidades y el valor que ellos podrían dar a los clientes para decidir participar en los mismos», explica.
AQ Acentor, y su apuesta por Valencia
AQ Acentor es un caso singular. La promotora propiedad del fondo alemán Aquila Capital aterrizó en España hace más de cinco años y ahora capitanea una macroperación en Valencia, además de controlar una cartera de vivienda para alquiler importante.
Situada en los principales cuatro mercados españoles (Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia), ya cuenta con 6.000 viviendas en desarrollo en ámbitos con gestión, el 40% de ellas destinadas al alquiler. Parque Ingenieros, situado en Villaverde, Madrid. tiene en AQ Acentor un líder con 1.340 viviendas, todas de VPO/protección oficial. Unas 700 ya han sido entregadas, y las demás se entregarán en el primer semestre de 2021, además de unas 800 viviendas para build to rent, con dos promociones ya entregadas.
En Turianova (Valencia), un nuevo barrio dentro de Valencia al lado del hospital la nueva Fe, la promotora tiene suelo para 1.200 viviendas, un 40% protegida. Más de la mitad de las viviendas ya están en construcción, mientras las obras de urbanización se están ejecutando simultáneamente.
Por su parte, Aedas, Metrovacesa y Realia han iniciado el desarrollo de un nuevo PAU en pleno Alicante.
Madrid, el gran polo de atracción
Pero es en la capital española donde los barrios adquieren categoría de nuevas localidades. Además, en Madrid ha sido determinante la rapidez de los gobiernos municipales y autonómicos para agilizar algunos ámbitos con la agilización de licencias.
Así, en los últimos días, han resucitado operaciones como Campamento, Carabanchel o Los Berrocales, dentro de la denominada Estrategia del Sureste. Precisamente el desbloqueo de los seis ámbitos urbanísticos por parte del Ayuntamiento de Madrid, la apuesta de las grandes promotoras por estos terrenos y una potencial cartera de más de 100.000 viviendas, son el filón promotor, junto a Madrid Nuevo Norte y sus más de 10.000 viviendas, pendientes después de 26 años de gestión.
Por no hablar de la puesta en marcha de ámbitos inesperados por su celeridad en salir al mercado; es el caso de La Solana, en Valdebebas, Arpo en Pozuelo o El Cerro del Baile, en San Sebastián de los Reyes, un nuevo desarrollo residencial que albergará más de 3.600 viviendas.
La suma de viviendas es apabullante. Sólo La Solana, muy cerca del joven desarrollo de Valdebebas y el más adelantado; Berrocales, que está en vías de alcanzar la simultaneidad de urbanización y reparcelación, como explicaban desde su Junta de Compensación a Brainsre.news, y Campamento, que parece volver a despertar el interés del Gobierno de Pedro Sánchez, son más de 16.000 viviendas, 16.393 en concreto.
Y podrían casi duplicarse si se culmina en 2034 Berrocales, que duplica a su vez el tamaño residencial de Madrid Nuevo Norte, otro de los ámbitos urbanísticos pendientes de desarrollar, y que sumaría otras 10.500 viviendas nuevas a la capital. el objetivo más importante es tener listo el proyecto de reparcelación el 30 de septiembre para aprobarse en el consejo de la Junta; el siguiente paso sería poder votarlo en Asamblea en noviembre y presentarlo lo antes posible en el Ayuntamiento madrileño. «Sería deseable comenzar una primera fase de 4.500 viviendas en 2022», explica a Brainsre.news su gerente, Joaquín Gómez. La cantidad de viviendas equivale al Cañaveral, otro ámbito donde hoy se sigue comprando suelo. Entre los propietarios de terrenos en Berrocales figuran también Kronos, Habitat, Pryconsa o Aproma.
Aedas Homes tiene una parte del nuevo barrio de Montegancedo, en Pozuelo de Alarcón, con 1.050 viviendas previstas, (de las que 317 pertenecen al Ayuntamiento), y una ampliación del campus universitario. El ámbito está pendiente de aprobación definitiva de los proyectos de urbanización y de reparcelación, que ya han sido aprobados inicialmente. Vía Ágora, la nueva promotora del presidente de Asprima, ya cuenta con suelos en Madrid para la construcción de unas 1.833 viviendas en distintas ubicaciones de Madrid, como Vallecas, Valdebebas, APR 08.02 Joaquín Lorenzo; UZP 2.02 Los Cerros; UZP 2.03 Los Ahijones y Sector 1 de Los Pocillos en Villanueva de la Cañada.
Sevilla y Málaga, en crecimiento
Las dos provincias han experimentado un empuje extraordinario de su mercado de vivienda. Entrenúcleos (con la nueva Ciudad Deportiva de El Betis) y Palmas Altas, en ambos en Sevilla, concitan el interés de promotoras como Insur, el referente de las inmobiliarias cotizadas en el sur y Metrovacesa de nuevo.
En Málaga, Inmobiliaria Espacio ha conseguido el tercer hito del Convenio Martiricos, un desarrollo que él lidera y que cuenta con 224 viviendas de VPO y un edificio de oficinas, además de dos rascacielos de viviendas con más de 400 casas, que compró AQ Acentor a la promotora de Villar Mir.
La isla en medio de Bilbao
El proyecto de Zorrotzaurre es la última gran operación de regeneración urbana puesta en marcha en Bilbao en 2011. Sobre un master plan de la arquitecta Zaha Hadid incorpora la apertura completa del canal de Deusto, lo que supone la transformación de la actual península de Zorrotzaurre en una isla. Su ámbito urbanístico ocupa una superficie total de 838.781 m2, de los que más de la mitad pertenecen a entidades públicas (Gobierno vasco, Ayuntamiento de Bilbao y Autoridad Portuaria de Bilbao), repartiéndose el resto entre diversos propietarios privados.
El planeamiento esta en fase de adjudicación de obras de diversa infrestructuras, además de continuar la delimitación de solares donde se construirán los bloques de edificios, tanto residenciales como terciarios, de la zona. La promotora Jaureguizar entregó en julio los primeros 243 pisos levantados en cuatro bloques en el canal, frente a la isla, aunque dentro del master plan, y es una de las mejores posicionadas, con una cartera cercana a las 1.000 viviendas.
Mure, Quorim o Irízar, son otras promotoras locales con intereses en el nuevo barrio. Y el interés sigue: una promotora pagó 33 millones por un solar de Zorrozaurre para 154 pisos licitado por Visesa, la entidad pública vasca de suelo.
