Una crisis en forma de U, V o símbolo de Nike asola el sector inmobiliario español, como en otros tantos negocios y mercados internacionales. Sin embargo, mientras la recuperación de los niveles pre-Covid se mantiene como una incógnita, no ocurre así con una de las consecuencias más negativas de la pandemia: las restricciones al crédito.
Según una reciente encuesta publicada por el Banco de España, las entidades financieras anticipan un endurecimiento en los criterios de concesión de los préstamos en todos los segmentos, a pesar del riego de liquidez inyectado por el Banco Central Europeo. Y todo ello, con un escenario de empobrecimiento del nivel de riqueza de familias y empresas, que se redujo en el primer trimestre hasta situarse en 1,527 billones de euros, coincidiendo con el inicio de la pandemia de coronavirus.
Ante este escenario de endurecimiento de las condiciones financieras, las grandes inmobiliarias cotizadas españolas afrontan el año con apenas vencimientos y con horizontes a tres años para la fecha de pagos más inmediatos. Además, a diferencia de lo que ocurrió el anterior crack, estas empresas no sólo han aprovechado las primeras semanas de pandemia para renegociar sus condiciones financieras, sino que además lo han hecho con niveles de endeudamiento que apenas suponen un tercio del valor de su cartera, cifras no vistas en la crisis de 2008.
Promotoras
Las grandes promotoras de viviendas encaran la segunda recta del ejercicio con niveles de endeudamiento de entre el 3% y el 20% y todas ellas ya han renegociado sus condiciones financieras en 2020. Éste es el caso de Neinor, que con 1.886 millones de euros en activos (entre suelo y promociones en desarrollo), ha renegociado un nuevo préstamo en abril por valor de 40 millones y afronta el actual ejercicio sin ningún vencimiento.
Por su parte, su competidor, Aedas Homes, acaba de renovar un crédito de 150 millones que vencía este verano, ampliando su pago hasta 2020. Su deuda financiera neta es de 266,4 millones y el valor de sus inmuebles (a 31 de diciembre) ascendía a 1.962 millones de euros, con un LTV del 19,9%.
También Quabit Inmobiliaria ha alcanzado un acuerdo de reestructuración de sus líneas de financiación concedidas por fondos de Avenue Capital, su principal financiador en adquisición de suelo, y que ascienden a 123,2 millones de euros. Con este acuerdo, la compañía presidida por Félix Abánades ha conseguido abaratar el coste de financiación de dicha cantidad y alargar su vencimiento. Su nivel de deuda neta se situaba, al cierre del primer trimestre, a más de 309 millones, mientras que sus activos estaban valorado en 521,1 millones de euros.
En el caso de Metrovacesa, el nivel de endeudamiento apenas alcanza el 3%, con un pasivo de 90 millones a 31 de marzo, y una cartera valorada al cierre del último ejercicio en 2.707 millones. Su principal préstamos participativo tiene fecha de vencimiento a diciembre de 2022, y este ejercicio apenas tiene que hacer frente al pago de 7 millones, según sus últimas cuentas. Además, en abril cerró dos nuevos préstamos: uno de 18 millones vinculado al negocio promotor y otros 12 millones de crédito corporativo.
También Realia firmó en plena pandemia la novación del préstamo sindicado para su filial de inmuebles en alquiler, Realia Patrimonio, extendiendo su vigencia un año más, hasta abril de 2025. Con este acuerdo, Realia renovó en mejores condiciones el préstamo firmado en abril de 2017, cuando la inmobiliaria cotizadafirmó un préstamo sindicado para su filial por un importe total de 536,5 millones de euros con un vencimiento a siete años. Su LTV a 31 de marzo es del 35%.
Fuera del parqué, también otras promotoras de referencia han revisado sus condiciones financieras ante el nuevo escenario. Éste es el caso de Vía Célere. La compañía controlada por varios fondos de inversión -entre ellos, Värde Partners- ha alcanzado un acuerdo con sus bancos para refinanciar un préstamo por 193 millones que vencía en enero de 2021, al que prolonga un año su vencimiento.
Socimis
Con un nivel de endeudamiento algo más elevado (un tercio de su cartera), aunque con valoraciones mucho más elevadas, las tres grandes Socimis españolas se enfrentan al endurecimiento de las condiciones crediticias y posibles caídas de sus negocios en una situación saludable financieramente.
Éste es el caso de la gran Socimi española: Merlin, que atesora inmuebles (oficinas, centros comerciales, activos logísticos así como una pequeña cartera de sucursales bancarias) por valor de 12.716 millones, mientras que deuda financiera neta es de unos 5.100 millones de euros.
Por su parte, Lar España, dueña de grandes activos comerciales valorados en 1.555 millones de euros, sitúa su nivel de endeudamiento en 721,2 millones, es decir, un LTV del 35%.
Colonial, que reparte su cartera entre el mercado español y el francés, ha optado por reforzarse financieramente a través de su participada francesa SFL, firmando con BBVA, BNP Paribas, CaixaBank y Natixis un crédito sostenible de 200 millones con vencimiento a 2022. Su nivel de endeudamiento al cierre del primer trimestre era del 36%, con una caja de 535 millones.
