Las empresas inmobiliarias han decidido reforzarse con nuevos préstamos y acuerdos de refinanciación para plantar cara al fuerte impacto de la pandemia del Covid-19 en la economía española y el escenario de incertidumbre que ha creado.
Desde el estallido de la crisis del coronavirus, a mediados de marzo, hasta este mes de junio, las principales compañías del sector han cerrado o renovado multitud de líneas de crédito, gracias a la predisposición de las entidades financieras, que se enfrentan a esta nueva crisis con una situación totalmente diferente al anterior crack del ladrillo, con balances más saneados e importantes inyecciones de liquidez por parte del Banco Central Europeo.
«Los bancos se están centrando en facilitar financiación a sus clientes para la gestión
del circulante facilitando carencias a corto plazo y limitando significativamente la
financiación de nuevos proyectos. La mayor preocupación se centra en el sector
hotelero y en sectores donde los activos han sido muy dañados», explica a Brainsre.news Mikel Echavarren, CEO de Colliers Internacional en España.
Operaciones por valor de 1.163 millones
Así, en los tres meses de pandemia, tan solo las operaciones financieras protagonizadas por las grandes inmobiliarias alcanzan un volumen conjunto de más de 1.163 millones de euros.
Entre las de mayor volument, destaca la cerrada el pasado mes de abril por Realia. La compañía liderada por Carlos Slim firmó en plena pandemia la novación del préstamo sindicado para su filial de inmuebles en alquiler, Realia Patrimonio, para extender su vigencia un año adicional, hasta abril de 2025, y reducir su diferencial en hasta cincuenta puntos básicos, en función del loan to value de la compañía.
Con este acuerdo, Realia renovó en mejores condiciones el préstamo firmado en abril de 2017, cuando la inmobiliaria cotizada firmó un préstamo sindicado para su filial por un importe total de 536,5 millones de euros con un vencimiento a siete años. En esta refinanciación, Bankia asume un 29% del préstamo, misma cantidad que CaixaBank. Las otras entidades coordinadoras, Santander, Abanca y Natixis, han asegurado un 17%, un 12% y un 9%, respectivamente. Además, Bank of China ha participado con cerca del 3% del sindicado.
Por su parte, Colonial logró a través de su participada francesa SFL un nuevo préstamo por valor de 200 millones. Se trata de un crédito sostenible con vencimiento en 2022 y que ha contraído con BBVA, BNP Paribas, CaixaBank y Natixis. CaixaBank ha actuado como banco agente y agente de sostenibilidad.
Este crédito llegó poco después de que las agencias S&P y Moody’s decidieran mantener la calificación crediticia de Colonial. Según Moody’s, la inmobiliaria catalana “continuará manteniendo altos niveles de ocupación y rentas estables a pesar de la actual recesión causada por el coronavirus”.
«Lo más urgente son las refinanciaciones de aquellas operaciones cuya viabilidad se ha visto comprometida por los efectos del Covid-19, pero también es cierto que se están concediendo nuevas financiaciones a proyectos que, por sus características específicas, no se ven tan afectados, como por ejemplo adquisiciones de edificios bajo régimen de sale and leaseback o promociones logísticas», ha asegurado Orson Alcocer, socio responsable de Real Estate en DLA Piper.
Encarecimiento de los tipos de interés
En cuanto a las nuevas tendencias que se empiezan a detectar en el mercado, Ivan Azinovic, socio responsable de Real Estate en EY, ha señalado que «los bancos están vivos, tiene liquidez y están dando préstamos, pero se observa que han empezado a encarecer un poco los tipos de interés«.
Respecto a las condiciones, Juan Gelabert, socio de Finance, Projects & Restructuring en DLA Piper, ha recalcado que «es indudable que las condiciones financieras se han ‘endurecido’, y la incertidumbre hace que los plazos de las aprobaciones por parte de los comités de los bancos sean más estrictos que antes del Covid-19, pero tampoco creemos que se pueda decir que las financiaciones hayan cambiado».
Diferencias entre tipologías de empresas
«Los problemas financieros surgirán en sociedades qué dependían para la generación de liquidez de la explotación de hoteles y de activos comerciales y al mismo tiempo se habían endeudado significativamente para invertir en su portfolio o para rehabilitarlo», vaticina el CEO de Colliers.
Por su parte, Orson Alcocer, ha planteado que «no es lo mismo un prestatario inmobiliario de un centro comercial con una acusada caída de rentas o de un hotel que sigue cerrado, que un propietario de oficinas donde el impacto en rentas ha sido menor, o que un promotor logístico cuyo proyecto ha salido incluso reforzado con esta crisis del Covid-19».
Promotoras
La inmobiliaria cotizada Aedas Homes, controlada por el fondo estadounidense Castlelake, también ha decidido reforzar su músculo financiero en plena pandemia del Covid-19. Para ello, la promotora ha incorporado en el MARF un programa de pagarés, con un saldo máximo de 150 millones de euros y vencimiento máximo a 24 meses. Por su parte, su homóloga Neinor Homes cerró a comienzos de abril un préstamo de 40 millones de euros firmado con una entidad nacional, de madurez a 3 años, para incrementar aún más su nivel de caja, que se sitúa así en 130 millones de euros.
«Actualmente predominan las operaciones de sustitución de deuda por nueva financiación, la obtención de carencias a 6 o 12 meses y, en algunos casos relevantes, el desarrollo conjunto de un nuevo plan de negocio sujeto a la venta de activos, la reducción de costes de estructura y el aplazamiento de deudas. Nosotros estamos involucrados como asesores en operaciones de estas tres tipologías» ha asegurado Mikel Echavarren.
En la misma línea, Ivan Azinovic ha explicado que la operación predominante es la refinanciación, «pero no como consecuencia del Covid sino por la tendencia que había en mercado».
La última en sumarse a las refinanciaciones ha sido la promotora Quabit Inmobiliaria, que ha alcanzado un acuerdo de reestructuración de sus líneas de financiación concedidas por fondos de Avenue Capital, su principal financiador en adquisición de suelo, y que ascienden a 123,2 millones de euros. Con este acuerdo, la compañía presidida por Félix Abánades ha conseguido abaratar el coste de financiación de dicha cantidad y alargar su vencimiento.
También Fiteni ha cerrado con éxito la financiación de 100 millones de euros de un préstamo sindicado, junto con financiación alternativa. Banco Santander, Novo Banco, Bankinter y Alteralia han sido las entidades implicadas en el sindicado, donde la promotora ha estado asesorada por Colliers.
Asimismo, la Socimi Vitruvio, liderada por Joaquín López-Chicheri, ha firmado recientemente un acuerdo con Bankinter para refinanciar nueve préstamos hipotecarios concedidos por la entidad bancaria, que suponen un pasivo de 13,7 millones de euros. «La totalidad de los inmuebles gravados con estos préstamos hipotecarios son trece, con un valor bruto de 37,3 millones de euros a 31 de diciembre de 2019″.
