En las últimas semanas, se ha especulado mucho sobre el lugar que ocuparán las oficinas en nuestra futura vida laboral. El discurso de la muerte de las oficinas, que ya lleva 20 años encima de la mesa, ha ido ganando cada vez más adeptos en los medios, respaldado por algunas afirmaciones osadas que aseguran que no será necesaria ninguna oficina o que las carteras se verán muy reducidas. Este discurso también se ha visto respaldado por una gran cantidad de llamativas afirmaciones sobre la eficacia del teletrabajo y la consiguiente desaparición de la necesidad de una oficina.
Tras un profundo análisis, a nosotros no nos convence este argumento:
Reconocemos que tanto el formato como la función de la oficina cambiarán y evolucionarán en el futuro, al igual que nuestra interacción personal con la oficina, pero creemos que seguirá siendo absolutamente necesaria.
Será un lugar de socialización, colaboración, innovación y, cada vez más, de educación. Bajo nuestro punto de vista, una forma más inteligente y productiva de ocupar los espacios.
Por lo tanto, nuestro punto de partida no es la muerte de la oficina sino la necesidad de oficinas diferentes o mejores. A nuestro juicio, el entorno posterior al Covid-19 transformará la oficina, su función y nuestras exigencias al respecto. Consideramos que el sector (consultores, inquilinos, inversores, promotores) debería centrarse menos en el destino final (cómo será la oficina del futuro) y más en la dinámica que definirá ese futuro. Deberíamos reconocer que las futuras necesidades inmobiliarias de cada usuario serán algo personal de cada uno, y vendrán determinadas por su legado, sus actitudes respecto al inmobiliario, su solvencia financiera y el sector en el que operen.
El futuro no será un viaje lineal desde el punto A al punto B sino que tomará múltiples direcciones. Habrá algunos factores –como la globalización y la densificación– que han formado parte de la evolución de la oficina durante la última década que se moverán en sentido contrario, debido a la creciente necesidad de resiliencia operativa o porque atestar un espacio más reducido de un mayor número de personas puede repercutir en su salud, su seguridad y su productividad.
Hemos identificado 12 claves que están definiendo el lugar de trabajo de la era post Covid-19 con la finalidad de justificar las ideas que circulan por el sector.
Cuatro se desarrollan en el plano corporativo, cuatro a nivel del mercado inmobiliario y otras cuatro en el ámbito de la oficina / los activos. Para resumir:
Plano corporativo
- Instinto de supervivencia frente a un sentido de finalidad: Una futura dinámica esencial es la cultura empresarial derivada de las condiciones operativas y económicas posteriores a la pandemia. En términos generales, podríamos asistir a dos escenarios. Podría observarse una necesaria concentración en controlar los costes de manera aún más rigurosa para ofrecer rentabilidad a los accionistas. Mientras otra alternativa es que se ponga en marcha un modelo de capitalismo más amplio de partes interesadas, en el que las empresas se centren en un mayor sentido de finalidad y traten de influir positivamente no solo en obtener resultados para los accionistas, sino también en su personal y en las comunidades en las que operan.
- Replanteamiento de la globalización y presencia mundial: La globalización ya estaba en tela de juicio antes de la crisis (por ejemplo, por las guerras comerciales entre China y Estados Unidos) pero el Covid-19 ha demostrado que muchas empresas (tanto fabricantes como empresas de servicios) dependen demasiado de cadenas de suministro muy frágiles y a menudo de un solo país. Nuestra previsión es que haya más actividades en el ámbito nacional o más cerca del entorno nacional, o que aumente la distribución de la actividad para reducir la dependencia geográfica.
- Reducción de la huella de carbono: La crisis climática se encuentra en un momento crítico y el sector inmobiliario juega un papel importante a la hora de solucionarla. A diferencia del período posterior a la crisis económica de 2008, ahora no podemos permitirnos dejar de lado las consideraciones en materia de sostenibilidad. Hay demasiado en juego y las empresas han arriesgado su reputación para marcar una diferencia. Los edificios verdes y sostenibles formarán parte de la solución.
- Un nuevo contrato entre empresarios y empleados: En relación con el modelo de capitalismo de partes interesadas mencionado anteriormente, el Covid-19 ha incrementado la sensibilización sobre qué y quién importan dentro de las organizaciones. Los empleados buscarán en sus empresas una mayor protección, no solo laboral sino también en relación con la atención sanitaria, oportunidades formativas e incluso con la vivienda. El bienestar del personal será una consideración esencial y quedará patente en la profundidad y amplitud de los servicios que se ofrecen en la oficina.
A nivel del sector inmobiliario
- La oferta inmediata se caracteriza por su gran cantidad y su baja calidad: A medida que los ocupantes reconfiguren sus carteras, primará cada vez más la calidad y se desprenderán de los espacios de inferior calidad. De este modo aumentarán las tasas de disponibilidad de oficinas pero se creará un mercado de dos niveles, con una sobreoferta de espacio de baja calidad y una escasez de espacio de alta calidad (la cual se verá agravada por un entorno en el que financiar la promoción será cada vez más complicado).
- La experiencia del usuario será la clave: El Covid-19 exigirá a los propietarios que se centren más en sus inquilinos y que interactúen más a menudo con ellos, a fin de poder ofrecerles mejores soluciones. Esta labor será clave para garantizar y mantener los ingresos.
- Demanda de flexibilidad pero de otro tipo: Los ocupantes seguirán necesitando espacios más flexibles debido a la incertidumbre del entorno operativo general, pero estarán más reticentes a contratar espacios de coworking por las medidas de distanciamiento social y las preocupaciones sobre la salud. Aumentará la oportunidad de que los propietarios se alíen con los operadores para crear una experiencia flexible, dotada de servicios junto con un producto de oficinas convencional.
- Polarización del valor (y de los precios): La preferencia por un espacio de calidad, sostenible y dotado de servicios servirá en último término para delimitar el mercado y los precios reflejarán la polarización de la oferta, al mismo tiempo que el mejor espacio de la categoría marcará nuevas referencias.
En el ámbito de la oficina / los activos
- Espacio de mejor calidad pero más disperso: La predilección por la calidad en mercados como el londinense será perceptible a medida que los usuarios busquen espacios que favorezcan la innovación, la creatividad y la colaboración. Esto puede verse contrarrestado por una ligera reducción del tamaño necesario y la dispersión de elementos de la cartera a lugares de menor coste, más próximos al domicilio de los empleados, con un modelo de ocupación radial (hub and spoke) que cobrará protagonismo.
- La oficina clave para la creatividad y generación de negocio: La principal dinámica del futuro es que la oficina sea uno de los posibles lugares de trabajo y donde los empleados disfrutarán de ella. Los propietarios tendrán que crear una experiencia de oficina y un entorno que inste al personal a invertir económica y emocionalmente en desplazarse.
- Énfasis en la experiencia, no solo en el entorno: Ante tales posibilidades, la experiencia del lugar de trabajo tiene que ser de la máxima calidad y promover la productividad. Los propietarios ya no podrán diferenciarse de forma suficiente mediante un producto físico bien diseñado. Necesitarán un nivel de servicios complementarios (soft services) de la máxima calidad para complementar el entorno y destacar.
- Salud, seguridad y bienestar serán claves para la experiencia del lugar de trabajo: Una consecuencia inmediata de la pandemia del Covid-19 es que la salud y la seguridad pasarán a formar parte de la experiencia del lugar de trabajo. El personal querrá saber que estará a salvo en la oficina mientras que las empresas asumirán la responsabilidad moral y legal de garantizar que así sea. La salud y la seguridad, junto con el bienestar, darán lugar a espacios que respalden a las personas emocional y físicamente. También se utilizará la tecnología para sustentar y supervisar la experiencia, y para gestionarla de forma activa.
El Covid-19 influirá en la futura evolución de la oficina. Sin embargo, sus efectos no serán tan radicales como nos quieren hacer creer gran parte de los argumentos que se defienden actualmente. La forma en la que estas 12 dinámicas o claves interactúen determinará esta evolución.
La gran experiencia del lugar de trabajo continúa
A partir de las encuestas realizadas entre nuestros clientes usuarios, el mundo post-Covid precisará de nuevas estrategias de workplace para la mayoría de nuestros clientes.
La estrategia de workplace adecuada dependerá del sector del que se trate, debido a las diferentes presiones económicas y competitivas a las que están expuestas las empresas. Muchos reconocen que los próximos tres a seis meses constituyen una oportunidad para seguir experimentando y alcanzar el equilibrio adecuado entre la oficina, el teletrabajo y el trabajo más cerca del domicilio a través de soluciones de terceros (como el coworking o espacios gestionados en ciudades como Londres). Nuestras encuestas muestran cuáles son los impulsores del cambio en toda nuestra base de clientes.
