Las agencias de calificación vuelven a golpear las estimaciones del mercado español de la vivienda, con duros pronósticos para los precios residenciales incluso a medio plazo. Standard and Poors lo cifra en el 3,2% mientras Fitch pronostica un ‘severo’ ajuste.
La agencia de calificación Fitch, que no cuantifica el descenso del precio de la vivienda, sí califica de ‘severo’ ajuste la corrección de precios de las casas, y lo argumenta en una demanda mucho más débil como resultado de la crisis del coronavirus y sus medidas de contención. La agencia sitúa la recuperación del mercado en el medio plazo.
La agencia señala además que las dificultades para acceder a la compra de la vivienda ya venía de lejos, y lo achaca principalmente a la menor capacidad adquisitiva de los salarios y los altos precios de las propiedades en las grandes ciudades.
En concreto, recuerda que en diciembre de 2019 la relación entre el precio de la vivienda y el ingreso bruto de los hogares españoles ya aumentó a 7.3x, -supone que hacía falta el ingreso de 7,3 años para comprar una vivienda– muy por encima de lo que consideraba su promedio a largo plazo. De acuerdo a los cálculos de Fitch, la media del ratio en los últimos 30 años en España ha sido del 5,8x.
En cuanto a los riesgos hipotecarios, Fitch espera que la morosidad aumente en el corto plazo debido a los efectos de la pandemia de coronavirus en la economía y los crecientes niveles de desempleo, pero da un respiro al afirmar que no volverá a sus niveles máximos del 6% de ratio de morosidad alcanzado en la crisis de 2008, tras establecer «estrictos estándares de suscripción». Hay que recordar que el Gobierno prevé que la tasa de paro se dispare este año hasta el 19%, una subida de casi cinco puntos porcentuales.
Caída del 3,2% en S&P
En las estimaciones de Standard&Poors, España aparece como el segundo país que registrará una mayor bajada de precios este año, con un descenso del 3,2% de los precios residenciales. Solo Irlanda, con un 3,5% de caída, superará el descenso del mercado español. UBS, el banco suizo vaticina una caída media aún mayor de los precios cercana al 6%, aunque precisa que el descenso será superior en las localizaciones secundarias, mientras que en las grandes ciudades será más bajo al contar con una mayor oferta y demanda.
La agencia explica al respecto que «las transacciones se han derrumbado durante el periodo de confinamiento, los precios están fuertemente distorsionados y son casi irrelevantes en este tiempo. Únicamente cuando avance el año, y veamos levantarse más medidas de contención, emergerá el daño al mercado”.
En 2021, S&P cree que España liderará la subida de precios con un 1,5%, mientras que el valor de las viviendas seguirá bajando en Bélgica, Francia, Alemania, Irlanda, Italia y Holanda; en 2022 pronostica un llamativo 5% de ascensos en los precios de la vivienda española.
El informe de la agencia señala claramente el camino de la evolución del mercado residencial, fuertemente vinculado a la creación de empleo, y da un baño de realidad sobre las futuras compras de vivienda: «La actividad en el mercado de la vivienda seguirá siendo débil inicialmente, en el tiempo que tarde en retroceder el desempleo, mientras que aquellos que tengan trabajo continuarán preocupados por la seguridad de su empleo y el débil crecimiento salarial”.
Para su análisis, calcula una tasa de parados del 16,4% este año, que subirá al 16,5% el siguiente. En 2023, seguirá en el 15,8%. Hay que recordar que el propio Gobierno prevé que la tasa de paro se dispare este año hasta el 19%, una subida de casi cinco puntos porcentuales.
En cuanto al PIB, el análisis se elabora sobre la hipótesis de una caída del 8,8% en 2020 y un rebote del 5,1% el año próximo. Las previsiones del Ejecutivo presidido por Pedro Sánchez lo elevan al 9,2%, la mayor caída desde la Guerra Civil.
