El diferencial de rentabilidad con otras inversiones tradicionales, los bajos tipos y la actitud defensiva de las carteras frente a la pandemia, favorecen el incremento de la inversión en el mercado inmobiliario de patrimonios y sociedades familiares nacionales, o family offices.
Los últimos ejemplos: La familia Gut Revoredo, fundadora de Prosegur, acaba de crear una sociedad, Freecap Investment, para invertir en el sector inmobiliario, con un capital de 9 millones de euros. Helena Revoredo ocupa la posición 24 entre las personas más ricas de España, con un capital que asciende a los 950 millones de euros, según la lista Forbes. Pero no es la única; Víctor Grifols, propietario de la farmacéutica catalana, ha redoblado su apuesta por el inmobiliario con una ampliación de capital de 60 millones de su sociedad Padolc. El empresario compra locales asegurando el alquiler, como el reciente con Ikea, y estudia más operaciones de promoción de vivienda.
Algunas familias han optado por invertir indirectamente, con participaciones en otras empresas. Justo ante del coronavirus, los empresarios alicantinos Juan y Pedro Alcaraz, fundadores de la empresa de alquiler de coches Goldcar (vendida a Europcar en 2018) entraron en Atom Hoteles, la Socimi hotelera impulsada por Bankinter. A través de su family office Aligrupo, ya participaban en otras tres Socimis del MAB: Trajano Iberia, Almagro y Serrano 61 Desarrollos.
La sociedad Ibervalles, el family office de la familia Isidro, ha apostado por ampliar su participación al 20% de la Socimi Almagro Capital, en el marco de la ampliación que la sociedad de inmuebles residenciales llevó a cabo en diciembre del pasado año.
También los futbolistas han confiado parte de sus ahorros al ladrillo. Incluso se unen para invertir, como han hecho los futbolistas españoles Juan Mata y Fernando Llorente junto al exjugador y actual presidente del Real Valladolid Ronaldo Nazario, que lideran la Socimi Mistral, con participaciones en otros vehículos de inversión inmobiliaria cotizados.
Los inversores nacionales cobran protagonismo
Un análisis demográfico de los Family Office en España, realizado por la consultora Delotte y Family Office Managers Meetings (FOMM) para analizar el impacto del coronavirus, muestra que la inversión en Real Estate sigue siendo la alternativa más común a la hora de gestionar el patrimonio familiar, con un peso del 44% sobre el volumen total gestionado. Activos financieros supone un 32% de las carteras, mientras que otros activos como ‘commodities’, arte o filantropía representan el 6% de la inversión.
Fernando Vázquez, socio de Deloitte Legal y Responsable de Empresa Familiar, señala que «del estudio podemos resaltar que un 68% de las respuestas afirmaron que van a mantener su exposición a la inversión inmobiliaria y solamente un 10% de las respuestas afirmaron que reducirían su exposición a este tipo de activos».
Las perspectivas del mercado total de inversión inmobiliaria para este año calculan que las transacciones en 2021 se sitúen entre los 10.500 y 12.000 millones de euros, según las previsiones de CBRE. La previsión supone hasta un 26% más de volumen de operaciones respecto a los 9.477 millones del pasado año, en el que cayó un 30% la inversión.
La consultora Colliers estima que en 2020 el 25% del total de inversión inmobiliaria ha sido de inversores nacionales, de los cuales el 18% han sido protagonizada por Socimis, y el resto (7% aproximadamente) patrimonios privados, con una participación en el entorno de los 700 millones. En el año 2019 la inversión de estos patrimonios ascendió a 1.400 millones, por lo que también 2020 registró una caída -del 50%- para este este tipo de inversores.
El pasado año, los compradores nacionales participaron con 865 millones de euros del total de la inversión en terciario (oficinas, retail y logístico), que ascendió a 5.400 millones, según Knight Frank. Supuso un modesto 16% de participación frente al internacional.
Vivienda en alquiler y oficinas, defensivos
Este año, parte de las operaciones podrían ser protagonizadas por los patrimonios familiares, donde se percibe un claro interés por aumentar la participación en real estate de sus carteras, con la presión de liquidez.
Estarían focalizados en activos defensivos como vivienda en alquiler terminada, oficinas y hoteles o logístico, si el inversor tiene una experiencia de gestión o un socio de confianza. El peso de las fortunas nacionales va a ser mayor que en 2019 y 2020, donde los patrimonios latinoamericanos fueron los grandes protagonistas del mercado.
«El mercado alternativo al inmobiliario para las grandes fortunas es el de bonos, o la Bolsa, pero el entorno de tipos de interés bajos y negativos, la inflación en terreno negativo, y la sensibilidad de los mercados financieros a los acontecimientos recientes no favorece en los últimos meses estas inversiones«, explica Alberto Díaz, managing director del Departamento de Capital Markets en Colliers International.
Fácil gestión
Así, cobra más importancia el carácter defensivo de la estrategia, «y con el coronavirus y la ingente liquidez existente en el mercado, la inversión inmobiliaria se percibe como refugio para los patrimonios, cuyas operaciones suelen ser conservadoras, demandan un componente de fácil gestión y rotan poco», precisa el directivo.
«Las oficinas en zonas prime y la vivienda de alquiler tienen grados de ocupación elevados y se recuperarán rápidamente, por otro lado la adquisición de locales comerciales (high street) ha perdido importancia pero la crisis va a generar oportunidades de compra», explica. Otro ejemplo: la familia Mahía Solís, cofundadores y copropietarios de Kimak (antiguo Grupo Caamaño), ha lanzado su gestora de alquiler residencial Beyome con el objetivo de alcanzar las 10.000 viviendas en gestión en 20 ciudades del mundo.
Las rentabilidades son menos atractivas que otros activos de mayor riesgo, en el entorno del 3,5% neto para el alquiler, y del 4,5%-5% para las oficinas, «pero son inversiones a largo plazo, donde importa el recorrido de rentas, y sin apalancamiento, porque prefieren acudir a la financiación en sus negocios core», estima Alberto Díaz.
Dónde hay más patrimonios
El análisis de la consultora Deloitte y Family Office Managers Meetings (FOMM) para analizar el impacto del coronavirus destaca como cerca de la mitad de los patrimonios se concentran en Cataluña (un 42%), comunidad a la que siguen en las primeras posiciones Galicia (15%), Madrid (9%), País Vasco (9%) y la Comunidad Valenciana (7%).
Las diferencias con el mercado global se dan en el volumen de patrimonio gestionado. Mientras los estudios internacionales apuntan a que un 80% de los family office gestionan una media de 800 millones de euros, en España el volumen se mueve entre los 150 y los 750 millones de euros. Solo un 16% supera esa cifra.
Además, los datos recogidos muestran que en la mayoría (59%) conviven dos generaciones, algo que es generalizado en Andalucía y una excepción en el País Vasco, donde hay más generaciones conviviendo. Un dato importante a la hora de valorar el tipo de activos que demandan, porque intentan que tenga largo recorrido de rentas y revalorización en el tiempo. «Aunque en las familias con generaciones más jóvenes a cargo de la gestión, el peso del Real Estate es inferior a la media. Esto podría indicar una tendencia a la baja en el largo plazo de la inversión inmobiliaria», apunta el directivo de Deloitte.
En cuanto a la distribución geográfica de la inversión, esta se reparte, principalmente, en los mercados desarrollados de países europeos (73%), América del Norte (17%) y Asia (4%). Esta tendencia coincide con lo que ocurre a nivel internacional.
Otras alternativas de inversión, como el Private Equity y el Venture Capital, son una motivación adicional para los family office para lograr una mayor diversificación y rentabilidad», precisan desde Deloitte. «Los atractivos diferenciales inmobiliarios sobre los tipos de interés a largo plazo seguirán impulsando el interés en activos inmobiliarios», recuerda el directivo de Colliers.
