martes, marzo 31, 2020
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Las nuevas tendencias que trae la crisis del coronavirus

Confinados y obligados a trabajar desde casa, lo primero que hay que reconocer es que los sistemas nos permiten hoy mantener una relación medianamente fluida dentro de cada empresa para que haya cierta continuidad en la actividad. En estos días también han cambiado nuestros hábitos de compra. Los españoles somos muy de calle, de hacer vida social, de la relación cara a cara. Pero en esta situación muchos consumidores han descubierto las ventajas del eCommerce, y esto parece un nuevo escalón del que difícilmente se pueda bajar. Cambiará de forma definitiva la relación con las tiendas físicas, lo que tendrá un impacto sobre los retailers y propietarios, y, sin duda, sobre la logística ligada a estas actividades.

Estamos aprendiendo lecciones de manera acelerada, al ritmo al que la nueva realidad nos está obligando. Los mercados inmobiliarios genuinos son aquellos que se adaptan a los cambios socio-económicos de largo plazo y reflejan las necesidades de la población. Por eso, algunos cambios serán transitorios pero, en otros casos, marcarán un nuevo mercado. En mi opinión, y aunque es de manera preliminar ya que no sabemos a ciencia cierta el alcance que tendrá esta situación, las tendencias que comenzamos a vislumbrar son:

El teletrabajo y las oficinas flexibles. Se ha demostrado en estos primeros días que el teletrabajo es una solución adecuada cuando se está fuera de la oficina. Las empresas que estaban preparadas lo han confirmado y las que no, se pusieron a tono rápidamente, frente al riesgo de perder la única vía de mantener vivo el negocio.

Una vez superada esta primera barrera, el día a día demuestra que el teletrabajo es ineficiente para muchas actividades. Muchas tareas de back office podrían desarrollarse, pero en la labor comercial y de servicios, nada supera la relación personal, el verse cara a cara con los clientes y la interacción entre diferentes disciplinas dentro de la empresa para llevar adelante un proyecto. Las oficinas son y serán irreemplazables como el lugar de trabajo, y más aún después de haber vivido obligados la ineficiencia del teletrabajo, estaremos deseando volver cuanto antes a nuestro ámbito laboral natural.

Es demasiado prematuro aventurar el comportamiento de las rentas y la demanda cuando los mercados puedan volver a normalidad. El teletrabajo dará un paso adelante como un cambio cultural, aunque solo para situaciones particulares. Las oficinas seguirán siendo un activo muy defensivo, aunque seguramente habrá también un avance en las condiciones de los contratos. Poco a poco, la flexibilidad en la duración de los contratos se irá imponiendo, y creo que podremos ver parte de los edificios dedicados a estos contratos de menor plazo, una lección aprendida de los coWorking.

El eCommerce y el sector retail. La fuerza del eCommerce como una tendencia no es una novedad. La nueva realidad que impone el confinamiento es que pasa a ser un elemento indispensable frente a las restricciones del comercio. Si es una novedad para aquella parte de la población que se negaba a utilizarlo y que, por fuerza, ha aprendido las ventajas de esta manera de consumir. Es un descubrimiento que implica un nuevo escalón en el porcentaje de ventas que se realiza por este canal, y que muy probablemente se sostenga una vez que retornemos a la vida normalizada. Si antes de la pandemia en España el 5% de las ventas se realizaban a través del eCommerce, muy probablemente después se estabilice en niveles cercanos al 10%, lejos todavía del 17% de Reino unido o del 15% de Alemania.

La logística se refuerza. El desarrollo acelerado del sector logístico en los últimos años nos ha permitido estar preparados para esta situación inesperada. La respuesta del sector ha sido fundamental para que la población, en general, pudiera acatar las medidas establecidas y permanecer dentro de sus casas. Esto implica no solo un explosivo aumento en la actividad de distribución (y el consiguiente empleo generado), sino también la demanda de nuevas naves logísticas. El pipeline de nuevos proyectos puede asegurar esa oferta, y el nuevo escalón del e-Commerce seguramente permitirá su consolidación.

El “last mile” seguramente se consolidará como complemento de la logística, una vez que las ciudades vuelvan al ritmo normal, con el aumento del volumen de tráfico que dificulte la labor a la micro distribución.

El alquiler de viviendas gestionado por profesionales. Vemos noticias alentadoras por parte de los grandes propietarios profesionales de vivienda en alquiler. El PRS institucional reacciona ofreciendo flexibilidad frente a un potencial impacto negativo sobre el empleo y los ingresos de los inquilinos. Por ejemplo, tanto Blackstone como Lazora han lanzado campañas de flexibilización en el pago de las rentas por situaciones extraordinarias, sin que mediara ninguna regulación. Al igual que el Ayuntamiento de Madrid. Esto demuestra que más allá del debate sobre la propiedad de los activos, la gestión profesional permite una respuesta más eficiente ya que los propietarios particulares no tienen esa capacidad.

La tendencia imparable del aumento del alquiler frente a la propiedad, en activos diseñados para tal fin y con una gestión al servicio del cliente da otro paso adelante, generando un mercado en permanente crecimiento.

Estas ideas preliminares definen o confirman grandes tendencias, aunque el comportamiento de cada mercado puede ser diferente en la fase de recuperación, que llegará sin duda alguna. Los fundamentales de cada mercado son muy sólidos, la demanda creciente, y las rentas y los precios suben de manera lenta y con una financiación muy controlada. Seguramente se abrirán más oportunidades para los inversores cuando se recupere la confianza, dada la diferente situación de los players del mercado cuando salgamos de este shock.

La enorme masa de liquidez que teníamos antes de este fenómeno tan virulento sigue estando allí. Los tipos de interés no se moverán, sostenidos por situaciones de reducción del PIB, por caídas del consumo y del empleo en muchos países europeos, como ya se está empezando a ver en China. Probablemente los fondos core sean los primeros en reaccionar y poco a poco el dinero que asume mayor riesgo irá tomando posiciones. Oficinas, logística y PRS son apuestas de largo plazo, reforzadas por esta nueva realidad.

Estamos entrando en un túnel, la visibilidad se reduce y no vemos el final. Pero al salir estaremos nuevamente como antes de entrar, retomando la velocidad inicial.

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