Las inmobiliarias se preparan para salir lo antes posible del bache generado con la pandemia del coronavirus Covid-19 con estrategias empresariales tanto defensivas, como comerciales, reorientadas a los cambios en el consumo y a la menor capacidad adquisitiva prevista.
Varios directivos explican el modo en que desde sus compañías afrontan este reto postpandemia. Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de la tasadora y valoradora Sociedad de Tasación, explicaba hace unos días que la empresa ha optado por reducir salarios y recortar gastos y presentaciones en vez de aplicar expedientes de regulación temporal de empleo (ERTEs).
El directivo está preocupado por la lentitud en abordar desde las autoridades una estrategia para el día después, porque cree que la clave es transmitir confianza en la seguridad de las personas y en la calidad de los datos que se ofrezcan; «la recuperación depende de la confianza en el mensaje».
Fernández-Aceytuno pronosticó distintas velocidades de recuperación para cada tipo de sector, con un impacto negativo mucho más acusado en el turístico y retail; «el ocio, como se puede ver en China es el último segmento en ponerse en marcha». Para el residencial, cree que habrá una recuperación tímida a partir de junio y para todos los sectores inmobiliarios prevé que las nuevas estrategias no sólo tendrán que adaptarse al segmento en el que operan, sino a la región, que han sido afectadas de distinta forma.
En cualquier caso, el directivo, remitiéndose a lo que está pasando en China, alerta sobre cuestiones a tener en cuenta como los plazos de 14 días de cuarentena en los viajes, aunque se reanuden; las medidas de higiene y separación de espacios en oficinas, compras o simplemente tránsitos, que obligarán a las inmobiliarias también a destinar un mayor gasto en inversiones y en el rediseño de proyectos.
Los analistas coinciden en que China es el único espejo al que mirarse para tener pistas de cómo será la salida de esta crisis sin precedentes, aunque también advierten de las divergencias entre el modelo económico chino y el español a la hora de establecer similitudes en patrones de consumo y económicos.
Lo que sí está claro para todos es que la incertidumbre y el descenso del poder adquisitivo de los que han perdido el trabajo durante la pandemia motivarán que el consumo que primero se recupere será el de bienes esenciales y funcionales.
Empleo, variable fundamental
En España, 3,5 millones de trabajadores están afectados por un ERTE o en riesgo de perder el empleo. Las estimaciones de la Confederación Española de Comercio (CEC) prevén que en el mejor de los escenarios se cerrarán un 20% de los establecimientos que hay ahora mismo en España y en el peor que puedan clausurarse, de forma definitiva, el 50%. Es decir, entre 200.000 y medio millón, del millón de pequeños y medianos establecimientos existentes en España.
El presidente de BBVA, Carlos Torres, estimó ayer que la crisis puede hacer perder más de un 8% del PIB en el conjunto del año. Y aunque está convencido de que la salida de la crisis será en V, avisa de que se dejará notar en la economía porque «aunque la actividad se recupere parcialmente, funcionando a un 60%, se restan al menos 8 décimas de crecimiento».
Aceytuno también apuesta por una recuperación en V, aunque en su opinión, está relacionada directamente con el tiempo que dure la paralización de la actividad. «La variable más importante es el empleo y la referencia hoy son dos millones de empleos afectados por ERTEs, y un millón más de parados antes del 14 de marzo», expone el directivo.
En lo que respecta a modelos macroeconómicos, el modelo econométrico de la consultora Colliers sugiere que los volúmenes de inversión mundial del segundo trimestre estarán a un nivel similar que las cifras del primer trimestre. Aunque la actividad en China se recupera, muchas partes del mundo permanecen en estado de alarma y, por lo tanto, la actividad comercial seguirá siendo baja en las próximas semanas.
Sin embargo, el modelo de Colliers predice un considerable repunte en el tercer y cuarto trimestre, con los volúmenes mundiales volviendo a los niveles vistos antes del brote de Covid-19.
Con todo, desde Unigestión creen que apostar por una recuperación rápida es peligroso pues, en su opinión, se está subestimando dos elementos clave. Por un lado, los “efectos indirectos” entre las economías y sus sectores. Si el período mínimo de confinamiento es de 6 semanas, pero hay una brecha de 8 semanas entre los primeros países en imponerlo y entre el último país afectado, esto aumenta significativamente el período de ineficiencia en la economía mundial centrada en el comercio y la movilidad de bienes y personas.
Además, las pequeñas empresas no están representadas en los índices globales de capital o crédito. Debido a que no tienen el mismo acceso a la financiación y están menos diversificadas que las grandes firmas, las pymes están más expuestas a la contención económica y al cierre.
Acciones defensivas
En paralelo, las inmobiliarias han ido adoptando una serie de acciones defensivas a medida que la crisis de actividad se agravaba.
Así, las compañías cotizadas han intensificado sus programas de recompra de acciones, con vistas a reforzar su autocartera (Lar, Aedas Homes, Renta Corporación, Insur), han incorporado accionistas potentes para reforzar el núcleo duro (Realia, Merlin Properties), y han pospuesto el dividendo, como es el caso de Insur, Neinor Homes, Colonial o Merlin Properties, que también ha rebajado el sueldo de sus directivos.
Y en cuanto al negocio, la mayor parte de las promotoras han optado por proteger sus contratos de reservas de vivienda, permitiendo aplazar al comprador los dos pagos a cuenta estos dos primeros meses de estado de alarma. En cuanto a las compañías con actividad patrimonial tanto en oficinas como en retail y locales comerciales (Lar, Colonial, Merlin, fueron muy ágiles al anunciar que renegociarían los contratos de alquiler con los inquilinos, una práctica habitual por otra parte en tiempos de crisis.
Desde Asocimi, la asociación que alberga a las socimis cotizadas, se pide al Gobierno que estudie la posibilidad de dar una moratoria al sector para que los dividendos a pagar por los resultados de 2019 se puedan en los próximos meses al 31 de diciembre de 2020.
El residencial se endurece
Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, fue más allá al asegurar que «hasta noviembre, no vamos a tener un mercado normalizado». Sí precisa que ante la profundidad y desconocimiento del suelo de la crisis financiera de 2009, en la que «no teníamos un horizonte temporal de recuperación, la diferencia radica en que en este caso, sí tenemos ese horizonte».
Javier Sánchez, director de Innovación y Marca de Aedas, pone el acento en que «el mercado está sufriendo por liquidez, no por solvencia», pero cifra la caida de la actividad de venta de vivienda en un 60%, y hay que actuar cuanto antes.
El directivo explicó en los debates sectoriales SIMAPro, la organizadora de la feria inmobiliaria SIMA, que Aedas está trabajando en diversas campañas de marketing y venta, «pensadas en función de la fecha en la que se levante el confinamiento».
La promotora acaba de contratar a Jorge Valero, que fuera responsable de Tinsa Digital, para profundizar en la transformación digital de la compañía que ya estaba en marcha con herramientas como Live, una plataforma de visitas. Valero viene de perfeccionar el modelo de valoraciones de la firma de tasación con la aplicación de algoritmos muy sofisticados para reducir los sesgos de los datos y aportar información más precisa, -económica y sociológica-, de las ubicaciones residenciales.
Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de ASPRIMA y APCE, insiste en que “el Gobierno tiene que agilizar los procesos de tramitación de licencias y garantizar la seguridad jurídica como mecanismos básicos para conseguir que nuestro sector vuelva a convertirse en una de las locomotoras económicas de la economía española”.
Marcos Beltrán, director comercial Real Estate de Altamira AM, destaca que «tenemos que empezar a ser conscientes de que la manera que tenemos de relacionarnos con el cliente se va a transformar de manera sustancial”. En este proceso de recuperación, según Marcos Beltrán, la tecnologización será un aliado indispensable. “Las ventas online de viviendas serán uno de los grandes beneficiados de esta crisis”, ha puntualizado.
Beatriz Toribio, directora general de Asval, la recién creada asociación de empresas del alquiler de vivienda, cree firmemente en un repunte de este segmento de mercado, apoyado por un aumento de la demanda de alquiler y a corto plazo, una caída de los precios, «que generarán apuestas por la inversión en este negocio».
Retail
Refiriéndonos a China de nuevo, en el caso del retail, por ejemplo, los cierres fueron progresivos y el retail se concentra en centros comerciales, a diferencia de países como España o Italia con un gran peso de los locales comerciales. Los datos disponibles del día después en Wuhan los dio la cadena H&M, que en la última semana de marzo, ya con el 99% de su parque comercial operativo en China, estimó que el descenso de actividad respecto a la misma semana de 2019 era aún del 23%. Itzíar Mendizábal, senior advisor Real Estate de PwC, hacía un símil recientemente en un foro con los cambios a realizar en el modelo de los centros comerciales,ya de por sí inmersos desde hace dos años en la redefinición del modelo de negocio. «La plaza del pueblo ha cambiado en los hábitos de compra y el sector tendrá que hacerlo», explicaba.
La ocupación hotelera comienza a mostrar síntomas de recuperación, según un informe de la empresa de análisis STR que indica que la ocupación de los hoteles de la región a fecha 28 de marzo, es del 31,8% frente al 7,4% que se registró la primera semana de febrero. Parte de la demanda proviene de viajes corporativos, principalmente dentro de la misma provincia, así como de reuniones a pequeña escala.
