lunes, marzo 30, 2020
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Las oficinas se perfilan como el activo refugio de la inversión a pesar de la caída ya prevista

El negocio inmobiliario de oficinas sufrirá el impacto del coronavirus, con menos contratación de espacios y caída de rentas, señalan los expertos que, sin embargo, son optimistas en la inversión al haber liquidez en el mercado.

Menos empleo y mayor uso del denominado agile workplace, menores necesidades de espacio y más inmuebles vacíos, pero con potencial para atraer la inversión como sector defensivo frente a la Bolsa y otros negocios inmobiliarios.

Ésta es la radiografía a corto y medio plazo del mercado de oficinas, que vivió en 2019 un momento excepcional, copando más del tercio de la inversión inmobiliaria total con 3.719 millones y el mayor récord de contratación desde 2017, aunque con un recorte ya previsto del 15% en la contratación antes del coronavirus por el enfriamiento de la economía, según las estimaciones de CBRE.

Hay que recordar las cifras precedentes para ver de dónde partíamos. El volumen de contratación anual de Barcelona rozó los 400.000 m² en 2019 según la consultora Savills, un incremento interanual del 4,4% y el segundo mejor ejercicio de la serie histórica, precedido solo por el año 2015, cuando el Gobierno autonómico contrató 45.000 m² en la Zona Franca.

En Madrid, rozó los 640.000 m², lo que representa un ligero incremento del 4% respecto al año anterior y situó el 2019 como el segundo mejor ejercicio desde el año 2008: en total, más de un millón de m2 contratados en un ejercicio excepcional, para el que ya se preveía un recorte del 15% en 2020, según las previsiones de CBRE, y eso sin coronavirus.

Empleo

A día de hoy, ¿cuál es el escenario laboral presente para hacernos una idea de su posible impacto en la toma de decisiones de las empresas? Hasta la fecha se han presentado 70.000 ERTEs, que afectan a más de medio millón de trabajadores. La última Encuesta de Población Activa (EPA) del Instituto Nacional de Estadística (INE) mostraba que el dato de parados roza los 3,2 millones de personas y el secretario general de CCOO, Unai Sordo, apuntó ya la pasada semana que el aluvión de Expedientes Temporales de Regulación de Empleo (ERTE) afectará a cerca de un millón de trabajadores. Por lo tanto, el número de parados podría llegar a superar los cuatro millones en el peor escenario.

De esa cifra, la mayor parte volverá, muy probablemente, a sus puestos de trabajo. Pero también parece muy factible que no todas las empresas que se acojan a un ERTE vuelvan con el mismo nivel de actividad y, por lo tanto, precisen el mismo número de trabajadores y por tanto de espacio, habida cuenta de que 2020 anticipa un claro enfriamiento de la economía europea y española. Y para otras muchas, la flexibilización que el Gobierno va a llevar a cabo de estos expedientes no será suficiente, con lo que los despidos que acometan no se revertirán en el corto plazo.

En tiempos de incertidumbre como el actual, las decisiones de inversión se retrasan, así como las de compra. Se modera la demanda, porque se imponen las reducciones de costes a corto plazo sobre las decisiones a largo y se ralentiza la actividad, pero las implicaciones económicas de una crisis sanitaria no tienen precedentes en nuestro país. Sandra Daza, directora general de la firma de tasación y valoración Gesvalt, llama la atención sobre que «aun en esas circunstancias, se está poniendo de manifiesto que los niveles de productividad de las empresas se mantienen, incluso en este escenario tan excepcional». Y precisa que en este contexto «será muy importante el tiempo que duren las restricciones, ya que aumentará la incertidumbre y, con ello, se dilatarán más las operaciones pendientes«.

«Es aún prematuro evaluar el impacto que esta emergencia tendrá en el sector puesto que ahora mismo estamos en estado de shock y está claro que habrá un ajuste. Antes del outbreak la opinión, más o menos generalizada, era que el mercado estaba tocando techo en cuanto a precios; esta crisis servirá para corregir cuando haya estabilización y normalidad. En cuanto a medidas, creemos que por parte del Gobierno se deberían agilizar las reestructuraciones de empresas minimizando el impacto social», precisa Neil Livinsgtone, managing director de Capital Markets de la consultora Colliers.

«El sector de oficinas es uno de los que mejor refleja la situación económica de las empresas y está claro que nos vamos a enfrentar a situaciones complicadas que apuntan a que dejemos de disfrutar del estupendo momento que vivíamos en nuestro mercado», precisa Raúl Vicente, director de Agencia de Oficinas de la consultora Knight Frank.

En Cushman & Wakefield son más optimistas. Desde la firma internacional señalan que «si el impacto de COVID-19 es en última instancia un shock a corto plazo, -que es el consenso en este momento-, marcaría un impass en la primera mitad de 2020 seguido de un rebote». La consultora se apoya en que el coste de capital es más barato que nunca, los rendimientos apalancados son ahora los mejores en más de 20 años y, «según los datos que tenemos en los primeros dos meses del año, todavía tenemos sólidos fundamentos económicos subyacentes, que se beneficiarán de más estímulos fiscales y monetarios».

Inversión

Parece evidente que ciertos inversores variarán su estrategia inmobiliaria pudiendo poner en el mercado un mayor número de activos en venta, lo que sin duda provocará que aumente el número de operaciones de inversión por rotación ya que la liquidez y la demanda seguirá superando ampliamente la oferta en el mercado. Lo cierto es que, a pesar de las pérdidas ingentes en Bolsa, sigue habiendo mucha liquidez en el mundo: Gerard Marcet, socio fundador de Laborde Marcet, pone el acento en que, a diferencia de la crisis financiera mundial de 2007,»hay dinero y liquidez para afrontar inversiones y el sector inmobiliario sigue siendo un refugio», lo que en su opinión ha generado un interés inversor oportunista que absorberá el aumento de oferta que se va a producir. «La clave es la duración de la crisis», sentencia.

«La inversión inmobiliaria ha fluctuado durante las crisis anteriores, pero la tendencia general a lo largo del tiempo ha sido el aumento de inversiones dirigidas al sector y no vemos ninguna razón para que esto cambie», aseguran desde la consultora JLL.
En opinión de la consultora «es probable que la actividad de inversión se desacelere en el primer semestre de 2020 a medida que los inversores reaccionan a la incertidumbre, con el retail y hotelero como los más afectados. Se espera un cambio a los activos defensivos, con elementos decisivos como la estabilidad de los ingresos, la importancia de la operación y la densidad de ocupación».

Para Livingstone, una gran parte de transacciones que ya estaban avanzadas antes del 9 de marzo se cerrarán, pero «otras transacciones que se encontraban en sus fases iniciales se meterán en stand by durante un periodo. Este período se determinará en las próximas semanas cuando tengamos más claridad sobre la situación en Europa y los EEUU. Probablemente empezando en el segundo semestre veremos una actividad más clara y proporcionada, una vez tengamos estabilización sobre la actividad ordinaria que generarán nuevas oportunidades».

¿Cómo afectará a la contratación y los precios?

Sí que parece previsible que tenga mayor afectación sobre el mercado de usuarios en el segundo trimestre, «en el que podemos entrar en un periodo de ‘wait and see’ para ver la evolución de la economía, el paro, etc., aunque en este sentido parece que las medidas de estímulo económico por parte del Gobierno apuntan en la buena dirección. También los propietarios, -con un perfil muy profesionalizado en los últimos años-, estoy seguro que adaptarán sus estrategias para retener y atraer a nuevos inquilinos a sus edificios. Si la pregunta es si veremos inmediatamente una bajada de rentas, con la falta de producto de calidad que existe no prevemos que se produzca de manera inmediata ni con rebajas importantes», pronostica Raúl Vicente. «La demanda por los espacios físicos de oficinas se reduciría aumentando la disponibilidad, y ejerciendo una presión a la baja en las rentas a medio y largo plazo sobre todo en zonas secundarias y de periferia«, apunta Andrea Rodríguez, socia director de Aura REE.

Agile workplaces y coworking

Lo que sí es evidente es que el teletrabajo forzado de estos días ha sido una ocasión única para que las empresas testasen sus planes de cotingencia y la capacidad de trabajar a distancia, además de adelantar decisiones de ahorro de costes vía alquiler de oficinas. El concepto hotdesk, propio de trabajadores freelance, autónomos y start-ups, ha entrado de lleno en las opciones de necesidades de espacio de grandes corporaciones y reducirá las necesidades de espacio.

«Va a suponer un punto de inflexión la inversión que todas las empresas, e incluso las administraciones públicas, harán en equipos informáticos. Si algo hemos aprendido es que sin portátiles es muy complicado teletrabajar y hemos visto como en muchas empresas tenían que llevarse los propios empleados los ordenadores de sobremesa si querían seguir trabajando desde casa. Tampoco hemos conseguido un entorno ideal en casa ya que lo anómalo de la situación, en muchos casos con la familia al completo en casa, no ha creado el entorno deseable», explica el directivo de Knight Frank.

Otra situación diferente será la que tengan que afrontar empresas de coworking, «con la mayor parte de sus contratos a corto plazo y unos pasivos a largo, que verán como muchos de ellos se cancelan o no se renuevan. Habrá que seguir de cerca cómo se comportan este tipo de soluciones», explica Andrea Rodríguez.

Pero, aunque se ha visto duramente golpeado, la mayor flexibilidad en la contratación de los espacios de trabajo y el menor precio parecen jugar a favor del sector de coworking para su definitiva consolidación después de esta crisis, que va a cuestionar muchos hábitos. Según el directivo de Colliers, «probablemente habrá un cambio de tendencia en el diseño de oficinas y a partir de ahora el teletrabajo entrará de forma consciente en la configuración de muchos nuevos negocios, no sólo desde el punto de vista de la tecnología sino también en el propio diseño de los nuevos espacios de trabajo».

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